一線(xiàn)房企巨頭狂飆 誰(shuí)在降價(jià)
2011-07-11   作者:  來(lái)源:經(jīng)濟觀(guān)察報
 
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    但就2011年已過(guò)去的半年而言,這種跡象尚不明顯,就目前國內的第一陣容而言,巨無(wú)霸級的萬(wàn)科、中海、保利尚無(wú)壓力;傳統巨頭金地、招商地產(chǎn)、雅居樂(lè )、華潤置地等也活得自在;而一直在輾轉騰挪的富力、綠城明確宣稱(chēng)“不可能降價(jià)”。
    當然,過(guò)去一年中,一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商中的碧桂園、萬(wàn)科偶爾也出現了些許降價(jià)跡象,但這種局部性的現象沒(méi)能形成效應,可復制性不強。

  碧桂園風(fēng)暴

  “價(jià)格屠夫”,這是華南五虎之一碧桂園的最新綽號。而正是憑著(zhù)價(jià)格利器,2011年以來(lái),碧桂園取得了讓人羨慕的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
  碧桂園向本報提供的最新的業(yè)績(jì)報告顯示,6月,碧桂園實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約37億元,合同銷(xiāo)售面積62萬(wàn)平方米,同比分別增長(cháng)約164%和131%。
  對比可以發(fā)現,碧桂園業(yè)績(jì)的大增依托的是銷(xiāo)量的大幅提升而非均價(jià)的上漲。以6月份銷(xiāo)售數據為例,碧桂園6月合同銷(xiāo)售面積增長(cháng)了164%,但銷(xiāo)售金額卻只增長(cháng)了131%,價(jià)格的增幅顯然落后于銷(xiāo)售面積。
  與其他一線(xiàn)巨頭相比,相對較低的售價(jià),是碧桂園獲得“價(jià)格屠夫”的原因所在,而且碧桂園把低價(jià)風(fēng)暴帶到了全國。廣州增城碧桂園鳳凰城、廣東清遠佛岡清泉城、南京句容鳳凰城,均以低價(jià)出手,令業(yè)界側目,大熱的南京句容鳳凰城公布的銷(xiāo)售均價(jià)在6500元/平方米,其中部分房源的最低價(jià)格僅在5800元/平方米,主力房源均價(jià)6000~7000元/平方米,別墅房源均價(jià)8000元/平方米左右。
  為了完成任務(wù),碧桂園還推出了諸多優(yōu)惠條件,認籌排名在前3000位的,將有9.2折的優(yōu)惠,在3000名以外的,也將有9.4折的折扣,再加上如果一次性付款則最低可再進(jìn)行9.2折的讓利。業(yè)內普遍認為,該項目實(shí)際上的均價(jià)遠不足6500元/平方米,不過(guò)5000多元/平方米而已,約相當于南京一手房均價(jià)的一半。

  狂飆的巨頭

  降價(jià)的不僅是碧桂園,但就降價(jià)幅度而言均無(wú)法與碧桂園呼應。
  早在去年底,武漢萬(wàn)科就率先扛起了降價(jià)大旗,旗下在售的五大項目同時(shí)推出優(yōu)惠活動(dòng):每周五大項目各推出10套“一口價(jià)”特供房源;購房即送11888元家電基金;來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)均享見(jiàn)面禮;老業(yè)主推薦享積分,再減免6個(gè)月物業(yè)費。
  到了今年5月,武漢萬(wàn)科再次啟動(dòng)第二次降價(jià)。這次萬(wàn)科在武漢的降價(jià)是以一則戲劇性的廣告開(kāi)始的,5月底武漢萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科紅郡打出“抱歉光谷,拉低你房屋均價(jià)1000元”。隨即引來(lái)了其他樓盤(pán)的跟風(fēng)打折。
  一向低調的中海在今年也有局部性降價(jià)。
  4月30日,中海地產(chǎn)在深圳率先進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)。當天中海地產(chǎn)推出了旗下的康城國際、塞納時(shí)光兩樓盤(pán)共計1349套房源,單價(jià)最低9680元/平方米起,均價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右,比該區域內的房?jì)r(jià)低2000元/平方米。
  但同碧桂園相比,這種降價(jià)只是皮毛,說(shuō)這些舉動(dòng)是降價(jià),還不如說(shuō)是高房?jì)r(jià)盛宴中的一碟小菜而已。
  在過(guò)去半年中,銷(xiāo)售均價(jià)上漲仍是巨頭們的主基調。
  數據顯示,今年1-5月,保利地產(chǎn)累計實(shí)現簽約面積243.31萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)22.81%;實(shí)現簽約金額281.04億元,同比增長(cháng)82.37%;中海累計實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售額港幣 401.0億元,同比增長(cháng)81.8%,累計實(shí)現銷(xiāo)售面積243.7萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)34.9%。
  第二梯隊的雅居樂(lè )同樣如此。6月8日晚,雅居樂(lè )宣布,于2011年首五個(gè)月實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約為135億元,同比增長(cháng)約59%;合約銷(xiāo)售面積約為116萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)約39%。
  除了銷(xiāo)售價(jià)格,巨頭們的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也在狂飆。
  7月5日,萬(wàn)科公布6月份銷(xiāo)售情況。公告顯示,萬(wàn)科6月實(shí)現銷(xiāo)售面積112.8萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額132.3億元,同比分別上升31.7%和50.8%。上半年萬(wàn)科累計實(shí)現銷(xiāo)售面積565.5萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額656.5億元,同比分別上升 76.7%和78.6%。至此,萬(wàn)科今年上半年的銷(xiāo)售金額已超過(guò)2009年全年。
  大增的不僅是萬(wàn)科,其他一線(xiàn)巨頭也不遜色。
  根據中房信日前發(fā)布的數據,2011年上半年前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計實(shí)現銷(xiāo)售額3323億元,同比增長(cháng)逾8成。萬(wàn)科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)位居排行榜前三名。
  一個(gè)不容忽視的現象是,今年上半年,房企銷(xiāo)售金額前十榜單和銷(xiāo)售面積前十榜單的入榜門(mén)檻分別為155.5億元和116萬(wàn)平方米,同比分別提高48%和25%,大型房企業(yè)績(jì)增長(cháng)勢頭明顯。也就是說(shuō),雖然碧桂園的大降價(jià),并沒(méi)有引發(fā)一連串的降價(jià)反應,有了2008年那一次大起大落,房企似乎邁步異常謹慎,“資金池”平衡放在了最重要的位置,上半年的“小豐收”令房企在下半年的壓力也不那么大了。

  壓力與挑戰

  一邊是巨頭們業(yè)績(jì)的飆升,另一邊卻是國際評級機構的唱空,在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上,這兩大主體罕見(jiàn)地站到了對立面。
  6月15日,標普在一份亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告中預計,未來(lái)6-12個(gè)月內,中國新房銷(xiāo)售價(jià)格可能會(huì )有10%左右的下降。
  瑞銀也存在同樣的擔憂(yōu)。6月29日,瑞銀發(fā)布了一份名為《亞洲實(shí)地考察:中國房地產(chǎn)業(yè)-2011年下半年可能降價(jià)》的報告。這份報告是在經(jīng)歷了兩周的實(shí)地考察,拜訪(fǎng)了雅居樂(lè )、碧桂園、恒盛地產(chǎn)、富力地產(chǎn)以及遠洋地產(chǎn)的管理層得出的結論。
  瑞銀在報告中稱(chēng),所有企業(yè)均繼續維持其2011年的合同銷(xiāo)售目標;如果銷(xiāo)量繼續走弱,其中許多開(kāi)發(fā)商將考慮降價(jià)5%-10%以實(shí)現預期銷(xiāo)售目標;所有開(kāi)發(fā)商在2011年下半年的新開(kāi)盤(pán)都會(huì )上升;大多數開(kāi)發(fā)商認為如果量?jì)r(jià)大幅攀升,限購令可能會(huì )擴大到更多城市;大多數公司不愿意主動(dòng)參與保障房項目,因其利潤較低,或無(wú)利潤可圖。
  而瑞銀的結論是,限購令將繼續影響銷(xiāo)售,開(kāi)發(fā)商的全年目標具有挑戰性。在房屋存量不斷攀升且信貸收緊的情況下,開(kāi)發(fā)商將不得不降價(jià)以提振銷(xiāo)售。
  事實(shí)上,包括大型開(kāi)發(fā)商在內的融資顯然不樂(lè )觀(guān),里昂證券在最近的一份研究報告中稱(chēng),信貸緊縮持續,我們調研的開(kāi)發(fā)商目前均能夠拿到銀行貸款,但利率上浮區間在10%-30%之間,比較嚴峻的現實(shí)問(wèn)題是大部分開(kāi)發(fā)商徒有大量授信額度,而由于銀行日甚一日的貸款額度控制使得表象額度成了空頭支票。房地產(chǎn)信托貸款年利率水平也在15%左右,使得開(kāi)發(fā)商在商品房開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源仍舊是預售賬款。
  另一個(gè)問(wèn)題是,由于大型地產(chǎn)商經(jīng)由2009-2010年的牛市而增加的土地儲備,正在逐漸轉化為可售存貨,其推貨壓力都在加大!5月份,瑞銀覆蓋的12家開(kāi)發(fā)商新開(kāi)盤(pán)1920萬(wàn)平方米,高于4月份的1460萬(wàn)平方米。6月新開(kāi)盤(pán)面積達到2830萬(wàn)平方米,我們預計開(kāi)發(fā)商將取得不錯的銷(xiāo)售結果。新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積之差達到了4.4億平方米的記錄高位。房屋存量占總資產(chǎn)的比重將從2010年的56%升至2011年的59%,可能拖累了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售周期!比疸y在報告中稱(chēng)。

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