國家統計局日前發(fā)布6月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數據顯示，與上月相比這些城市中新房?jì)r(jià)格出現下降的有12個(gè)，持平的有14個(gè)。上半年，中央各部委及各地方政府紛紛出臺一系列“限購”和“限貸”政策，調控政策正在逐步升級，持續從嚴從緊。分析機構及業(yè)界相關(guān)人士預測，在房?jì)r(jià)調控目標尚未達成的背景下，未來(lái)政策難言放松，而整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)則已經(jīng)進(jìn)入變盤(pán)前夜。在限購令等多重政策影響下，近期各地住宅市場(chǎng)持續走低，樓市下行趨勢日漸明顯，下半年全國房?jì)r(jià)全面下降似成定局。
樓市 下行趨勢明顯
數據顯示，6月份新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有12個(gè)，持平的城市有14個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過(guò)0.5%，漲幅比5月份縮小的城市有24個(gè)。
與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，漲幅回落的城市有28個(gè)。其中，6月份同比漲幅在5.0%以?xún)鹊某鞘杏?9個(gè)，比5月份增加了3個(gè)。
在二手住宅市場(chǎng)中，與上月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有19個(gè)，持平的城市有12個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過(guò)1.0%，漲幅在0.5%以?xún)鹊某鞘杏?6個(gè)。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中二手住宅市場(chǎng)價(jià)格出現下降的城市有5個(gè)，比5月份增加了1個(gè)。整個(gè)6月份，漲幅出現回落的城市有24個(gè)。
另外，記者從中原集團研究中心了解到，2011上半年四大城市一二手住宅成交量同比下跌13%。在成交量普遍下滑的同時(shí)，一二手住宅比重亦發(fā)生明顯的變化，今年上半年北京、廣州和深圳二手住宅所占比重較去年上半年下降4至8個(gè)百分點(diǎn)。
中原集團研究中心分析稱(chēng)，“各地住宅成交量的變化差異與各地限購細則政策、執行尺度緊密相關(guān)。部分一線(xiàn)城市及二線(xiàn)中的發(fā)達城市，由于其投資性和外地購房比例相對較高，加之限購和限貸政策執行較為嚴格，有些甚至嚴于國家標準，因此市場(chǎng)成交萎縮尤為明顯�！�
具體表現在，“今年各地實(shí)施嚴格限購后，二手房成交量出現連續低位。新房市場(chǎng)，由于開(kāi)發(fā)商逐步加大降價(jià)促銷(xiāo)力度，以?xún)r(jià)補量現象越來(lái)越多�！�
北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究總監張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“一線(xiàn)城市執行限購政策后，樓市上漲幅度目前整體趨穩�？梢钥隙ǖ氖窍掳肽攴�?jì)r(jià)將會(huì )回落，且有很大下行空間�！�
市場(chǎng)最新資料顯示，深圳市一些二手房放盤(pán)報價(jià)當前出現2%至10%不等的減幅。一位當地分析人士指出，深圳的二手房市場(chǎng)目前正處于觀(guān)望期，成交低迷才剛剛開(kāi)頭，“預計下半年深圳二手房整體價(jià)格水平將有10%左右的下跌�！�
另外，北京住宅市場(chǎng)中以往較為活躍的通州地區，近期已經(jīng)接連出現降價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的樓盤(pán)項目。根據北京中原地產(chǎn)近期統計，去年10月以來(lái)，通州新增住宅供應8525套，目前簽約率僅22%，為全市最低。當前通州樓市整體陷入低迷狀態(tài)，不時(shí)有項目以特價(jià)房等形式開(kāi)始降價(jià)。
北京房協(xié)公布的數據同樣顯示，北京市上半年新建普通住房成交價(jià)為13948元，比去年降低6.1%，新建普通商品住房成交均價(jià)18297元，與去年持平。此外，上半年98.1%在售項目?jì)r(jià)格下降或持平，6月新建商品住房成交均價(jià)20664元，環(huán)比下降7%。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事陳俊告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“北、上、深、廣等一線(xiàn)城市作為此前調控的重點(diǎn)地區，房?jì)r(jià)漲幅已經(jīng)出現明顯下降。其他地區盡管仍有不同程度上漲，但總體幅度不大，總體而言房?jì)r(jià)只可能回落�！�
土地 地價(jià)環(huán)比增速趨緩
幾乎與國家統計局同步，國土資源部下屬中國土地勘測規劃院在同一天發(fā)布《2011年第二季度全國主要城市地價(jià)監測分析報告》。
報告稱(chēng)，在今年一季度的監測中，由于宏觀(guān)經(jīng)濟、市場(chǎng)預期、通脹因素及樓市調控政策持續推進(jìn)等綜合作用，今年二季度商品住房交易量下降，交易價(jià)格有所松動(dòng)。受此影響，各用途地價(jià)增速較上一季度均有所放緩。全國商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增幅分別為2.77%、2.17%、1.13%，較上一季度分別下降了0.56、0.27和0.30個(gè)百分點(diǎn)。
在全國主要受監測城市中，超過(guò)六成城市綜合地價(jià)環(huán)比增速較上一季度有所放緩，漲幅超過(guò)5.0%的城市僅有兩個(gè)。長(cháng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海全國三大區域綜合地價(jià)環(huán)比增速均呈回落態(tài)勢。其中南北兩大熱點(diǎn)城市北京、杭州居住地價(jià)降幅分別為0.58%和0.53%。而居住地價(jià)變化與綜合地價(jià)狀況基本保持了一致。
中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“相比以往數據，二季度全國主要城市地價(jià)之所以成交價(jià)格增速趨緩，是因為地價(jià)與房?jì)r(jià)向來(lái)聯(lián)系緊密且相互作用。而二季度房?jì)r(jià)可以從統計局的數據中體現出來(lái)�！�
分析人士指出，根據全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測組數據，上半年持續收緊的調控政策是迫使地價(jià)漲幅回調的主要因素。預計下半年，隨著(zhù)緊縮性政策細化和新一輪限購令落實(shí)、貨幣信貸常態(tài)回歸，各主要城市居住地價(jià)將總體趨穩。
陳俊告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“地價(jià)的下滑依然是調控力度使然，凡是房?jì)r(jià)趨穩的城市，地價(jià)漲幅均出現不同程度下跌。而目前地價(jià)上漲幅度較大的主要集中于二三線(xiàn)城市，這些地區當前正處于大規模的城市化建設過(guò)程當中。一旦調控政策深入影響到當地的城市化進(jìn)程，地價(jià)漲幅也將隨之回落�！�
調控 未來(lái)持續從緊從嚴
陳俊稱(chēng)，“房?jì)r(jià)和地價(jià)的走勢受當前調控政策影響巨大，但調控效果則最終取決于當地政府的執行力度和來(lái)自上層的監管力度。未來(lái)房?jì)r(jià)下行已成定局，但具體下降幅度則需要對未來(lái)政策落實(shí)情況進(jìn)一步觀(guān)察�！�
伴隨國務(wù)院新一輪調控政策“國八條”的實(shí)施，半年間，各部委和地方政府積極跟進(jìn)，先后出臺了一系列細化的調控政策和配套政策。央行今年以來(lái)連續6次提高存款準備金率，并接連幾次加息，5年以上人民幣貸款基準利率已經(jīng)超過(guò)7%。
另一方面，近期國家部委連續在各種場(chǎng)合強調，房地產(chǎn)調控絕不能放松。剛剛出臺的“國五條”要求針對部分房?jì)r(jià)上漲擴快的二三線(xiàn)城市也要采取必要的限購措施。
限購和連續加息對樓市影響明顯，市場(chǎng)成交量迅速下滑，普通購房者也開(kāi)始期待房?jì)r(jià)出現更明顯的下降。根據中原地產(chǎn)對22個(gè)城市的調研數據顯示，在各地實(shí)施限購前后，有15個(gè)城市外地購房者比重均有下滑。其中，北京、廈門(mén)、福州、杭州的外地購房者分別由限購前的40%、70%、50%、50%降為25%、40%、10%和30%。
中原集團研究董事程澐博士指出，“下半年在房?jì)r(jià)調控目標尚未達成的背景下，調控政策不會(huì )放松。如此背景下，開(kāi)發(fā)商選擇量?jì)r(jià)交換將是大勢所趨�！�
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉同樣表示，“嚴厲的樓市宏觀(guān)調控，使得北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等等許多嚴格實(shí)施‘限購’的一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭得到了有效遏制，而且房?jì)r(jià)明顯進(jìn)入了下降通道。隨著(zhù)商品住宅庫存壓力越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商資金鏈越來(lái)越緊張，下半年的新增供應不斷增加，各項目之間的銷(xiāo)售競爭壓力會(huì )促使越來(lái)越多的項目加入打折促銷(xiāo)的行列，受此影響，項目周邊二手住宅的價(jià)位也將隨之回落�！�
胡景暉進(jìn)一步分析稱(chēng)，“下半年，全國實(shí)施‘限購’的城市將達到百個(gè)左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資投機需求將受到進(jìn)一步擠壓，隨著(zhù)全國范圍內‘限購’政策的深入執行，下半年全國房?jì)r(jià)將出現普遍下降�！�