近日，據21世紀不動(dòng)產(chǎn)統計數據顯示，7月份上海市土地成交量微升，工業(yè)用地成交額占總成交額50%以上。但土地成交溢價(jià)率繼續下降，住宅用地幾乎全部以底價(jià)成交。僅一幅宅地的出讓價(jià)超過(guò)底價(jià)，溢價(jià)率僅為1.5%。
“宅地溢價(jià)率接近零，今年上半年的土地出讓收入僅為去年的兩成，這對于上海的土地財政而言，壓力陡增�！鄙虾Ｒ环康禺a(chǎn)證券分析師表示。
高增長(cháng)的拐點(diǎn)
從今年上半年的統計數據來(lái)看，上海市的土地出讓收入總額約為336億元，出讓土地總面積為503萬(wàn)平方米，建筑總面積為856萬(wàn)平方米，各類(lèi)土地折合樓板價(jià)均值為近6000元/平方米。而在2010年，上海市共出讓了567幅土地，出讓總收入高達1524億元。業(yè)內人士預計，上海的土地出讓收入在連續多年創(chuàng )下新高之后，今年全年很有可能首次出現下滑。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，土地市場(chǎng)行情趨冷原因復雜，和當前的嚴厲調控政策環(huán)境有關(guān)，房企對后市的預期下降、買(mǎi)地意愿下降、資金鏈緊張、支付能力下降。
方方地產(chǎn)咨詢(xún)機構提供的數據顯示，上海土地出讓收入自2008年以來(lái)一直保持著(zhù)連續高增長(cháng)態(tài)勢，2008年423.2億元、2009年1012.9億元，2010年更是創(chuàng )下了1524億元的歷史高位。
世聯(lián)地產(chǎn)華東區域分析師裴紅梅表示，從成交的地塊來(lái)看，2010年全年經(jīng)營(yíng)性土地成交的平均溢價(jià)率為72%，上半年略低于全年平均值，這和去年下半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售行情向好有很大關(guān)系�！岸衲晟习肽杲�(jīng)營(yíng)性土地成交的平均溢價(jià)率為34%，房企拿地更加謹慎，頻繁的低溢價(jià)率成交，導致土地出讓金縮水�！�
下半年或繼續惡化
上海一位不愿具名的房企負責人說(shuō)，政府的調控態(tài)度很堅定，開(kāi)發(fā)商對房?jì)r(jià)預期已不再樂(lè )觀(guān)。
裴紅梅表示，今年房企的資金鏈緊張眾所周知，上半年各大開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售狀況一般，資金回籠放緩。在房地產(chǎn)調控沒(méi)有放松的情況下，開(kāi)發(fā)商可能繼續保持理性的態(tài)度拿地，因此下半年很有可能繼續維持低溢價(jià)率成交的現狀，全年土地出讓金負增長(cháng)的情況難以避免。
開(kāi)發(fā)商拿地趨于謹慎的狀況如果持續下去，或將使上海等城市的土地市場(chǎng)繼續惡化。
上海同策房產(chǎn)咨詢(xún)機構分析師陸程超告訴記者，“今年上半年優(yōu)質(zhì)地塊的推出并不多，經(jīng)營(yíng)性宅地僅占全部出讓土地的18.69%，而去年同期則占到了37.19%。另一方面，二級市場(chǎng)的低迷表現也直接影響了一級市場(chǎng)，土地溢價(jià)率普遍降低也是造成土地收入減少的原因之一�！�