日前,央行宣布今年以來(lái)第三次加息,自2011年7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個(gè)百分點(diǎn),其他各檔次存貸款基準利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應調整。
調整后,金融機構人民幣一年期存款利率達3.5%,這就意味著(zhù)普通老百姓存在銀行里的錢(qián)會(huì )有所增加;另一方面,一年期貸款利率提高達6.56%,也使得購房者的還貸壓力增加。
但多數分析人士指出,在經(jīng)濟增速趨緩的背景下,央行宣布再次加息,凸顯出當局堅決抑制通脹的決心。同時(shí),對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑也增加了有力的調控砝碼,甚至會(huì )直接促成房?jì)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內加速下滑。
加息會(huì )對普通購房者的影響有多大?我們可以來(lái)算這樣一筆賬:以貸款20年還款100萬(wàn)元,這次加息前,等額本息還款月供為7633元,還款總額為183.2萬(wàn)元。加息后月供為7783元,比加息前增加150元;還款總額為186.7927萬(wàn)元,比加息前增加35912元。
“對于購房者來(lái)說(shuō),加息無(wú)疑是不利的消息,尤其是需要依靠申請房貸購房的購房者,不僅意味著(zhù)房貸審批將會(huì )更加嚴格,而且即使通過(guò)審批,付出購房成本也會(huì )大幅增加!眮喬鞘邪l(fā)展研究會(huì )政策研究中心主任謝逸楓認為。
北京大學(xué)公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同也認為,“加息對‘房奴’的影響最大!爆F在很多銀行已經(jīng)取消首套房?jì)?yōu)惠利率,再次加息后產(chǎn)生的貸款成本不斷增加,對于按揭的市民來(lái)說(shuō)是一筆較大的負擔。對于首次入市者也會(huì )有影響,不少首次置業(yè)者不會(huì )一次性付清房款,目前房?jì)r(jià)高,房貸也高,會(huì )迫使部分購房者推遲購房。據銀河證券首席策略分析師孫建波預測,加息后商業(yè)貸款購房比例將縮減到20%以?xún)取?/P>
今年以來(lái),在“新國八條”、“上調存款準備金率”、“地方調控細則與調控目標”、“限購限價(jià)”等利器調控下,全國樓市總體呈低迷態(tài)勢,多數城市商品房成交量下降,房?jì)r(jià)開(kāi)始回落。
據中國指數研究院最新發(fā)布的報告顯示,在監測的30座主要城市中,有17座城市上半年商品房成交量下降,且多數降幅明顯。主要城市中,近半數城市商品房成交均價(jià)同比小幅下降。重點(diǎn)城市中北京、杭州和深圳成交均價(jià)同比下跌;重慶、上海和天津同比上漲,其中重慶漲幅最大,達30.1%,二、三、四線(xiàn)城市也越調越漲,漲幅較為明顯。
與此同時(shí),今年上半年土地市場(chǎng)明顯降溫,土地拍賣(mài)市場(chǎng)底價(jià)成交、流拍現象不時(shí)出現,北京、上海等地土地出讓收益明顯減少。
“調控政策對市場(chǎng)作用的效果正逐漸顯現。但需要較長(cháng)時(shí)間才能看到更明顯的成效!北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強表示,今年上半年房地產(chǎn)政策重心是在供應上“做加法”,在需求上“做減法”,加大保障房和普通商品房的供應,壓制投資投機性需求。同時(shí),調整樓市發(fā)展模式和結構關(guān)系,改變此前過(guò)于偏重商品房建設,以及改變投資需求與自住需求、住宅和非住宅地產(chǎn)的比例關(guān)系等。
目前,加息的“靴子”已經(jīng)落地,對于當前成交低迷、房?jì)r(jià)明顯松動(dòng)的樓市而言,加息和調控政策的疊加效應將進(jìn)一步顯現威力。而且,韓世同預測,現在一年期的存款利率是3.5%,負利率情況突出,存款利率還有1-2個(gè)百分點(diǎn)的上調空間,因此加息空間仍然存在。
此前,央行頻繁上調存款準備金率,使得大量資金被凍結,開(kāi)發(fā)貸款難成為普遍現象。限購控制人們買(mǎi)房,加息則影響人們的預期,加劇觀(guān)望,將使開(kāi)發(fā)商資金鏈進(jìn)一步繃緊。
“加息會(huì )降低購房者的熱情,開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力會(huì )增大,預計接下來(lái)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)或會(huì )增多”,韓世同認為,加息效應釋放,很可能使得7月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數呈負數。加息的直接作用是增加開(kāi)發(fā)商的融資成本,這將逼迫開(kāi)發(fā)商為保障資金安全而降價(jià)促進(jìn)銷(xiāo)售。預計下半年隨著(zhù)供應量的增加,成交量將出現回升,樓市將呈現量升價(jià)跌的局面。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也認同,7-8月份是房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)的關(guān)鍵節點(diǎn)。鐘偉表示,既然貨幣供應決定房?jì)r(jià)漲跌,那么央行收緊銀根,房?jì)r(jià)短期內出現下跌的可能性很大。而且鐘偉強調,此次降價(jià)并非是開(kāi)發(fā)商的簡(jiǎn)單促銷(xiāo),而是出現真正的降價(jià),其標志是新盤(pán)低價(jià)入市,如今深圳已經(jīng)率先出現這種跡象。