由于大興等遠郊區域主打“低價(jià)牌”促使銷(xiāo)量上升，北京樓市7月新開(kāi)期房成交均價(jià)約16492元/平米，創(chuàng )去年4月調控以來(lái)月成交均價(jià)新低。
根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據，截至31日，7月北京市新建住宅網(wǎng)簽總量為8969套，比6月上升8.4%，比去年7月大幅上升86.6%。業(yè)內人士表示，7月部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始實(shí)行“特價(jià)房”、打折促銷(xiāo)等低價(jià)銷(xiāo)售策略，“以?xún)r(jià)換量”效果明顯。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部人士也證實(shí)，目前北京新房市場(chǎng)價(jià)格實(shí)降與暗降并存。隨著(zhù)樓市存量逼近歷史高點(diǎn)和8月更多新樓盤(pán)入市，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“價(jià)格戰”將趨激烈。
開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”
據搜房網(wǎng)數據監控中心統計，7月北京優(yōu)惠打折樓盤(pán)數量為147個(gè)，其中大興區折扣盤(pán)從6月的10個(gè)增至16個(gè)。中國證券報記者了解到，目前北京新入市的樓盤(pán)中，推“特價(jià)房”力度最大的當屬大興區的“旭輝御府”，該樓盤(pán)至今已推出150套“特價(jià)房”，并引發(fā)大興樓市“價(jià)格戰”。旭輝御府位于地鐵4號線(xiàn)高米店北站附近，此前以2.1萬(wàn)元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)盤(pán)，隨后推出了100套1.76萬(wàn)元/平米特價(jià)房，而周邊項目售價(jià)在2萬(wàn)元/平米左右。不久，該樓盤(pán)又加推50套特價(jià)房，同樣獲得購房者追捧。而旭輝御府首推的100套特價(jià)房就攬入資金約3.8億元，使得眾多大興樓盤(pán)開(kāi)始改變營(yíng)銷(xiāo)策略，開(kāi)打“價(jià)格戰”。相比之下，大興區域部分并未采取特殊促銷(xiāo)手段的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況則慘淡得多。綜合數據顯示，7月金地仰山、綠地5號公館、紅木林、中建國際港等區域重點(diǎn)項目簽約率都比6月下跌至少五成以上，部分項目甚至是個(gè)位數成交。業(yè)內人士認為，“低價(jià)換量”是大興區域部分樓盤(pán)在樓市冷清下“突圍”的決定性因素。
除大興區域外，北京其他區域，尤其是遠郊地區也紛紛加入“價(jià)格戰”。亞豪機構監測顯示，以密云為主的遠郊區縣成為“萬(wàn)元盤(pán)”主力供給，包括綠地-國際花都、行宮-御東園等開(kāi)盤(pán)均價(jià)都低于12000元/平米。亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅認為，這些遠郊區縣的新開(kāi)樓盤(pán)主打“低價(jià)牌”，且購房客群以當地升級置業(yè)為主，多為首次購房，不受限購影響，因而推動(dòng)了整體成交量的上升，并拉低市場(chǎng)整體成交均價(jià)。
不少大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也紛紛效仿，或變相降低購房門(mén)檻。中國證券報記者咨詢(xún)中糧萬(wàn)科-長(cháng)陽(yáng)半島售樓處了解到，目前該項目推出首期付款10萬(wàn)元的優(yōu)惠活動(dòng)，另外首付全款30%可享受在原有折扣基礎上再降一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。
遠郊區域“泡沫”擠出效應明顯
自房地產(chǎn)宏觀(guān)調控以來(lái)，曾經(jīng)被稱(chēng)為北京樓市“風(fēng)向標”的通州，成為調控“重災區”，泡沫擠出效應明顯。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，自2010年10月至今年7月，北京通州合計供應住宅項目19個(gè)，提供住宅8525套，而同期簽約數只有1887多套，簽約率只有22%，居全市郊區縣之末。北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)總監張大偉表示，目前通州樓市的主要情況是，“庫存量大，積壓嚴重，預計供應多，降價(jià)動(dòng)能充分�！�
通州“珠江拉維小鎮”近日推出30套特價(jià)房，其中毛坯均價(jià)14500元/平米，精裝均價(jià)17500元/平米，較此前25000元/平米價(jià)格下調近萬(wàn)元。這是繼去年月亮河公園降價(jià)萬(wàn)元推出特價(jià)房后，通州第二個(gè)均價(jià)下調萬(wàn)元的樓盤(pán)。
通州地區不少項目雖然沒(méi)有直接降價(jià)，而是采取各種變相打折的方式，比如富力-金禧花園的開(kāi)盤(pán)報價(jià)與之前一期2萬(wàn)元/平米的開(kāi)盤(pán)價(jià)格一致，但即將針對部分房源推出團購特惠活動(dòng)，88平米的戶(hù)型團購價(jià)140萬(wàn)元/套起。
分析人士認為，通州新房?jì)r(jià)格下降對于周邊二手房業(yè)主心理產(chǎn)生一定影響，從而導致二手房議價(jià)空間增大，部分業(yè)主或調低掛牌價(jià)。同時(shí)，在新房?jì)r(jià)格下降的情況下，未來(lái)該區域二手房?jì)r(jià)格繼續向下調整的可能性也有所增大。鏈家在線(xiàn)的數據顯示，目前在其掛牌的通州區域二手房有3570套，掛牌均價(jià)為15044元/平米。而北京中原地產(chǎn)7月最新統計也顯示，目前北京市各類(lèi)型的二手房均價(jià)均出現一定幅度下降，幅度在5%-10%之內，在區域上已經(jīng)出現了從外到內降價(jià)的趨勢，通州、大興等地的價(jià)格松動(dòng)最為明顯。在戶(hù)型產(chǎn)品上，主打大戶(hù)型和不滿(mǎn)5年的樓盤(pán)降價(jià)明顯。
8月房?jì)r(jià)下行壓力較大
業(yè)內人士認為，七八月份并不是樓市銷(xiāo)售的旺季，但是在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控力度始終不變的背景下，想要繼續往年“金九銀十”的火熱成交量，8月的市場(chǎng)表現十分重要。據北京中原地產(chǎn)不完全統計，預計下半年入市樓盤(pán)達到110個(gè)左右，這些項目主要集中在近郊區。從數據上看，房?jì)r(jià)下調也將首先從郊區開(kāi)始蔓延。預計這些項目在下半年提供的住宅將超過(guò)7萬(wàn)套，而年內庫存量可能明顯上漲。因此，在部分區域二手房降價(jià)效應和新盤(pán)大量入市的情況下，北京房?jì)r(jià)8月下行壓力較大。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，截至7月31日，目前北京市一手住宅存量達105852套，二手住宅的可售套數也達到37644套。有市場(chǎng)研究機構認為，目前北京的樓市存量逼近歷史高點(diǎn)，去庫存化形勢嚴峻。
業(yè)內人士分析，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場(chǎng)中集中爆發(fā)，因此新盤(pán)項目在所有入市項目中所占比重不斷攀升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商8月推盤(pán)力度料繼續加強。