樓市的拐點(diǎn)這次是不是真的要來(lái)了？隨著(zhù)下半年調控趨緊定調，“拐點(diǎn)論”卷土重來(lái)，這次似乎是真的。
空穴來(lái)風(fēng)，本報記者注意到，全國多個(gè)區域的代表性樓市出現突變預兆，惠州碧桂園·十里銀灘大幅降價(jià)促銷(xiāo)，北京大量開(kāi)發(fā)商在售項目成交簽約率低于30%，深圳、南京、重慶等地龍頭企業(yè)加大優(yōu)惠。值得注意的是，地方調控也在逐步加大籌碼，如機構預計上海新出臺的補稅購房禁令最多致四成買(mǎi)家暫緩購房，這樣的情況下半年或將愈演愈烈。
從去年初至今接連不斷、持續加碼的房地產(chǎn)調控，眾多房企至今已經(jīng)苦苦支撐了一年半之久，“對大多數企業(yè)而言，已經(jīng)臨近他們堅持的極限了，一旦超越極限，也就是拐點(diǎn)來(lái)臨之時(shí)�！鄙虾Ｄ秤馄诮环繕潜P(pán)的一位負責人士坦言。
住建部政策研究中心副主任秦虹近日在公開(kāi)場(chǎng)合表示，下半年市場(chǎng)復雜，企業(yè)應該思考轉型和升級，開(kāi)發(fā)企業(yè)積極尋求轉型應是當務(wù)之急。
市場(chǎng)持續降溫
據了解，近期樓市熱點(diǎn)降溫最迅速的，當屬高鐵概念。據搜房網(wǎng)統計，7月23日溫州動(dòng)車(chē)事故發(fā)生后，昆山樓市成交量迅速出現10%左右下跌。此前昆山樓市曾連續兩周成交量環(huán)比增10%以上。
在不少業(yè)內人士看來(lái)，如果說(shuō)動(dòng)車(chē)事故提前戳破樓市高鐵熱泡沫具有偶然性，但京滬高鐵沿線(xiàn)城市持續兩三年的高鐵升溫風(fēng)險已然很大，也是不爭的事實(shí)。近期京滬高鐵沿線(xiàn)多個(gè)城市樓市開(kāi)始降溫，動(dòng)車(chē)事故本身的影響只是表面因素，市場(chǎng)長(cháng)期過(guò)熱才是主要原因。
高鐵外，還有更多樓市往日的風(fēng)光不再。豪宅首當其沖。上海搜房網(wǎng)數據監控中心統計，盡管上周上海市頂級豪宅市場(chǎng)成交有所放量，但均價(jià)50000元/平以上的豪宅僅簽約0.9萬(wàn)平，環(huán)比下跌了25.8%。上半年，上海豪宅行情慘淡，大量豪宅樓盤(pán)長(cháng)期成交量低位徘徊，更有不少項目連續零成交，這種尷尬局面并無(wú)改善的跡象。
在北京，有統計顯示，2011年的入市項目，中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%，截至7月31日，成交率低于30%的項目數為41個(gè)，其中中小房企占24個(gè)。截至目前，北京市中小房企積壓庫存量約為6.9萬(wàn)套，以每月可成交約2500套計，在不增加新入市項目的情況下，中小房企需要28個(gè)月才能完成現有庫存的銷(xiāo)售。
地方政府新近出臺的調控新政繼續影響著(zhù)市場(chǎng)走向。21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐年家浜路店分行經(jīng)理俞俊告訴記者，因板塊內150萬(wàn)以下的低總價(jià)房源分布廣泛，且周邊生活配套亦較為齊全，外省市群體的購房行為較為集中，上門(mén)剛需購房者中近半為外省市人員。但自上周補稅購房的禁令公布以后，該分行近期帶看的客戶(hù)有四成左右暫緩購房，其中受到禁令沖擊短期無(wú)法購買(mǎi)的約占一成。
從目前的趨勢看，下半年，隨著(zhù)限購的擴容和各地保障房的推進(jìn)，區域樓市的質(zhì)變臨界點(diǎn)正在一點(diǎn)點(diǎn)迫近。
房企支撐極限逼近
拐點(diǎn)是否真實(shí)來(lái)臨，關(guān)鍵因素之一在于企業(yè)是否還挺得住。
中房信的最新報告指出，4月份以來(lái)，陸續有開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)，但大多數開(kāi)發(fā)商還在咬牙堅持，至7月，在新調控政策壓力下，多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價(jià)，對當地市場(chǎng)起到了帶動(dòng)效應。從8月開(kāi)始，這種調價(jià)的影響有可能進(jìn)一步擴大，而萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等企業(yè)的7月表現，有可能是打響房?jì)r(jià)下調的“發(fā)令槍”。
記者注意到，深圳、南京、重慶等地龍頭企業(yè)正率先加大優(yōu)惠�！斑@三個(gè)城市的龍頭企業(yè)率先大范圍調價(jià)，第一是跟城市背景有關(guān)，第二，跟企業(yè)的戰略舉措有較大關(guān)系�！敝蟹啃欧治鰩熤赋�，近期以萬(wàn)科、龍湖為首的多項目聯(lián)動(dòng)促銷(xiāo)，對當地市場(chǎng)有風(fēng)向標的作用。
新一輪降價(jià)促銷(xiāo)的背后，支撐了一年半之久的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨的壓力仍在進(jìn)一步加重，絲毫未見(jiàn)減輕。這一點(diǎn)，在國際評級機構對中國房地產(chǎn)上市公司的評級和擔憂(yōu)中可見(jiàn)一斑。
8月1日，標準普爾評級服務(wù)宣布，將沿海家園的長(cháng)期企業(yè)信用評級從“B”下調至“B-”，并將其大中華區信用評級從“cnB+下調至“cnB-”，企業(yè)信用評級的展望為負面。
標普預計，沿海家園的財務(wù)風(fēng)險狀況杠桿率較高，料未來(lái)兩年的杠桿比率仍將處于高位。因沿海家園的主要項目集中在已實(shí)施限購政策的城市，如北京、上海和大連，預計未來(lái)一到兩年其合約銷(xiāo)售金額將下降。
這樣的公司狀況判斷，在分析機構對中國房地產(chǎn)上市企業(yè)的最新評級中具有代表性，國際機構對中國房企的堅持極限表現出日趨加重的擔憂(yōu)。
根據央行公布的2011年上半年金融機構貸款投向統計報告，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比劇減53%。而企業(yè)自籌資金16463億元，同比增長(cháng)32.7%。問(wèn)題是，隨著(zhù)有關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)信托等融資渠道日漸收緊，下半年房企自籌資金的前景同樣令人擔憂(yōu)。
“上海新盤(pán)數量銳減四成，8月樓市難有作為�！睗h宇地產(chǎn)在其報告中分析，截止到目前，上海樓市住宅存量面積為766萬(wàn)平方米，并且市場(chǎng)供大于求狀態(tài)始終未被打破，隨著(zhù)可售房源日益增多，將進(jìn)一步加劇開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的現狀。
房企逼近支撐極限：本輪拐點(diǎn)隱現
變數太多
走為上策？
土地層面的拐點(diǎn)同樣有所表現。國土資源部下屬機構中國土地勘測規劃院8月1日發(fā)布調查顯示，各種調控措施的作用和影響力已在一線(xiàn)城市逐步顯現，導致開(kāi)發(fā)商的拿地熱情和意愿有所降低。
土地市場(chǎng)的表現，直接暴露了眾多房企的“去意”。
中國指數研究院的數據顯示，2011年1—7月，全國130個(gè)城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比下降10.4%（2010年全年增長(cháng)31%）。7月住宅和商辦用地成交量環(huán)比降幅分別達到33.9%、47.3%。全國130個(gè)城市招拍掛市場(chǎng)共推出住宅用地2.3億平方米，同比下降13.7%，計劃完成率僅為30%。
“下半年政策面不確定因素仍在，抓緊機會(huì )快賣(mài)房應是不二選擇�！敝蟹啃欧治鰩煑畛壳嘀毖�，如果站在開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，雖然當前身處一個(gè)調控政策的相對空檔期，且從近期各重點(diǎn)城市的市場(chǎng)表現來(lái)看，成交量也已企穩回升，但對于未來(lái)市場(chǎng)的走勢，不宜過(guò)于樂(lè )觀(guān)，調控周期還遠未走到盡頭。在當前這樣的時(shí)間點(diǎn)上，抓緊市場(chǎng)出現的階段性機遇，加快銷(xiāo)售回款，是最穩妥的選擇。
中房信分析師薛建雄認為，部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線(xiàn)城市，如果實(shí)施限購等嚴厲政策的話(huà)，對于開(kāi)發(fā)企業(yè)的打擊將是沉重的。屆時(shí)，在一、二線(xiàn)城市成交量雙雙走低的銷(xiāo)售壓力下，開(kāi)發(fā)商會(huì )加大新房供應，或將通過(guò)降價(jià)以求以?xún)r(jià)換量，隱藏的市場(chǎng)拐點(diǎn)也許會(huì )突然爆發(fā)。