2011年的樓市延續了從去年開(kāi)始的調控行情，上半年以低迷收場(chǎng)，但一些細微的變化正在發(fā)生。住宅成交持續在低位徘徊震蕩，土地成交量相對較少，房企拿地謹慎。由于庫存持續攀升，買(mǎi)方介入熱情不高，下半年企業(yè)銷(xiāo)售壓力越來(lái)越大，資金更為緊張，降價(jià)促銷(xiāo)或將是大勢所趨。然而，正是在市場(chǎng)低迷之際，龍頭房企憑借規模優(yōu)勢和靈活的銷(xiāo)售策略獲得可喜的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴大。
今年上半年，調控政策、房產(chǎn)稅接踵而來(lái)；住宅成交量、土地出讓金連連下跌；開(kāi)發(fā)商、購房者等樓市各方勢力拉鋸。全國樓市在糾結、博弈和重壓之下渡過(guò)了上半年。在2010年樓市調控啟動(dòng)之后，今年上半年的調控力度有增無(wú)減，一攬子房地產(chǎn)政策的出臺顯示出中央政府調控樓市的堅定決心。
2011年已過(guò)半，雖然房?jì)r(jià)并未在持續有力的調控中應聲而落，但全國多個(gè)主要城市商品房庫存量已達到高位，庫存壓力、資金吃緊日益加劇，給下半年房?jì)r(jià)下行增加了更多的可能性。雖然5、6月份全國樓市銷(xiāo)售情況有所好轉，但業(yè)內預計普遍擔憂(yōu)下半年市場(chǎng)并不樂(lè )觀(guān)。
上半年樓市成交總體低迷
房地產(chǎn)調控政策的升級和貨幣政策的持續趨緊，使得今年上半年市場(chǎng)總體低迷，多數城市成交量下降。在中國指數研究院監測的20
個(gè)主要城市中，北京、重慶、南京、�？诘�9 個(gè)城市成交量下降，且多數降幅明顯，其中�？诔山涣拷捣畲�，在60%以上；其余11
個(gè)城市上半年成交仍有增長(cháng)，但漲幅多在10%以?xún)�，成交仍在低位�?BR> 而8個(gè)重點(diǎn)城市中，成都、深圳、上海、天津和杭州成交面積同比略有上升，北京、重慶、南京3
城市成交面積皆低于去年同期水平。
分析整個(gè)上半年的樓市行情可以發(fā)現，一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市樓市成交量變化趨勢呈現出較為一致的規律：一季度成交量同比不斷下降，特別是一、二線(xiàn)城市的調控細則大都在2
月中下旬及3 月初陸續實(shí)施，故3 月份調控成效逐漸顯露，傳統的樓市“小陽(yáng)春”在嚴厲的“限購令”面前黯然失色，樓市成交量大幅縮水。4
月調控作用繼續顯現，成交量持續下滑；由于2010年5、6 兩月樓市受4
月新政影響成交量迅速下跌，故今年5、6兩月成交量雖受調控影響依舊低迷，但同比有所上漲。
成交量的低迷雖然沒(méi)有使房?jì)r(jià)出現明顯下跌，但根據中國房地產(chǎn)指數系統“百城價(jià)格指數”對100個(gè)城市的全樣本調查數據來(lái)看，今年1月底“國八條”出臺后，2月—5月，商品住宅價(jià)格平均環(huán)比漲幅明顯縮小。房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數在減少，環(huán)比下跌的城市個(gè)數在增加，房?jì)r(jià)快速上漲的勢頭得到明顯遏制，一系列調控政策的效果逐步顯現。
庫存壓力或大于2008年
更為顯著(zhù)的變化是，經(jīng)歷了上半年的成交膠著(zhù)后，北京、廣州、上海、南京等全國主要城市住宅庫存量快速上升，成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。
國信證券對房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售情況的跟蹤報告顯示，截止到2011年6月26日，多個(gè)主要城市的庫存量同比大幅攀升。國信數據顯示，北京商品房可售套數達到771908套，同比上升21%；上�？墒厶讛禐�52545套，同比上升27.7%；而在青島、南京、蘇州、廈門(mén)等幾個(gè)二線(xiàn)城市，可售套數同比增幅更是高達43%、37%、47%、81%。一線(xiàn)城市中，只有深圳庫存量同比小幅下降2.9%。
巨大的庫存量給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的資金壓力不可小覷。齊魯證券分析師周濤認為，雖說(shuō)2010年銷(xiāo)售并不差，行業(yè)利潤比火爆的2009年仍增長(cháng)了10%以上，但由于2010年開(kāi)發(fā)商購地熱情高漲，使得2011年在施工投資和地價(jià)款支付上背負了沉重的資金壓力。經(jīng)過(guò)行業(yè)資金壓力測試分析可以發(fā)現，在銷(xiāo)售額下降8%的情形下，2011年行業(yè)資金缺口在7883億元，接近2008年水平；只有銷(xiāo)售額增長(cháng)5%以上，資金流才可能轉負為正；若銷(xiāo)售額跌幅超過(guò)10%，那么行業(yè)資金缺口將超過(guò)2008年水平。
周濤預計，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的庫存壓力和資金壓力不會(huì )比2008年好，庫存壓力甚至超過(guò)2008年。開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題或將在下半年集中爆發(fā)。
下半年樓市很難樂(lè )觀(guān)
中國房產(chǎn)信息集團研究總監薛建雄分析了上海樓市上半年成交情況后指出，上海樓市的中堅力量——改善性需求和推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的投資性需求已被嚴重抑制。上半年上海紫園、達安圣芭芭、大華錦繡華城別墅等集中成交的案例顯示，開(kāi)發(fā)商在銀根緊縮、銷(xiāo)售放緩的資金壓力下，開(kāi)始向信托借高息貸或低價(jià)賣(mài)給供應商抵欠款。這類(lèi)案例的增多已經(jīng)非常類(lèi)似2008年，因此下半年開(kāi)發(fā)商很有可能會(huì )因資金壓力而降價(jià)賣(mài)房。
對于樓市下半年的走勢，大多數業(yè)內人士表現出憂(yōu)慮。策源地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總經(jīng)理王凌認為，下半年樓市整體成交量無(wú)疑將低于往年，房地產(chǎn)市場(chǎng)或將因此出現分化。一部分開(kāi)發(fā)商面對銷(xiāo)售萎縮及貸款收緊的雙重壓力，將“以?xún)r(jià)換量”，主動(dòng)調整價(jià)格以擴大成交；而另一部分實(shí)力雄厚、資金充足的開(kāi)發(fā)商將在“產(chǎn)品力”上下足功夫，高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品的抗跌抗壓性，將會(huì )在這個(gè)充滿(mǎn)變數的市場(chǎng)中充分體現。
中國指數研究院上海分院分析師張晉華認為，當前房屋成交低迷，直接影響到開(kāi)發(fā)商資金回籠計劃�？紤]到開(kāi)發(fā)商長(cháng)久以來(lái)一直處于高負債率運行的情況，市場(chǎng)預期正在發(fā)生變化，外加融資渠道和融資額度的持續變窄和收緊，開(kāi)發(fā)商目前資金壓力已開(kāi)始凸顯。隨著(zhù)利率繼續不斷調高和存款準備金率的進(jìn)一步調整，對資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，資金鏈斷裂的危機將會(huì )進(jìn)一步加重。