7月初，總理溫家寶再次強調，1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工建設是今年的硬任務(wù)，必須完成。這給地方政府帶來(lái)極大的壓力，在土地出讓金完成率不甚理想的上半年，地方極力探索各種吸引民間資本的方式來(lái)帶動(dòng)保障房建設，房地產(chǎn)上市公司投資、借助地方融資平臺發(fā)債是其中的一大塊。此外，充裕的民間資本也在尋求保障性住房資產(chǎn)證券化的通道，相關(guān)機構的嘗試正在積極實(shí)施之中。
未來(lái)，中央投資、地方籌資以及民間資本介入，將形成一個(gè)保障房融資的新格局，而相關(guān)機制需要盡快建立。多位業(yè)內人士及上市公司高層對本報記者表示，參與保障房建設利潤率和收益率較低，因此需要有關(guān)部門(mén)做出更多的政策性?xún)?yōu)惠或補貼。
地方政府難扛重任
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生指出，2009年靠商品房刺激政策拉動(dòng)GDP 增長(cháng)1.77%，對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻率19.4%；2011年要靠保障房拉動(dòng)GDP
增長(cháng)1%，投資1.3萬(wàn)億�？糠康禺a(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟也是要雙軌制，這一次是保障房擔綱。
據住建部估計，2011年全國保障性住房將投資1.3萬(wàn)億左右，其中有5000億元資金將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集；這5000億元的資金投入還不包括地方政府無(wú)償劃撥土地的成本。
目前看來(lái)，地方政府承擔了保障性住房的主角。但是，許多地方政府的財力已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘。根據2010年財政部數據，如果將中央政府對地方稅收返還和轉移支付收入排除在外，2010年全年地方財政本級收入約4.1萬(wàn)億元，而國有土地使用權出讓收入達2.9萬(wàn)億元，約占總收入的71%。
根據最新公布的數據，地方政府融資平臺的債務(wù)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)億。如果無(wú)償劃撥保障房用地，以及將土地出讓金的10%嚴格用于保障房建設，將使得原不堪重負的地方政府更加舉步維艱。
“如果不動(dòng)員民間資本的話(huà)，地方肯定是扛不起保障房任務(wù)的�！泵赖闹袊聵I(yè)本部空氣能熱水機銷(xiāo)售總監邵洪杰表示，1000萬(wàn)套保障房總投入1.3萬(wàn)億元，這只是建安費，如果加上土地成本至少還要增加1萬(wàn)億元。
在此背景下，保障房允許地方發(fā)放企業(yè)債。最近國家發(fā)改委發(fā)布通知，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和從事保障性住房建設項目的企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債進(jìn)行保障性住房項目融資，并優(yōu)先辦理核準手續。
建銀精瑞董事長(cháng)李曉東認為，目前地方政府籌建保障房的資金缺口非常大，適當發(fā)行一些債券是一個(gè)很好的方法�！暗F在地方政府的債務(wù)超過(guò)10萬(wàn)億，這對銀行體系造成了很大風(fēng)險，發(fā)行企業(yè)債最重要的是控制好規模，不能一哄而上�！�
7月2日，國家發(fā)改委與小城鎮發(fā)展中心主任李鐵在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇上表示，保障性住房建設中有不可規避的金融風(fēng)險，各個(gè)地方政府為籌集保障資金，創(chuàng )新融資，但此后的還本付息如何保障，依然是個(gè)疑問(wèn)。
包括北京師范大學(xué)教授鐘偉在內的多位學(xué)者認為，未來(lái)要想完成“十二五”期間建設保障性住房3600萬(wàn)套的任務(wù)，必須要重新梳理中央政府與地方政府的財稅體系。
民間資本進(jìn)入的障礙
地方負債不能太多，引入民間資本成為另一籌資來(lái)源。
“保障房的建設資金、開(kāi)發(fā)模式、政策配套、產(chǎn)權結構等方面，都需要政策進(jìn)一步明晰，”金地集團董事長(cháng)凌克說(shuō)，保障房對地產(chǎn)企業(yè)的吸引力不足。目前很多地產(chǎn)企業(yè)參與保障房建設，利潤水平都比較低，甚至是賠本賺吆喝。凌克認為，要使得企業(yè)有積極性，需要靈活、創(chuàng )新的公共政策安排。
萬(wàn)科總裁郁亮也對記者表示，企業(yè)參與建設保障房，還沒(méi)有形成一個(gè)好的贏(yíng)利模式，萬(wàn)科在廣州的萬(wàn)匯樓公租房試驗，郁亮稱(chēng)要57年才能收回成本。配合政府做保障房，正常利潤是3%-5%，但如果由政府提供的購房名單晚了6個(gè)月，那么被推遲6個(gè)月交房的成本利息是多少？又比如，政府的財政撥款沒(méi)有及時(shí)到位怎么辦？等等，這些問(wèn)題都不是很清楚。
除了企業(yè)直接參建外，租賃性保障房的資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托基金也是吸引民間資本進(jìn)入保障房建設的形式。記者獲悉，中國首個(gè)公租房基金——建銀精瑞公租房建設投資基金即將成立，目前方案已報送國家發(fā)改委和住建部，首期擬募集100億元。未來(lái)3年內，將在全國范圍內選擇符合條件的項目，投建數百萬(wàn)平方米的公租房。
據基金發(fā)起人李曉東介紹，該基金收益率主要受到四方面因素影響，首先是房源取得的成本，這包括買(mǎi)地以及建安成本；其次是租金價(jià)格，因為租金定得太高，起不到保障的作用，但租金太低，其收益率也就無(wú)法維持基金發(fā)展；第三是政府的支持力度，希望政府能提供稅收優(yōu)惠以及貼息；第四是基金退出機制。
“我們預計收益率大多數情況下能在5%-12%之間，不能低于5%”，李曉東表示。
對于公租房的資產(chǎn)證券化，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )的鐘帥認為，由于公租房商業(yè)收益偏低，證券化過(guò)程中客觀(guān)上需要政府予以適度補貼。但目前從各地的情況來(lái)看，這方面尚未有具體的文件或措施。
退出機制不明
隨著(zhù)大量保障房的即將上市，保障房的分配機制是個(gè)無(wú)法躲避的嚴重問(wèn)題。雖然各地首先考慮的是如何完成今年的開(kāi)工率，但作為保障房體系的一部分，退出機制的建立問(wèn)題也接踵而至。
從香港、新加坡等地的經(jīng)驗來(lái)看，入住保障房后如何退出也是一個(gè)問(wèn)題。保障房保障的群體不應該是固化的，而是流動(dòng)的，因為每年都會(huì )有一些符合申請資格的人新進(jìn)入待分配，而不再符合條件的那部分人，應該騰退保障房。
上述國家和地區針對這一問(wèn)題，已經(jīng)有成熟的分配審核、退出以及監督懲戒機制，而這些，即使是在目前內地保障房建設進(jìn)展比較順利的城市，也看不到。
郁亮認為，商品房與保障房的雙軌制必須區分清楚，哪些人是通過(guò)市場(chǎng)自己解決，哪些人群需要政府照顧安排解決，需要政府保障的這部分有哪些是通過(guò)經(jīng)適房、安居房完成，哪些是通過(guò)租賃完成，但這些不同人群的進(jìn)入和退出機制，現在基本缺失。
萬(wàn)科執行副總裁毛大慶表示，他去走訪(fǎng)很多保障房小區，租賃性住房的住戶(hù)搬進(jìn)去是出不來(lái)的，他們說(shuō)，“長(cháng)時(shí)間住棚戶(hù)區，現讓我住進(jìn)（租賃性住房）來(lái)了，再讓我搬到哪里去？”這類(lèi)問(wèn)題將來(lái)怎么辦？目前沒(méi)有建立良好的退出機制。
此外，現在對保障性住房，尤其是廉租房，仍然是最低收入人群的居住區，怎么管理，是集中居住還是分散居住，其交通行為模式到底是怎樣的，衣食住行、醫療教育又如何安排，這些問(wèn)題都沒(méi)有搞清楚。
天鴻地產(chǎn)董事長(cháng)柴志坤認為，保障性住房并不是真的缺錢(qián)和地，現在關(guān)鍵是要有真正能夠達到保障房建設要求的機制，即建立民間資本介入保障房的機制，在這個(gè)機制中，中央、地方、企業(yè)，各自需要將自己的角色扮演好。
對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等均對本報記者表示，參建保障房只要不虧本，他們都愿意；對于有關(guān)部門(mén)及地方政府來(lái)說(shuō)，需要對那些積極進(jìn)入保障房領(lǐng)域的公司和企業(yè)提供便利和相關(guān)優(yōu)惠，以及對建成后的房屋進(jìn)行合理分配，以保障房企在不占用資金的情況下盡快退出等。
萬(wàn)科內部人士對本報記者透露，萬(wàn)科已經(jīng)擬定了一份關(guān)于保障房建設的一整套方案建議，目前已遞交至廣東省政府部門(mén)以及中央高層。