開(kāi)發(fā)商兩極分化
七月流火，中房信聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》顯示，品牌開(kāi)發(fā)商同樣熱辣燙手。今年上半年房企銷(xiāo)售金額前十的門(mén)檻為155.5億元，比去年上半年增幅達48%。銷(xiāo)售過(guò)百億的企業(yè)數量猛增，甚至有7家的業(yè)績(jì)超過(guò)200億元。這些都是歷史新高。
但如果從各大城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)看，今年的數據并不十分理想。中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，剛過(guò)去的6月份，該機構監測的30個(gè)城市中，逾八成成交量下跌，有4個(gè)城市成交量跌幅超過(guò)40%。今年上半年，20個(gè)主要城市中有超過(guò)一半的城市新房成交量下跌，其中�？诘某山涣拷捣畲�，超過(guò)60%。
在重點(diǎn)城市中，成都、深圳、天津、上海成交面積同比2010年上半年略有上升，例如今年上半年深圳新建商品住宅成交面積為137.25萬(wàn)平方米，同比上漲8.47%。其余4城市皆低于去年同期水平。而且各大城市成交量曲線(xiàn)也都呈現一致規律，一二月樓市成交量迅速放大，但到了3月初陸續實(shí)施調控細則后，成交逐漸走低，四五月成交走到谷底，6月則繼續在低位徘徊。
一方面是企業(yè)業(yè)績(jì)繼續飆升，另一方面是市場(chǎng)開(kāi)始逐步走低。唯一的答案是強者恒強、兩級分化的情況在今年尤為明顯。
而房地產(chǎn)行業(yè)的集中趨勢，讓調控的作用并不僅僅體現在房?jì)r(jià)上�！艾F在的確是很難獲得貸款，但有可以獲得銀行青睞的企業(yè)�！敝槿且患业胤椒康禺a(chǎn)企業(yè)的董事長(cháng)向記者表示，這樣的背景下，開(kāi)發(fā)商寧愿將項目整體打包出讓?zhuān)膊辉赴秧椖拷ǔ珊笤俅蛘鄢鲎尅?BR> 他告訴《中國經(jīng)營(yíng)報》記者，現在他們正與萬(wàn)科商談東莞一項目的并購事宜。原因很簡(jiǎn)單，“我們沒(méi)錢(qián)，但萬(wàn)科有啊�！�6月30日，五礦建設發(fā)布公告稱(chēng)，其附屬公司廊坊曠世基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，將向北京萬(wàn)科提供1.55億元的一年期貸款。北京萬(wàn)科實(shí)際上是廊坊曠世基業(yè)另一股東。這是萬(wàn)科眾多資本騰挪術(shù)的一項，從嚴苛調控政策出臺的4月起，萬(wàn)科及其下屬公司先后為其在深圳、上海、東莞、長(cháng)春等地的7個(gè)項目提供了共38.7億元的貸款擔保。萬(wàn)科的公告顯示，截至5月底，公司擔保余額為83.22億元，其中為其控股子公司提供的擔保余額72.81億元，為聯(lián)營(yíng)公司或合營(yíng)公司提供的擔保余額10.41億元。
可見(jiàn)，盡管調控嚴苛，但萬(wàn)科這類(lèi)巨鱷，上半年在取得銀行開(kāi)發(fā)貸上并無(wú)太大難度。
萬(wàn)科并非孤例，今年上半年內品牌房企業(yè)績(jì)飆升，其畫(huà)外音是今年房地產(chǎn)并購的大幅增加。今年一季度，清科研究中心的數據顯示，前三月房地產(chǎn)行業(yè)就完成了32起并購案例，超過(guò)了2009年全年的并購數量。而四五月這種并購效應并無(wú)停歇的跡象，兩月間房企之間土地、項目及股權轉讓等案例就超過(guò)20宗。今年前5個(gè)月，不完全統計就有超過(guò)50宗并購案例。
下半年庫存壓力漸現
“下半年競爭壓力大，現在加快入市�！鄙钲谝豁椖康拈_(kāi)發(fā)商表示，他們將原定在8月下旬開(kāi)盤(pán)的項目提前到7月中。其實(shí)從6月開(kāi)始，深圳就出現了一波供應潮。特別是到了6月底，據深圳某網(wǎng)站的監控數據顯示，6月最后一周，深圳有5大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或加推，忽然間有近千套房源涌入市場(chǎng)，可謂是調控以來(lái)之首見(jiàn)。
但如果從“下半年競爭壓力”空前的角度看，深圳是一線(xiàn)城市中庫存最少者。5月15日，深圳商品房市場(chǎng)可售套數為2.97萬(wàn)套，僅為歷史峰值的一半。數據顯示，深圳商品房庫存在2009年3月為5萬(wàn)套，至去年年底下降為3.5萬(wàn)套，直至今年5月的不足3萬(wàn)套，一直呈現遞減態(tài)勢。5月中旬，深圳住宅的可售套數為2.05萬(wàn)套，僅僅需要8個(gè)月時(shí)間即可銷(xiāo)售一空。
隨著(zhù)6月供應的突然放大，供不應求的局面忽然大幅度變化。截至7月4日，深圳全市一手住宅的可售套數為3.06萬(wàn)套，以當天成交88套的速度看，去庫存的時(shí)間變?yōu)?1.6個(gè)月。
與深圳一衣帶水的廣州同樣面臨庫存迅速增加的壓力，來(lái)自合富輝煌和中原地產(chǎn)兩家機構的數據顯示，今年下半年廣州十區預計將推出新增商品住宅供應量約4萬(wàn)套，環(huán)比上半年增加近一倍；與去年下半年的37098套相比，增長(cháng)約8%。據官方網(wǎng)站的數據顯示，6月30日，廣州十區兩市一手房可售存貨35302套。
兩者相加，廣州下半年可售住宅高達7.5萬(wàn)套。從統計數據上顯示，自從廣州出臺限購政策后，供應量一直呈現快速增長(cháng)的態(tài)勢，限購出臺后一月新增供應套數為3605套，第二個(gè)月新增供應套數增加為6851套，第三個(gè)月稍有回落新增供應套數則為6004套，但第四個(gè)月的新增供應套數又增加為7396套，環(huán)比增長(cháng)23%。
廣州6月成交量為6670套，按此計算，廣州下半年去庫存的時(shí)間也超過(guò)11個(gè)月。
同樣的情況在北京、上海也表現明顯。北京6月供應套數為9170套，簽約套數為6490套，供需比為1.4∶1。世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的監測數據顯示，上海新建住宅的存量面積已達到850.17萬(wàn)平方米。這個(gè)存量比2008年同期樓市低迷之際的750萬(wàn)平方米的商品住宅存量還大，創(chuàng )下三年來(lái)新高。
國信證券對房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售情況的跟蹤報告顯示，截止到2011年6月26日，多個(gè)主要城市的庫存量同比大幅攀升。國信數據顯示，北京商品房可售套數達到771908套，同比上升21%；上�？墒厶讛禐�52545套，同比上升27.7%；而在青島、南京、蘇州、廈門(mén)等幾個(gè)二線(xiàn)城市，可售套數同比增幅更是高達43%、37%、47%、81%。
“關(guān)鍵是現在供應增加的速度在加快，這讓我們不得不改變策略，先于市場(chǎng)做反應�！鄙鲜錾钲诘拈_(kāi)發(fā)商表示。但他沒(méi)有解釋“先于市場(chǎng)做反應”是否就是調低房?jì)r(jià)。