一“低”指成交量，金融政策一緊再緊，剛性需求步步萎縮，成交量創(chuàng )5年來(lái)新低；二“低”指土地出讓金額，上半年主城區(不包括蕭山、余杭)土地出讓總額不足80億元，創(chuàng )5年來(lái)新低的紀錄；一“高”指庫存高，微量成交的背后是樓市的大量積壓，可售房源量創(chuàng )下兩年來(lái)新高，接近歷史最高位。
而縱觀(guān)上周新開(kāi)樓盤(pán)的表現，雖然開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)數并不多，但個(gè)盤(pán)的情況看好，幾個(gè)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的定價(jià)，都直接拉低了區塊的整體價(jià)格，這也是在調控背景下，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)放下身段，靈活把握定價(jià)所帶來(lái)的積極后果。有業(yè)內人士認為，上周新開(kāi)的三個(gè)樓盤(pán)自住投資都非常適宜，尤其對于還擁有購房資格的投資者來(lái)說(shuō)，這樣的價(jià)格從長(cháng)線(xiàn)來(lái)看是十分理想的。相信在下半年的市場(chǎng)中，還會(huì )有越來(lái)越多的樓盤(pán)選擇這樣的開(kāi)盤(pán)戰略來(lái)吸引客源。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)負責人向記者表示，2011年上半年杭州樓市整體呈靜默狀態(tài)，最主要還是受“政策市”的影響�！澳苜I(mǎi)得起的沒(méi)有資格買(mǎi)，有資格買(mǎi)的卻買(mǎi)不起，限貸政策提高購房門(mén)檻，二套房首付和利率的提高，迫使部分資金不足的需求推遲購買(mǎi)計劃。再加上對價(jià)格下降的預期影響，使得樓市依舊愁云密布�！�
上周三盤(pán)低價(jià)入市業(yè)績(jì)理想
上周杭州樓市雖僅有三盤(pán)新開(kāi)，但預定情況卻超出人們預期的理想，為上半年畫(huà)下了一個(gè)意味深長(cháng)的句點(diǎn)。濱江的中海寰宇天下、世茂錢(qián)塘帝景，以及位于下沙板塊的德行中外公寓，作為純新盤(pán)，首次面世。
上周四，德信中外公寓與中海寰宇天下開(kāi)盤(pán)。價(jià)格成為寰宇天下此次開(kāi)盤(pán)的殺手锏，很多前來(lái)現場(chǎng)的購房者都表示，和周?chē)暮芏嘈卤P(pán)比起來(lái)，寰宇天下的樓盤(pán)質(zhì)量并不差，價(jià)格則更為優(yōu)惠，較高的性?xún)r(jià)比驅使他們選擇購買(mǎi)寰宇天下的樓盤(pán)。開(kāi)盤(pán)當日，去化6成，實(shí)現銷(xiāo)售額8.8億。
更為值得一提的是德信中外公寓。在目前的調控形勢下，近乎“日光”的成績(jì)可謂上佳。據現場(chǎng)銷(xiāo)控表觀(guān)察，本次德信中外公寓推出的128套房源，總價(jià)在123萬(wàn)到200萬(wàn)之間，單價(jià)12980元/平方米起，總價(jià)最低為123.9萬(wàn)。據開(kāi)發(fā)商方面的數據顯示，開(kāi)盤(pán)當日的預訂率高達98%。
早在6月中旬，中外公寓的開(kāi)盤(pán)價(jià)格公布之初，就曾引來(lái)眾多購房者與業(yè)內人士的關(guān)注與看好，14800元/平方米的均價(jià)遠遠低于金沙湖板塊其他在售樓盤(pán)的價(jià)格，甚至有不少網(wǎng)友預言，德信此舉將重塑下沙樓市的價(jià)格體系。中外公寓開(kāi)盤(pán)后的這個(gè)預定成績(jì)可謂是眾望所歸。
上半年二手房成交量創(chuàng )5年來(lái)新低
新盤(pán)的低價(jià)入市，直接沖擊的就是二手房的交易。
根據杭州市透明售房網(wǎng)數據統計，2011年1月至6月杭州市主城區二手房共成交6703套，僅為2010年同期的52.68%，為5年來(lái)新低。
1月26日，國務(wù)院出臺“新國八條”，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛漸出，再加上春節效應的影響，樓市陷入低谷；2月8日，央行加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，2月28日，杭州“國八條”樓市調控細則出臺，樓市成交面積銳減過(guò)半，開(kāi)始進(jìn)入冰凍期。細則出臺后，限購政策壓縮了市場(chǎng)需求，投資投機需求退出市場(chǎng)、部分多次改善性需求失去購房資格被迫退市，限購成為樓市成交下降的最主要原因。3月、4月樓市住宅一直在低迷中靜默。
4月6日，央行再次加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，金融政策持續收緊，樓市表現卻異常淡定；而歷來(lái)樓市最火的“紅五月”依然沒(méi)見(jiàn)往年的成交熱潮，5月人居展上觀(guān)望氣氛十分濃郁，成交量和人氣都不如往年。5月20日，杭州一房一價(jià)細則重磅出臺，6月20日，央行年內第6次上調存款準備金率，持續低迷的成交量和持續收緊的資金鏈終于讓賣(mài)房者按捺不住了，開(kāi)發(fā)商紛紛優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)，打折促銷(xiāo)措施不斷，也帶來(lái)6月份一手房成交量的小幅上升；部分二手房東也開(kāi)始調低掛牌價(jià)，但受到新盤(pán)頻頻低開(kāi)的影響，周邊二手房市場(chǎng)的表現并不樂(lè )觀(guān)。需要注意的是，雖然新盤(pán)打折促銷(xiāo)范圍漸廣，但真正銷(xiāo)售得好的還是優(yōu)惠力度大、性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)，這一點(diǎn)可以看出當下買(mǎi)房者最關(guān)心的不是價(jià)格是否下跌，而是下跌的幅度是否達到心中的價(jià)位。
房?jì)r(jià)松動(dòng)，第三季度或為入市時(shí)機
根據杭州市透明售房網(wǎng)數據統計，2011年上半年杭州市主城區二手房整體成交均價(jià)出現小幅度松動(dòng)，二手房東的掛牌價(jià)近期主動(dòng)下調，議價(jià)空間也有所提高，國家政策調控遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的目標取得一定效果，但是部分熱門(mén)區域或小區的成交均價(jià)卻有所上漲，尤其是套均面積較小的老小區；同時(shí)由于二手房東本身的分散性特點(diǎn)和資金特點(diǎn)，使得二手房目前降價(jià)幅度不大。
相對來(lái)說(shuō)，上市新盤(pán)“明折暗扣”較為猛烈，各種優(yōu)惠接踵而至，房?jì)r(jià)松動(dòng)的跡象較為明顯。根據某房產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)的調查顯示，當下，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)采取折扣優(yōu)惠的有54個(gè)，存抵促銷(xiāo)的有11個(gè)，其他優(yōu)惠的7個(gè)。
有業(yè)內人士表示，調控緊而不松，在持續多月的慘淡之后，不差錢(qián)的開(kāi)發(fā)商已漸漸陷入資金鏈緊張的泥潭，在銀行和眾多融資渠道被卡緊的大背景下，“以?xún)r(jià)換量”成為許多樓盤(pán)回籠資金的最好方式。
截止到6月底，杭州市主城區可售房源高達29201套，為兩年來(lái)新高，接近歷史最高值；再加上下半年大量的一手住宅項目入市，新房市場(chǎng)的價(jià)格有望進(jìn)一步回落，二手房市場(chǎng)的價(jià)格也將進(jìn)一步松動(dòng)，第三季度將為入市的好時(shí)機。伴隨著(zhù)價(jià)格的繼續回落，部分剛性的購房需求也將被逐步激活，市場(chǎng)成交量有望回調。