隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的步步緊逼，一向“不差錢(qián)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始感受到陣陣寒意。賣(mài)股、賣(mài)地、賣(mài)項目，十八般武藝上陣，難解房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金饑渴。有專(zhuān)家預計，未來(lái)一段時(shí)間房?jì)r(jià)很可能將出現較為明顯的松動(dòng)跡象。
市場(chǎng)風(fēng)聲緊融資活動(dòng)頻
在國內嚴厲的信貸調控下，銀行及資本市場(chǎng)等融資渠道被堵塞。產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現賣(mài)股、賣(mài)地、賣(mài)項目現象，籌集資金動(dòng)作頻頻。5月16日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，華人置業(yè)以5億美元(約38.75億港元)入股恒大位于江蘇啟東市寅陽(yáng)鎮項目的49%權益，恒大則擁有另外的51%股權。出讓項目面積約134萬(wàn)平方米。
3月29日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告，為補充流動(dòng)資金，公司根據2010年第二次臨時(shí)股東大會(huì )決議，已通過(guò)上海證券交易所交易系統出售公司持有的招商證券970.07萬(wàn)股，尚余8554.17萬(wàn)股。
這并不是中糧地產(chǎn)第一次賣(mài)股換取流動(dòng)資金。中糧地產(chǎn)曾于1月5日公告稱(chēng)，截至2010年末公司已出售持有的招商證券1651.42萬(wàn)股，產(chǎn)生稅后利潤約2.23億元。
3月5日，北京城建宣布擬收購北京中鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的世紀鴻城公司45%股權及其相應債權。
易居中國首席分析師楊紅旭認為，房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價(jià)促銷(xiāo)，最后才會(huì )賣(mài)股、賣(mài)地、賣(mài)項目。因此，部分房企出售資產(chǎn)，正反映資金鏈趨于緊張。
資金鏈狀況進(jìn)入預警
多家研究機構表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速放緩、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位運行、商品房銷(xiāo)售金額增速難以大幅回升、個(gè)人購房貸款余額增速回落等因素，將導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈狀況不斷惡化。
一方面是房地產(chǎn)投資增速依然維持高位。1-4月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13340億元，同比增長(cháng)34.3%。另一方面是樓市銷(xiāo)售乏力，資金大量沉淀。據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及北京中原地產(chǎn)統計，截至5月31日，北京住宅總庫存達到10.13萬(wàn)套，環(huán)比4月新增3000多套。
投中集團旗下CVSource統計顯示，今年1月至5月，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO、增發(fā)、配股、公司債等形式融資的案例僅為5例，包括廣匯股份定向增發(fā)、青建集團發(fā)行短期債券、上海上實(shí)兩次發(fā)行中期票據、萊蒙國際IPO等，總金額不足70億元人民幣，而2010年的規模超過(guò)400億元人民幣。
一些房地產(chǎn)企業(yè)轉向信托業(yè)務(wù)。根據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )的統計，今年一季度信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金余額為4868.88億元，接近去年同期的兩倍，其中新增投資房地產(chǎn)的信托資金規模為710.98億元。但當前房地產(chǎn)信托融資成本達到12%至17%，也讓一些房地產(chǎn)企業(yè)還款風(fēng)險加大。
在此情況下，房企被迫自掏腰包。國家統計局數據顯示，今年1—4月房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重處于歷史高位，達到37.4%，接近2008年樓市蕭條時(shí)期38.7%的高點(diǎn)。
楊紅旭認為，目前全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速明顯慢于投資增速，出現了少有的投資增速反超資金來(lái)源增速的現象，企業(yè)融資環(huán)境明顯趨緊。今年二季度房企資金可能進(jìn)入預警區間，達到與2008年類(lèi)似的緊張狀態(tài)。
中原集團研究部高級經(jīng)理劉淵表示，隨著(zhù)融資環(huán)境惡化，預計房地產(chǎn)行業(yè)內生存境況將發(fā)生分化，中小企業(yè)更加難過(guò)，兼并重組將持續上演。Wind統計數據顯示，2011年1月至5月末，國內房地產(chǎn)行業(yè)收購兼并金額已經(jīng)達到193億元，超過(guò)2010年全年150億元的總量。
小規模降價(jià)促銷(xiāo)暗潮涌動(dòng)
房企以?xún)r(jià)促量的現象尚未大面積出現，房?jì)r(jià)總體保持穩定，但小規模的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)正暗潮涌動(dòng)。
4月30日中海地產(chǎn)在深圳降價(jià)促銷(xiāo)，隨后在南京、重慶、上海等地相繼打出降價(jià)旗號。5月底武漢萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價(jià)1000元”。
降價(jià)潮正面臨臨界點(diǎn)。劉淵表示，房企手中或許還握有可支撐半年的現金，但降價(jià)潮卻未必要等到半年之后。在市場(chǎng)濃厚的觀(guān)望氣氛中，率先降價(jià)能吸引買(mǎi)房者的光顧，也能借此籌措資金，趁土地價(jià)格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢。
一份報告表示，在樓市持續低迷、融資環(huán)境惡化、企業(yè)資金狀況不佳的形勢下，如何將“儲備”的土地、待售商品房等企業(yè)存貨快速轉化為銷(xiāo)售收入已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。建議開(kāi)發(fā)商采取“銷(xiāo)售為王”的市場(chǎng)策略取代“利益最大化”的市場(chǎng)策略，將資金回籠放在企業(yè)階段性戰略的首位，積極采取打折、促銷(xiāo)等方式快速銷(xiāo)售。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強預計，三季度房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì )有較大規模促銷(xiāo)活動(dòng)，降價(jià)幅度大約在10%。
外資趁機進(jìn)入
中國樓市對外資的吸引力似乎并沒(méi)有因為宏觀(guān)調控收緊而減弱。商務(wù)部最新公布的數據顯示，5月我國實(shí)際使用外資FDI金額為92.25億美元，同比增長(cháng)13.43%。其中1—5月，外商投資我國房地產(chǎn)市場(chǎng)金額達266億元，同比增長(cháng)57.3%。
自去年四季度以來(lái)，外商在中國樓市的投資額繼續保持快速增長(cháng)的勢頭。此前的1-3月、1-4月和1-5月，外商投資房地產(chǎn)金額分別為144億元、222億元和266億元，同比增速分別為45.2%、62.3%和57.3%。
“雖然國際社會(huì )對中國樓市是否存在泡沫的爭論一直在持續，但大部分人還是認為中國經(jīng)濟軟著(zhù)陸的可能性比較大，所以外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的速度較去年有所加快�！钡谝惶酱骶S斯北京公司投資部董事紀剛在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，中國樓市無(wú)疑仍是對外資最有吸引力的市場(chǎng)之一。
盡管如此，外資在中國樓市中的投資比例卻并不高。世邦魏理仕中國區首席運營(yíng)官金勇告訴記者，一方面國內有換匯的限制，另一方面外資進(jìn)入中國的手續非常繁雜，導致進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資雖然有所增加，但和之前相比并沒(méi)有明顯差異。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項目時(shí)所使用的資金，90%以上都是內資，雖然外資進(jìn)入的總額較之前有所增加，但其占比并沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化�！苯鹩抡f(shuō)，做機會(huì )性投資的外資依然存在，但與之前相比已明顯減少，大多數外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)更多是長(cháng)期戰略上的考慮。
外資對中國樓市來(lái)說(shuō)并不是新鮮詞。2002到2003年間，外資就以基金的形式出現在中國樓市，在2006年前多投資一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)項目，以購買(mǎi)整棟商業(yè)物業(yè)為主。
他告訴記者，作為外資進(jìn)入中國的主要方式之一外資基金，對回報率的要求較高，年回報率在25%—30%之間，遠高于銀行信貸和信托，因此一直不是國內房地產(chǎn)商融資的主要渠道。但是，隨著(zhù)銀行信貸的進(jìn)一步收緊，特別是在融資成本相對外資基金更低的信托受到限制后，外資基金更愿意進(jìn)入獲利更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，而不再局限于整棟商業(yè)地產(chǎn)項目的買(mǎi)賣(mài)。
國內一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商私下透露，經(jīng)過(guò)幾輪調控后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本已遠比表面看起來(lái)高，甚至高于外資金融機構的融資成本，這才導致一些房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇外資。
紀剛認為，外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的時(shí)間窗口已經(jīng)打開(kāi)。
易城中國對國內83家重點(diǎn)房企的大額融資記錄的統計結果顯示，與2010年相比，2011年一季度各大房企融資渠道中，境外資金超過(guò)銀行融資，成為開(kāi)發(fā)商第一大資金來(lái)源，占比達到39%，遠高于2010年。