7月中旬，溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出要進(jìn)一步加強房地產(chǎn)宏觀(guān)調控。然而時(shí)隔近一月，除了一些城市采取自我調控，出臺了一些不溫不火“限價(jià)令”之外，似乎更大規模限購升級并未來(lái)臨。
調控升級將斷房企后路
此前曾有消息稱(chēng)，住房和城鄉建設部已經(jīng)開(kāi)始調查分析部分二三線(xiàn)城市和中小城市房?jì)r(jià)快速上漲的成因,并據此草擬新一輪的限購城市名單。中華房商合作聯(lián)合會(huì )秘書(shū)長(cháng)賈臥龍直言，“二三線(xiàn)城市限購直接切斷樓市的"退路"。一些企業(yè)期望憑借二三線(xiàn)城市銷(xiāo)售實(shí)現業(yè)績(jì)猛漲的預想也變得不現實(shí)。
國家統計局發(fā)布的數據顯示,上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26250億元,同比增長(cháng)32.9%。其中,住宅投資18641億元,增長(cháng)36.1%。在調控的重壓之下,房地產(chǎn)投資依舊保持著(zhù)高增長(cháng)的態(tài)勢。眾多品牌房地產(chǎn)企業(yè)憑借大規模進(jìn)駐二三線(xiàn)城市取得銷(xiāo)量，上半年已然取得“斐然”的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
今年以來(lái)，各大房企取得的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大部分都出自二三線(xiàn)城市。從萬(wàn)科剛剛公布的中年報顯示，今年上半年萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售面積565.5萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額656.5億元,同比分別增長(cháng)76.7%和78.6%。而上半年萬(wàn)科關(guān)注的14個(gè)主要城市的成交面積上升了1%，金額上升了8%，但北京、上海、廣州、深圳和杭州五個(gè)一線(xiàn)城市，萬(wàn)科與去年同比有小幅下降，與2009年相比有非常大幅的下降，與2007年同期相比有50%的下降。事實(shí)證明，萬(wàn)科上半年取得的業(yè)績(jì)，二三線(xiàn)城市功不可沒(méi)。
此外，恒大、保利、遠洋等企業(yè)今年以來(lái)更是將進(jìn)軍二三線(xiàn)城市作為企業(yè)發(fā)展的重要戰略。業(yè)內評價(jià)，如果真的在二三線(xiàn)城市展開(kāi)限購，擁有全國布局的大型房企很可能將直接受到打擊，這對市場(chǎng)的影響絕對不可小覷，這些管理層不會(huì )不考慮。
限購只為警告地方政府
易居研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，預計未來(lái)僅有少數三線(xiàn)城市有可能加入限購陣營(yíng)，數量絕不會(huì )超過(guò)20個(gè)，甚至有可能不了了之。另外，在歐債危機升級和標普調降美國主權評級形勢下，全球資本市場(chǎng)一片低迷，全球經(jīng)濟將受到負面影響，這也會(huì )促使中國貨幣政策提前出現松動(dòng)，預計屆時(shí)房地產(chǎn)政策也會(huì )局部松動(dòng)。在整體經(jīng)濟狀況尚不明朗的形勢下，一些經(jīng)濟學(xué)家擔心出現經(jīng)濟“硬著(zhù)陸”還有可能困擾著(zhù)當前中國經(jīng)濟。
有業(yè)內人士分析，此前國務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì )議，提出升級限購主要目的是警告地方政府不要放松調控，是對“國八條”
的重申和強調，并非新一輪調控的開(kāi)始。更多是表現對地方政府執行調控政策不力而不滿(mǎn)。
限與不限都考驗決策層
事實(shí)上，部分二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的較快上漲,一方面來(lái)自城鎮化快速推進(jìn)，另一方面也包括一線(xiàn)城市限購后炒房投資需求的轉移助推。其實(shí)最不能讓中央政府容忍的是，一些地方政府對政策的“軟執行”，在土地出讓金下滑和保障房資金短缺的壓力下，部分地方政府已經(jīng)開(kāi)始或者正準備下半年暗中放松調控。
日前，廊坊市建議新建普通商品住房?jì)r(jià)格最高不得高于9000元/平方米；廊坊作為在中央發(fā)出限購升級預期后首個(gè)主動(dòng)限價(jià)城市，其“限價(jià)令”也被指有規避“限購令”的嫌疑。
也有人士指出，如果對二三線(xiàn)城市限購升級，就應宜早不宜遲。9-11月是銷(xiāo)售旺季，面對許多城市搶搭末班車(chē)的恐慌搶購，如果調控政策維持現狀，很可能出現即將限購城市又暫未限購前出現的因搶購引起的爆發(fā)性上漲。
業(yè)內分析，在樓市持續降溫、一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市成交低迷、全國價(jià)格漲幅趨緩、少數城市價(jià)格微跌等綜合情況下，政策面進(jìn)入密切觀(guān)察期，重在落實(shí)已有政策，“政策底”隱約可見(jiàn)，因此目前判斷高層釋放限購升級的目標，警告的成分多于實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，更大規模調控升級的可能不大。