如果南極大陸上的土地可以出售，中國人或許會(huì )是最踴躍的購買(mǎi)者。
如今，中國人成為海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要買(mǎi)家，其中“純投資型”的購房者越來(lái)越多。一些普通投資者甚至開(kāi)始“團購美國土地”，希望通過(guò)“炒地”獲取較高的投資收益。
業(yè)內人士指出，很多中小投資者把在海外買(mǎi)房作為全球資產(chǎn)配置的重要部分，“炒地”也成為他們的投資方式。不過(guò)，有專(zhuān)家指出，投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國情”不能簡(jiǎn)單復制到國外，應該更多地了解國外的市場(chǎng)和法律，防范可能存在的風(fēng)險。
海外買(mǎi)房“純投資型”增多
“前一段時(shí)間去朋友家，看到好多中國人在看別墅�！痹跉W洲經(jīng)商的邱女士對記者說(shuō)。事實(shí)上，隨著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控收緊，金融危機以來(lái)中國人的海外購房潮顯得愈發(fā)洶涌。
搜房國際董事總經(jīng)理莊諾清楚地記得，2009年，搜房網(wǎng)組織的第一批海外購房團沒(méi)有實(shí)現成交。而去年12月至今年2月，他帶了三個(gè)購房團去澳大利亞，最終成交額達到近三個(gè)億。
“在當前國內外匯管制沒(méi)有放松的背景下，中國人海外買(mǎi)房比以前活躍很多，且剛剛起步�！贝鞯铝盒芯C合住宅服務(wù)經(jīng)理張永恒告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在英國、加拿大、澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，買(mǎi)房的外國人中，有六成俄羅斯人，二到三成中東人，一成中國人，還有一成是日韓等其他亞洲人。倫敦和新加坡市中心有10%以上的新房被中國內地購房者買(mǎi)走。在溫哥華，中國內地的購房者已經(jīng)超過(guò)了港臺。
相比于以前的“買(mǎi)房養學(xué)”、“買(mǎi)房養老”，現在海外購房增添了更多的投資色彩。張永恒說(shuō)，由于移民門(mén)檻近幾年普遍增加，所以中國的海外購房者以“純投資型”居多，而不是自己持有。其中，大部分為退休人員，尤其以公務(wù)員為主。他們希望能在晚年獲得固定的投資收益。
據搜房網(wǎng)的統計，中國人海外買(mǎi)房主要集中在幾個(gè)熱點(diǎn)國家，包括美國、澳大利亞、加拿大、英國、新加坡、馬來(lái)西亞。其中美國又集中在紐約、舊金山和洛杉磯等三座城市，是投資的首選地。
莊諾認為，很多中國的中小投資者把在海外買(mǎi)房作為全球資產(chǎn)配置的重要部分，這成為最時(shí)尚的投資方式之一，這些人可以說(shuō)是“胸懷祖國，‘房’眼世界”。
不過(guò)，在有的業(yè)內人士看來(lái)，所謂的海外購房以投資為主更多的是一種炒作。上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，大部分海外購房者還是為了移民和子女留學(xué)，并非純粹為了投資，而是資產(chǎn)的保值增值。
邱女士說(shuō)，中國人買(mǎi)房還是以自住為主，當地房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，很多房子蓋了都沒(méi)人買(mǎi)，這幾年房?jì)r(jià)變化不大，“沒(méi)什么可投資的”。
投資海外房地產(chǎn)風(fēng)險大
在網(wǎng)上搜索“海外購房”，會(huì )出現大量中介機構，這些機構反復強調海外房產(chǎn)的位置優(yōu)勢、回報率高，對于可能存在的風(fēng)險和問(wèn)題則避而不談。
陸騎麟說(shuō)，事實(shí)上，相比于投資國內房地產(chǎn)，投資海外的風(fēng)險更大，房地產(chǎn)價(jià)格升值空間不大，而且投資收益回流到國內還需要付出成本。
“最大的風(fēng)險是匯率變化，海外購房受匯率的影響巨大�！睆堄篮阏f(shuō)。據了解，在海外購房，涉及的是兩個(gè)國家的貨幣投資，因此一定要及時(shí)關(guān)注房屋所在國的匯率變化，以免因為房產(chǎn)貸款周期長(cháng)致使還貸金額增加而給自己帶來(lái)巨大的損失。
最近一條名為“100萬(wàn)人民幣在世界各地能買(mǎi)到啥樣的房子”微博廣為流傳，微博里的圖片顯示，100萬(wàn)元在澳大利亞新南威爾士州能買(mǎi)到一套五臥室三浴室的房子，在俄羅斯莫斯科市中心能買(mǎi)到一套兩臥室兩浴室的房子，在北京只能買(mǎi)到郊縣房山某村60平方米的毛坯房。
然而，投資房地產(chǎn)并不能如此簡(jiǎn)單的對比衡量，海外相對低房?jì)r(jià)的背后是名目繁多的稅收和雜費，以至于有的人在海外買(mǎi)了房后才發(fā)現“養不起房”。以美國為例，購房期間和購房后所需的費用包括產(chǎn)權保險費、交易稅、政府登記費、律師費、專(zhuān)業(yè)檢測費、過(guò)戶(hù)中介費、物業(yè)管理費、財產(chǎn)保險費、房地產(chǎn)稅等。
此外，在海外購房后，后續管理尤其關(guān)鍵。有分析稱(chēng)，在中國內地，買(mǎi)了房子后可以長(cháng)期不住人，就算因拖欠物業(yè)費而被物業(yè)公司起訴，也不會(huì )使自己受多大損害。但在國外就不同了，如果房屋長(cháng)期空置，且拖欠物業(yè)費，甚至拖欠銀行貸款，就會(huì )使個(gè)人的信用記錄受到影響。
如果購買(mǎi)的是別墅，對管理的要求將更加嚴格。張永恒介紹說(shuō)，別墅需要定期對草坪除草，冬天要鏟雪，否則會(huì )遭到周?chē)用裢对V。比如，如果冬天因為沒(méi)有鏟雪而有人滑倒，法院會(huì )判定別墅擁有者對受害者進(jìn)行賠償。
海外“炒地”成另一個(gè)投資渠道
既然海外買(mǎi)房稅費多、管理難、風(fēng)險大，“炒地”便成了另一個(gè)投資渠道。
近日某知名房地產(chǎn)網(wǎng)站組織了“一美元起價(jià)競拍美國土地”和“團購美國土地”的活動(dòng)。這些土地位于美國佛羅里達州，每塊土地平均面積約1000平方米，“團購”最低價(jià)不到兩萬(wàn)美元。網(wǎng)站上的信息顯示，已有超過(guò)400人報名參加該活動(dòng)。
另?yè)襟w報道，在巴西，每平方米購地成本僅30元，廉價(jià)的土地引來(lái)了中國人的海外買(mǎi)地潮。兩年前，巴西獲得世界杯和奧運會(huì )的承辦權，圣保羅、里約熱內盧等大城市周邊地價(jià)水漲船高，有些地段幾乎翻番，但也沒(méi)有阻擋中國人的買(mǎi)地熱情。
莊諾告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“炒地”更適合于中小投資者。在海外買(mǎi)房要交各種稅費，還要考慮房子能否租出去，而買(mǎi)地只需要每年交評估價(jià)的1%�，F在美國土地價(jià)格只有金融危機前2/3的水平，以后地價(jià)上漲了，委托律師賣(mài)掉就行了。
據了解，美國的土地具有永久所有權，而且土地所有權與國籍身份分開(kāi)管理，外籍人員也可買(mǎi)賣(mài)土地，并且享受相關(guān)的法律保護。購買(mǎi)土地后，房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。
業(yè)內人士提醒說(shuō)，在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地的升值快于房產(chǎn)的升值，“炒地”能夠獲得很高的收益。但美國的情況并不一樣，只有在土地上蓋建筑物才有長(cháng)期的投資價(jià)值，純粹“炒地”并沒(méi)有多少收益，而且存在風(fēng)險。