截至上周末，11個(gè)重點(diǎn)城市的存貨總量已達到63.4萬(wàn)套，環(huán)比上漲0.9%，存貨總量繼續創(chuàng )新高。在此背景之下，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力與日俱增，在銷(xiāo)售策略上可謂動(dòng)足了腦筋。然而，業(yè)內人士認為，如果不能在價(jià)格上“動(dòng)真格”，三季度的樓市仍將繼續低迷。
夏日的酷熱并未把溫度傳導到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，隨著(zhù)傳統淡季的來(lái)臨，樓市銷(xiāo)售也陷入更深的低迷。既舍不得降價(jià)，又要在淡季里促進(jìn)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售策略上可謂動(dòng)足了腦筋。與此同時(shí)，業(yè)內人士預計，在下半年樓市政策幾無(wú)放松可能的情況下，三季度樓市將迎來(lái)更低迷的銷(xiāo)售行情，開(kāi)發(fā)商僅靠變換銷(xiāo)售策略恐怕難以取得理想的銷(xiāo)售效果，想要及時(shí)緩解資金壓力，還得在價(jià)格上“動(dòng)真格”。
各種舉措促進(jìn)淡季銷(xiāo)售
上海浦東周康板塊某小區，原本應該在最近交房的一批房源延遲交房了，最終交房日期尚未確定。記者與該項目一位準業(yè)主李先生聯(lián)系后得知，他是在2009年9月份買(mǎi)的房，當時(shí)售價(jià)是1.2萬(wàn)元/平方米，交房時(shí)間是今年的6月28日。就在上月，開(kāi)發(fā)商告訴購房者，這批房源將延遲交房，具體交房時(shí)間尚未確定。
而據一位內部人士透露，“這是開(kāi)發(fā)商的借口，實(shí)際上推遲交房是開(kāi)發(fā)商的一種銷(xiāo)售手段�！边@位人士告訴記者，理應在6月交房的這批房源與該樓盤(pán)目前在售的房源不論房型還是位置，都有很高的同質(zhì)性。當時(shí)購買(mǎi)這批房源的投資者比例相當高。如果這批房源現在交房，勢必會(huì )有一批投資者將手上的房源在二手房市場(chǎng)上掛牌出售，且2009年時(shí)該項目房源售價(jià)是1.2萬(wàn)元/平方米，現如今已漲到1.7—1.9萬(wàn)元/平方米，業(yè)主哪怕就是比在售新房報價(jià)低一點(diǎn)，除去稅費成本還有很大的利潤空間�！爸灰涣朔�，二手房市場(chǎng)肯定對新房銷(xiāo)售造成沖擊”。
除了推遲交房之外，為了吸引購房者，贈送面積等銷(xiāo)售手段也被開(kāi)發(fā)商們廣為使用。記者在近日探訪(fǎng)上海西區某大型樓盤(pán)售樓處時(shí)從銷(xiāo)售人員處獲悉，該盤(pán)近日將推出一批全新房源，不僅售價(jià)較之前推出的房源要低，還附送約10%的面積。
“這是全上海最后一批附送面積的房子了�！笔蹣切〗阆蛴浾呓榻B道，“從今年7月1日期，開(kāi)發(fā)商想要"偷面積"就批不下來(lái)了，只要是有墻的部分都要算在銷(xiāo)售面積里面�！笔蹣切〗阋贿呏钢�(zhù)樣板間次臥與設備平臺間的一塊區域，一邊告訴記者，在建成驗收時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì )把這塊面積用墻砌隔開(kāi)，等驗收通過(guò)后再拆掉裝修，這樣次臥就可以多出約3、4平方米。
三季度樓市難改低迷
據新浪樂(lè )居&克而瑞數據顯示，2011年上半年上海市商品住宅成交總套數為33839套，總成交金額為876.9億元，照此推算，商品房每套成交均價(jià)達259.13萬(wàn)元/套。相比2010年全年，2011年上海商品住宅每套成交均價(jià)下降了逾4萬(wàn)元，同時(shí)這也是2004年迄今，7年時(shí)間里第一次出現均價(jià)下跌的情況。
今年2月至今，各路調控政策輪番壓頂，上海樓市歷經(jīng)重重打擊。今年上半年，商品住宅中各種物業(yè)類(lèi)型的成交出現明顯下跌，據新浪樂(lè )居&克而瑞數據顯示，其中低價(jià)房的成交面積更是出現了環(huán)比68.49%的跌幅。
低價(jià)房成交量銳減，豪宅開(kāi)發(fā)商的日子也并不好過(guò)。雖然有極強的購買(mǎi)需求，但由于限購政策的約束，不少開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格的拿捏上動(dòng)足了腦筋。香港新鴻基地產(chǎn)蘇州金雞湖獨棟別墅“湖濱四季”的項目負責人告訴記者，雖然新鴻基的項目在滬港兩地都具有很高的品牌號召力，但由于限購政策的影響，很多客戶(hù)有錢(qián)也沒(méi)法買(mǎi)，給開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售帶來(lái)很大壓力。何時(shí)開(kāi)盤(pán)、預計售價(jià)等都要隨著(zhù)樓市政策的變化做相應調整，因此開(kāi)盤(pán)信息不到最后時(shí)刻開(kāi)發(fā)商都秘而不宣。
“樓市的低迷在今年第三季度可能會(huì )繼續�！敝袊康禺a(chǎn)信息系統分析師薛建雄表示。也正因為如此，不僅在銷(xiāo)售策略上動(dòng)足腦筋，更多的開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)銷(xiāo)售的行列，以加快銷(xiāo)售速度。例如近期在上海，中海、新城、旭輝等旗下個(gè)別項目也都給出較大折扣，就連曾創(chuàng )下銷(xiāo)售奇跡的浦東星河灣也給出50萬(wàn)抵100萬(wàn)，100萬(wàn)抵200萬(wàn)等總體優(yōu)惠幅度達9.2折的優(yōu)惠力度。
不過(guò)，對于開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度到底能有多大，也有業(yè)內人士表示降幅或許有限。仲量聯(lián)行上海研究部董事周志鋒認為，由于真正的潛在購房者受到政策影響無(wú)法購買(mǎi)，因此一些開(kāi)發(fā)商認為即便降價(jià)也不會(huì )大幅提高銷(xiāo)售量，從而導致中高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力不足，價(jià)格在上半年基本保持穩定。周志峰認為，現行的緊縮政策將貫穿整個(gè)2011年，甚至延續至2012年，一手住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商可能維持穩定的售價(jià)，但成交量方面很難有所突破；而二手房市場(chǎng)隨著(zhù)情況繼續向有利于買(mǎi)方的方向發(fā)展，價(jià)格在下半年或將率先出現調整。