經(jīng)歷了3周低迷的上海樓市，在7月最后一周迎來(lái)一波翹尾行情。
佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)8月1日聯(lián)合提供的數據顯示，上周（7月25日-7月31日）上海市商品住宅成交面積為23.44萬(wàn)平方米，環(huán)比（較前周）上漲35.84%；商品住宅成交均價(jià)為21272元/平方米，環(huán)比下跌6.20%。商品住宅新增供應面積為16.87萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌18.67%。
據佑威報告，兔年春節以來(lái)，上海商品住宅市場(chǎng)周成交量只有3周突破過(guò)20萬(wàn)平方米。上周23.44萬(wàn)平方米的成交量，為兔年春節以來(lái)第二高。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟分析，上周商品住宅市場(chǎng)成交量的回升與近期符合中低價(jià)位樓盤(pán)大量入市有關(guān)，相應的成交均價(jià)也有所拉低。陸騎麟說(shuō)，如果后期中小戶(hù)型和中低價(jià)位樓盤(pán)供應增加，商品住宅市場(chǎng)成交量可能進(jìn)一步提升，但樓市整體回暖還有待于房?jì)r(jià)的回調。
高端項目受阻“滬四條”
此外，陸騎麟提到，在二三線(xiàn)城市限購被提上議事日程，及上海加強樓市調控“滬四條”出臺的背景下，“一些開(kāi)發(fā)商對于本次調控的長(cháng)期性和廣泛性有了充分認識”，因而采取了降價(jià)跑量的策略�！耙坏┻@種策略為更多開(kāi)發(fā)商所采用，配合剛性需求的入市，將明顯拉動(dòng)成交量的上升�！�
據搜房網(wǎng)分析師湯正魏介紹，上周開(kāi)盤(pán)的公寓項目和前幾周類(lèi)似，均以90平方米左右小戶(hù)型為主。在當前市場(chǎng)中，小戶(hù)型房源的銷(xiāo)售成績(jì)遠好于其他戶(hù)型產(chǎn)品。小戶(hù)型依然會(huì )是未來(lái)幾周市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的對象。
陸騎麟說(shuō)，“滬四條”對于非滬籍戶(hù)口補繳稅款購房的禁令如能?chē)绤枅绦�，將進(jìn)一步強化限購效果，考慮到目前上海中高端樓盤(pán)購買(mǎi)者中非滬籍人士占據了相當比例，這一禁令將對中高端市場(chǎng)產(chǎn)生很大的抑制作用。
據德佑地產(chǎn)8月1日發(fā)布的數據，上周上海單價(jià)5萬(wàn)元以上的高端豪宅成交了33套，環(huán)比減少17套，但依然處于近幾個(gè)月的相對高位，并出現兩套價(jià)格過(guò)億元豪宅成交。
德佑數據顯示，整個(gè)7月，上海中高端市場(chǎng)的成交有所上升。其中，中端樓盤(pán)（單價(jià)3萬(wàn)-5萬(wàn)元）成交面積達到了9.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲0.2%；高端樓盤(pán)（單價(jià)5萬(wàn)元以上）成交面積達到了4.0萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲23.2%。
另?yè)?1世紀不動(dòng)產(chǎn)昨日發(fā)布的統計數據，寶山、嘉定、松江、奉賢和浦東五區在7月的成交面積均在7萬(wàn)平方米以上，合計占上海全市成交比例的72.9%。
7月成交面積同比大幅反彈
上周商品住宅市場(chǎng)的成交量翹尾，也是整個(gè)7月上海樓市表現的一個(gè)注腳。
據德佑地產(chǎn)8月1日發(fā)布的數據，7月上海市商品住宅成交面積為77萬(wàn)平方米，環(huán)比（較6月）下跌2.5%，同比（較去年同期）上漲79.1%；商品住宅成交均價(jià)22051元/平方米，環(huán)比上漲2.56%，與去年同期相比上漲14.18%。
中房信分析師薛建雄認為，受天氣炎熱和開(kāi)發(fā)商為沖半年業(yè)績(jì)在6月底前集中推盤(pán)等因素影響，7月向來(lái)是樓市的傳統淡季。但7月商品住宅成交量的降幅小于往年同期。
德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞?wèn)|進(jìn)一步解釋說(shuō)，去年7月正好是“新國十條”的消化期，當時(shí)市場(chǎng)迅速跌入冰點(diǎn)，而今年調控的發(fā)力點(diǎn)則是在1月份的“新國八條”，在此后的政策消化期內市場(chǎng)反應較為平緩。
羅亞?wèn)|還稱(chēng)，去年7月，由于調控出臺時(shí)間并不長(cháng)，開(kāi)發(fā)商大多處在觀(guān)望狀態(tài)，推盤(pán)量不足，而調控持續至今，不但沒(méi)有放松跡象，還有擴大從緊的趨勢，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)已轉變?yōu)椤艾F在不賣(mài)，更待何時(shí)”。隨著(zhù)推盤(pán)量的提高，成交量、成交均價(jià)有望繼續提升。
上海寶華企業(yè)集團有限公司副總裁楊健也認為，7月上海樓市成交整體比較活躍。通過(guò)一年多的調控，整個(gè)市場(chǎng)剛需房源有了一個(gè)小小的集中爆發(fā)，小戶(hù)型的供應高峰帶動(dòng)交易量。
庫存壓力漸顯
值得一提的是，庫存量仍處高位。
據中國指數研究院8月1日發(fā)布的數據，截至7月31日，上�？墒圩≌讛禐�53189套，環(huán)比減少1.21%；可售住宅面積781.04萬(wàn)平方米，環(huán)比增加0.01%。
中原地產(chǎn)咨詢(xún)研究部總監宋會(huì )雍介紹說(shuō)，隨著(zhù)庫存積壓和資金緊張，最近幾周很多開(kāi)發(fā)商都主動(dòng)去做量?jì)r(jià)的平衡，“因為他們覺(jué)得目前的市場(chǎng)格局已難以承受了”。最近銷(xiāo)售較好的幾個(gè)樓盤(pán)，都采取了直接降價(jià)或較大優(yōu)惠的促銷(xiāo)方式。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪分析，調控從嚴背景下，開(kāi)發(fā)商理應快速推盤(pán)、回籠資金，但目前開(kāi)發(fā)商僅在經(jīng)歷長(cháng)期的客戶(hù)積累、擁有較大的去化把握下推盤(pán)，節奏在放緩�！�7月上海新建商品住宅的整體去化水平接近九成，但潛在供應的延緩上市也將為后市去化積聚更大壓力�！�
據搜房網(wǎng)截至7月29日的統計，8月上海預計開(kāi)盤(pán)的住宅項目有36個(gè)，較7月實(shí)際開(kāi)盤(pán)數量提高了28%。8月的上海樓市預計依然會(huì )延續7月整體穩定的局面，但不排除8月底出現開(kāi)盤(pán)高峰期的可能性。
楊健認為，8月上海樓市成交還將以剛需為主，價(jià)格優(yōu)惠有可能會(huì )進(jìn)一步加大，“如果沒(méi)有新的調控政策出臺的話(huà)，我覺(jué)得8月可能會(huì )比7月更活躍些。因為調控已經(jīng)基本到位，交投雙方心理也基本穩定�！�
羅亞?wèn)|則預計，同樣氣候炎熱的8月，樓市還將處于僵持狀態(tài)，重大變化會(huì )出現在9月以后。羅亞?wèn)|解釋說(shuō)，“7、8月以后，上海樓市將會(huì )進(jìn)入去庫存化時(shí)代，開(kāi)發(fā)商會(huì )繼續加大推盤(pán)力度，上市的樓盤(pán)量會(huì )越來(lái)越多。尤其是進(jìn)入9月，隨著(zhù)天氣好轉，蟄伏的購買(mǎi)力將會(huì )增加，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)和降價(jià)誠意度將越來(lái)越大�！�
據羅亞?wèn)|判斷，隨著(zhù)交易量的平穩回暖，價(jià)格也會(huì )合理回落，預計下半年的均價(jià)會(huì )比調控前的高位下跌10%～15%。
二三線(xiàn)城市限購力度或決定調控效果
薛建雄的觀(guān)點(diǎn)則相對保守。他認為在中低價(jià)房源大量上市和剛需的帶動(dòng)下，當前的樓市還沒(méi)有得到真正意義上的降溫。價(jià)格成為后期樓市走向的關(guān)鍵因素，報價(jià)低開(kāi)或者降價(jià)是目前釋放市場(chǎng)購買(mǎi)力的有效途徑。但這兩種途徑是開(kāi)發(fā)商的資金壓力足夠大時(shí)，才會(huì )被迫采用的方法。
據薛建雄介紹，開(kāi)發(fā)商的資金鏈問(wèn)題被關(guān)注已有半年之久，但市場(chǎng)卻遲遲沒(méi)有出現大面積的降價(jià)行為；相反，在今年上半年銷(xiāo)售金額的排行榜上，排名前15位的開(kāi)發(fā)企業(yè)，除綠城外，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)同比均出現不同程度的上漲。
薛建雄坦言，大中型開(kāi)發(fā)商的資金狀況并沒(méi)有外界想象的那樣嚴重，這是市場(chǎng)上沒(méi)有出現大面積降價(jià)的原因之一。部分開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不降反升，得益于開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入城市范圍的廣泛，在部分城市受到限購、限貸政策的打壓時(shí)，可以從其他城市獲得資金回籠�！皬纳习肽瓴糠謽藯U企業(yè)的銷(xiāo)售結構來(lái)看，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)近八成的回款支撐是來(lái)自于二線(xiàn)城市�！�
薛建雄表示，如果下半年二三線(xiàn)城市遭遇大面積限購的話(huà)，對開(kāi)發(fā)企業(yè)的打擊將是沉重的。屆時(shí)，在銷(xiāo)售壓力下，開(kāi)發(fā)商會(huì )加大新房供應，或將通過(guò)降價(jià)以求以?xún)r(jià)換量。