7月12日新“國五條”的頒布，表明下半年樓市調控政策的主要手段依然落在“限購”上，而哪個(gè)城市將被納入新一輪限購范圍也成為最大的政策懸念。盡管新一輪限購城市的名單遲遲未公布，但全國樓市已風(fēng)聲鶴唳。出于對后市的擔憂(yōu)，已有開(kāi)發(fā)商打破價(jià)格聯(lián)盟、率先降價(jià)，珠三角不少樓盤(pán)7月下旬的銷(xiāo)售策略變得日漸激進(jìn)，搶跑之勢已然形成。
從房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)來(lái)看，限購造成的震懾作用或將逼迫開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，下半年由于二三線(xiàn)城市限購給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的業(yè)績(jì)壓力可能并不像想象中那么大。
限購預期引爆樓市降價(jià)潮
近日有業(yè)內人士爆料稱(chēng)，廣東江門(mén)市將成為7月12日國務(wù)院會(huì )議后全國首個(gè)被納入新一輪限購范圍的城市。消息一出，市場(chǎng)震動(dòng)。隨后，廣東省江門(mén)市住建局7月29日下午召開(kāi)媒體通氣會(huì )澄清，事實(shí)是7月25日江門(mén)市人民政府召開(kāi)有關(guān)會(huì )議，要求全市嚴格執行進(jìn)一步規范境外機構和個(gè)人購房管理。而江門(mén)尚無(wú)出臺針對境內居民的住房限購政策。
一石激起千層浪。江門(mén)限購的“烏龍”事件，足可以反映出媒體、開(kāi)發(fā)商以及地方政府對于限購擴大的敏感程度。一些業(yè)內人士看來(lái)，江門(mén)的房?jì)r(jià)漲幅遠遠比不上同屬廣東省的東莞、惠州、珠海等城市，而江門(mén)的虛晃一槍卻足以上其他幾個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商驚出一身冷汗。
新一輪限購城市的名單依然像“達摩克利斯之劍”懸在開(kāi)發(fā)商頭上。與上半年的樂(lè )觀(guān)情緒不同，大多數開(kāi)發(fā)商不得不更為謹慎地看待這一輪曠日持久的調控，幾乎沒(méi)有人再敢寄希望于下半年政策松動(dòng)�！皬�2005年到現在，樓市調控幾起幾落，我們也跟著(zhù)市場(chǎng)一起坐過(guò)好幾次"過(guò)山車(chē)"了，但這次真的不一樣�！鄙虾Ｒ患抑康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理機構負責人向記者感嘆。
而江門(mén)的限購“烏龍”事件給當地樓市帶來(lái)的震懾效力不容小覷。據當地媒體報道，江門(mén)開(kāi)發(fā)商已如驚弓之鳥(niǎo)，由于擔心當地將采取限購措施，已經(jīng)開(kāi)始加班加點(diǎn)趕在7月底開(kāi)盤(pán)。也有開(kāi)發(fā)商準備對產(chǎn)品結構做出調整，主打戶(hù)型將針對首次置業(yè)群體，以緊湊小戶(hù)型為主，從而避開(kāi)可能出臺的“限購”壁壘。
在房?jì)r(jià)漲速更快的廣東惠州市場(chǎng)上，降價(jià)潮也因為個(gè)別樓盤(pán)的搶跑而拉開(kāi)了序幕。7月30日，碧桂園十里銀灘以7.5折開(kāi)盤(pán)，尤其針對外地無(wú)法獲得銀行貸款的購房者推出了“分期付款，年期長(cháng)達3年”付款方式，多達5000套的房源量頗有“傾銷(xiāo)”之勢。碧桂園的低價(jià)策略起了作用，各地購房者蜂擁而至。從當天早上起，該樓盤(pán)外的私家車(chē)長(cháng)龍就延綿數公里，廣東各地購房者紛至沓來(lái)。據開(kāi)發(fā)商披露，當日到場(chǎng)購房者不下萬(wàn)人。
被業(yè)內稱(chēng)為“價(jià)格殺手”的碧桂園，所到之處一片“腥風(fēng)血雨”，其他開(kāi)發(fā)商不得不出招應對。碧桂園在深圳的十里銀灘項目推出了7.5折賣(mài)房之后，不到一周，深圳益田集團旗下樓盤(pán)“益田大運城邦”新推出2期300多套新品，從之前1.2萬(wàn)/平方米，直降4000元，至8000多元/平方米。相當于打7折出售，優(yōu)惠力度超越了碧桂園十里銀灘，創(chuàng )此輪調控降價(jià)幅度新紀錄。
房企搶奪限購前跑量機會(huì )
“必須要趕在限購前跑掉一定的量，一旦開(kāi)始限購，就算降價(jià)也沒(méi)人能買(mǎi)了�！庇虚_(kāi)發(fā)商這樣對記者表示。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，價(jià)格固然是賣(mài)得越貴越好，但最能體現銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的還是銷(xiāo)售量，而限購政策恰恰會(huì )影響到銷(xiāo)售量的實(shí)現。在此擔憂(yōu)下，開(kāi)發(fā)商害怕的不再是價(jià)格下降，而是一旦限購后，有購房資格的買(mǎi)家群體大大縮小�！霸缤硪祪r(jià)，不如早點(diǎn)降�，F在降有人買(mǎi)，限購之后可能降價(jià)都沒(méi)人買(mǎi)了�！痹撊耸勘硎�。
這名廣東開(kāi)發(fā)商的擔憂(yōu)不無(wú)道理。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部反映，在上�！跋拶徚睢鳖C布之后，二手房市場(chǎng)上純粹的投資者占比已不到5%，7月末“新滬四條”針對外地人買(mǎi)房資格的進(jìn)一步收緊更是令市場(chǎng)上約4成購房者暫緩了購房計劃，足以證明限購政策對樓市量?jì)r(jià)的影響之大。
不過(guò)，對于尚未限購的二三線(xiàn)城市而言，政策落地前或許正是一個(gè)跑量良機�？梢园l(fā)現，在今年上半年取得不錯銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的開(kāi)發(fā)商，不論是萬(wàn)科、恒大，還是中海、綠地，幾乎全部順應市場(chǎng)調整了價(jià)格策略，以?xún)r(jià)換量成為這些企業(yè)的共同選擇。雖然限購范圍的擴大可能會(huì )給那些在大力布局二三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)隱憂(yōu)，但搶在政策落地前降價(jià)跑量或許反倒能成為房企取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的契機，這也符合政策制定者的預期。
上海易居研究院在最新發(fā)布的《限制性住宅市場(chǎng)專(zhuān)題研究》中認為，在尚未限購的城市中，有三類(lèi)城市可能作為下一步限購的備選城市：一是珠海、臺州、嘉興等房?jì)r(jià)絕對值較高的城市，二是岳陽(yáng)、丹東、秦皇島等房?jì)r(jià)漲幅較高的城市，三是惠州、廊坊、昆山等一線(xiàn)城市周邊的中小城市。而最終限購的城市可能不到20個(gè)，最有可能為10個(gè)左右。
面對限購壓頂的形勢，業(yè)內人士認為房企應采取積極的銷(xiāo)售策略，尤其是庫存壓力較大、且資金不寬裕的企業(yè)，應加快項目的開(kāi)工和建設，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)和加快推盤(pán)的方式回籠資金，保證現金流的安全。有評級機構發(fā)布報告指出，二三線(xiàn)城市采取限購令將會(huì )影響房地產(chǎn)公司在2011年下半年的銷(xiāo)售情況以及現金流動(dòng)狀況，從而可能對這些公司的信貸評級產(chǎn)生負面影響。但也有業(yè)內人士認為，如果這些房企能搶在限購前抓緊時(shí)間降價(jià)跑量，限購對于下半年銷(xiāo)售的影響或許并沒(méi)有那么大。