2010年上半年剛過(guò)，央行又加息，反映到樓市，購房的老百姓們第一反應就是：“又加息了，我的貸款額如果有100萬(wàn)，會(huì )增加多少月供？是否要提前還貸？”。據說(shuō)，目前房貸利率升至10年最高水平。盡管購房的成本是越來(lái)越高，盡管觀(guān)望中遲遲未見(jiàn)出手，可購房剛需們從未放松對樓市行情的關(guān)注。不知不覺(jué)中，2010年又翻過(guò)去了一半，這上半年樓市整體情況到底是怎樣的？下半年房?jì)r(jià)會(huì )“如期”松動(dòng)不？
　　中國樓市是政策市，政策調控方向決定樓市的運行方向，從2009年歲末的“國四條”到2010年4月17日的“國十條”，樓市迎來(lái)史上最密集、最嚴厲的調控政策。深圳樓市不能獨善其身，未能延續2009年成交活躍、房源告急等火爆場(chǎng)面，而是以成交量持續下降拉開(kāi)2010年樓市的序幕。二季度出臺的“國十條”，更是將新房成交量拉至冰點(diǎn)，新房單日成交量出現過(guò)1套、2套的悲慘局面，正常情況下單日成交量也是在50套上下徘徊。
　　一季度的調控預期以及二季度的“國十條”出臺，催生了強烈的觀(guān)望情緒，嚴重抑制深圳樓市成交量。特別是“國十條”出臺后，成交量更是直線(xiàn)下降至冰點(diǎn)。
　　根據深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監測，上半年深圳共成交新房126.9萬(wàn)平方米，同比大幅減少67.3％；成交套數14484套，同比大幅減少65％；成交金額267.7億元，同比大幅減少44％。
　　與此同時(shí)，在各種緊縮政策的壓力下，深圳二手樓市的成交量開(kāi)始回調。但這次回調在6月份的成交量中才全面體現出來(lái)。2010年1-5月份，二手樓市交易活躍，6月份成交量下滑對上半年總量影響不大，故2010年上半年二手樓市總體成交量仍十分可觀(guān)。根據深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監測，深圳市上半年共成交二手商品房546.18萬(wàn)㎡，與成交火爆的2009年上半年持平。深圳市上半年二手商品房成交套數逼近6萬(wàn)套，為59372套，略低于2009年同期水平，同比減少2.1%。
　　根據深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監測，上半年二手樓市成交活躍，新房成交量持續下滑，使得二手房成交量遠高于新房。數據顯示，深圳市二手房成交套數是新房的4.1倍，成交面積是新房的4.3倍。成交量的大幅萎縮，使得新房成交量遠遠低于去年同期。深圳市上半年成交新房126.9萬(wàn)㎡/14484套，同比減少近七成。
　　具體看來(lái)，相比新房市場(chǎng)的大幅回落，上半年二手樓市可謂一枝獨秀。1-5月份二手房交易活躍，成交量高位運行；6月份成交量雖明顯回落，但單日成交量仍在300-400套之間徘徊，成交總量仍比較可觀(guān)。上半年二手商品房成交量逼近6萬(wàn)套，與2009年同期基本持平。深圳樓市剛性需求旺盛、二手房分布面廣、價(jià)格實(shí)惠、配套成熟、選擇空間大等等，是多數置業(yè)者購買(mǎi)二手房的主要因素。
　　2010年上半年樓市成交量大減，但成交均價(jià)仍高位運行。數據顯示，2010年上半年深圳市住宅成交均價(jià)21094元/㎡，同比大漲七成。從2010年上半年的各月份來(lái)看，成交均價(jià)有較大回落。1月全市成交均價(jià)23251元/㎡；6月份全市成交均價(jià)已回落至16970元/㎡，半年內跌幅達為30%。上半年成交均價(jià)的回落大部分由成交結構的變化引起的。在上半年的4、5、6月份，高端物業(yè)成交占比很小，市場(chǎng)成交以中低端物業(yè)為主，成交產(chǎn)品的低端化是新房的成交均價(jià)大幅回落的主要原因。另外，“特價(jià)房”的熱銷(xiāo)也是導致成交均價(jià)下跌的原因之一。
　　在步步收緊的調控聲中，深圳樓市已步入2010年下半年度。在成交量持續低迷的市場(chǎng)表現下，在政府頻頻收緊的調控政策下，在房?jì)r(jià)僵持的拉鋸聲中，在開(kāi)發(fā)商、置業(yè)者持續觀(guān)望的市場(chǎng)環(huán)境下，在樓市前景不明朗的迷霧中，深圳樓市必須尋找出路，尋找打破僵局的突破口。低量保價(jià)，還是降價(jià)換量，是樓市供應主體必須認真思考的問(wèn)題。對于市場(chǎng)各方主體而言，采取降價(jià)促銷(xiāo)策略，才是市場(chǎng)各方取得共贏(yíng)的唯一選擇。
　　從“國十條”出臺后樓市的運行情況來(lái)看，調控效果正逐漸體現和強化。目前樓市處于“量跌價(jià)滯”的態(tài)勢。展望下半年，樓市在當前的政策環(huán)境下，成交量仍將處于低位。在銷(xiāo)售壓力下，在資金壓力下，將會(huì )有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商做出價(jià)格讓步，以?xún)r(jià)換量，降價(jià)將成為下半年的共識。無(wú)論是直接降價(jià)還是原價(jià)打折或特價(jià)房，都將是降價(jià)的表現形式。因此，業(yè)內人士預計，下半年深圳的房?jì)r(jià)將進(jìn)入“實(shí)質(zhì)性”回落階段，樓市將進(jìn)入“量?jì)r(jià)齊跌”階段。