本已走在下行通道中的內地樓市，正在經(jīng)受外部環(huán)境劇烈變化的考驗。
8月9日，全球股市迎來(lái)黑色星期一，引發(fā)市場(chǎng)信心危機。全球經(jīng)濟二次探底是否來(lái)臨，以及由此而來(lái)的中國貨幣及宏觀(guān)經(jīng)濟政策調整的爭論也撲面而來(lái)。
中國政府會(huì )否像2008年一樣，再次出手救市，放松房地產(chǎn)調控？接受本報記者采訪(fǎng)的多位學(xué)者及房地產(chǎn)業(yè)內人士大多認為，此次危機與2008年不同，中國出臺刺激性政策的空間不大，但也不會(huì )放松。
在8月9日的萬(wàn)科中期業(yè)績(jì)會(huì )上，萬(wàn)科總裁郁亮認為，下半年地價(jià)將進(jìn)一步下行；新房市場(chǎng)中，供應加大，銷(xiāo)售放緩，開(kāi)發(fā)商之間的競爭將更為激烈。
緊縮貨幣政策之辯
在全球股市動(dòng)蕩之時(shí)，內地房地產(chǎn)正走在去泡沫化的路上，持續的緊縮貨幣政策令今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款節節下滑，地產(chǎn)商資金鏈吃緊。
在本周之前，房地產(chǎn)調控的熱門(mén)話(huà)題是二三線(xiàn)城市限購擴大，市場(chǎng)熱衷于猜測哪些城市將被列入新一輪限購城市名單。但外部環(huán)境的變化，令緊縮貨幣政策是否繼續，限購擴大能否出爐，變數陡生。
“到底加不加息？若放在兩周前，必加無(wú)疑�？裳巯�，全球金融動(dòng)蕩，美國EQ3快出來(lái)了，加息恐對我國不利�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院院長(cháng)楊紅旭認為，全球大宗商品價(jià)格正在大跌，這將緩解中國的輸入性通脹壓力，近期加息的可能性大減。
國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷表示，如果下半年加息，時(shí)間窗口就在8月中上旬，因為進(jìn)入通脹下行區間加息并不常見(jiàn)。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究員喻海文也認為，中國進(jìn)一步加息和提高存款準備金率的可能性很低�！斑�沒(méi)有完全走出危機的、惡劣的世界經(jīng)濟環(huán)境，和不明朗的國內經(jīng)濟，將繼續挽救中國的房地產(chǎn)業(yè)�！�
北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部總監張大偉則認為，調控政策繼續呈收緊趨勢，雖然外部環(huán)境因為美債問(wèn)題而出現變化，但由于政府吸取了2009-2010年過(guò)度寬松的教訓，而1-7月國內CPI高企，貨幣政策放松還為時(shí)尚早；而且，目前房?jì)r(jià)相比2008年已經(jīng)很高，不具備再次以樓市拉動(dòng)經(jīng)濟的可能。
“全球二次探底時(shí)，中國不需要放松貨幣、不需要放松房地產(chǎn)政策，也不需要什么產(chǎn)業(yè)政策�！笔缆�(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)董事長(cháng)陳勁松認為，7月CPI已屆拐點(diǎn)，加息會(huì )推遲一段時(shí)間，而房地產(chǎn)又不可能松，整個(gè)行業(yè)應從政策期，進(jìn)入熬夜期。
他表示，所謂的熬夜期，是指房地產(chǎn)最壞的日子可能還會(huì )持續，但政策層面不可能再壞，市場(chǎng)的低迷才是真正的考驗。
樓市調控博弈加劇
貨幣政策的膠著(zhù)之外，樓市調控正在進(jìn)入從量變到質(zhì)變的關(guān)鍵時(shí)期。
8月9日，國家統計局數據顯示，7月商品房及住宅銷(xiāo)售面積的同比上漲幅度，都超過(guò)了上半年的同比上漲幅度，其原因是樓市分化現象明顯：調控力度更大的一線(xiàn)城市持續萎縮，而部分沒(méi)有限購的二三線(xiàn)城市則是上漲的主力，它們拉高了整體房?jì)r(jià)上漲的幅度。
在萬(wàn)科關(guān)注的14個(gè)主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個(gè)城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。
但張大偉對記者表示，“接下來(lái)很可能出現限購城市受到未限購城市爆發(fā)上漲的影響，也出現反彈，從而影響已經(jīng)出現的下調趨勢�！弊罱芏喑鞘谐霈F了因害怕限購到來(lái)，而搶趕末班車(chē)的現象。
他認為，金九銀十是房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的銷(xiāo)售季，9-11月，很多城市的銷(xiāo)售量接近全年的一半。雖然外圍環(huán)境出現了變化，但更應盡早確定第二輪限購城市名單�！皹鞘懈鞣讲┺恼诩觿��！睆埓髠シQ(chēng)，目前樓市調控已到了逆水行舟的關(guān)鍵時(shí)期，一旦再次因為外部環(huán)境變化而放松樓市調控，市場(chǎng)很可能出現難以控制的變化。
楊紅旭認為，在外圍環(huán)境的巨大變化后，限購擴大化雖不能說(shuō)胎死腹中，但估計再出臺限購的城市數量不會(huì )很多。
世聯(lián)地產(chǎn)研究總監王海斌則表示，上半年地方賣(mài)地不利，土地頻頻流標，下半年地方政府推地壓力很大，保障房資金又面臨缺口。
不過(guò)，萬(wàn)科、保利、中海等主流房企他們仍未改變年初至今對于調控將長(cháng)期存在不放松的判斷�！盁o(wú)論天氣如何變化，我們所做的就是把自己的事情做好，盡可能地促進(jìn)銷(xiāo)售�！庇袅琳f(shuō)，他相信高層調控房地產(chǎn)的態(tài)度很堅決。
房?jì)r(jià)下行趨勢未改
目前趨于一致的觀(guān)點(diǎn)是，外圍經(jīng)濟體的狀況惡化，對于中國經(jīng)濟和樓市而言，影響遠沒(méi)有2008年那么大。
瑞穗證券大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光認為，預計今年CPI高點(diǎn)出現在三季度，而全年CPI達到6%，目前國內的首要任務(wù)仍然是控制通脹�！罢粫�(huì )輕易降低緊縮政策的力度�！敝行抛C券(600030,股吧)首席經(jīng)濟學(xué)家諸建芳對本報記者說(shuō)。
今年6月份，標普曾將中國房地產(chǎn)業(yè)的評級展望由穩定下調至負面，理由是信貸趨緊且房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑。
這兩個(gè)因素目前來(lái)看并沒(méi)有改變。8月9日，標普駐香港企業(yè)評級主管李國宜稱(chēng)，隨著(zhù)融資環(huán)境趨緊，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)幾個(gè)月的處境將更加艱難。一方面海外融資難度加大；另一方面中國政府加強了對信托市場(chǎng)融資的監管。
李國宜并指出，標普下調美國主權評級也可能引發(fā)市場(chǎng)動(dòng)蕩，造成開(kāi)發(fā)商融資成本上升。像沿海綠色家園和上海證大這樣的規模較小或杠桿率較高的開(kāi)發(fā)商，可能面臨更大的融資壓力。
去年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬(wàn)科提供的數據顯示，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國內開(kāi)發(fā)貸款最近一年多時(shí)間內持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來(lái)的最低水平；與去年同期類(lèi)比，前6個(gè)月國內貸款降至6.8%，接近2007年以來(lái)的低點(diǎn)，僅僅比2008年底略高一點(diǎn)點(diǎn)。
此外，主流開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售在7月份放緩。7月銷(xiāo)售數據顯示，包括萬(wàn)科、保利、中海、綠城、富力等公司在內，銷(xiāo)售環(huán)比均出現下滑，萬(wàn)科、中海、保利環(huán)比下滑超過(guò)3成。
沈建光認為，在房地產(chǎn)調控政策下，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)拐點(diǎn)將在三季度出現。國內多家券商機構的報告也認為，8、9月份的推盤(pán)高峰開(kāi)始，房地產(chǎn)公司降價(jià)促銷(xiāo)是大概率事件。
渣打銀行報告也指出，到今年年底，多數二線(xiàn)城市可能會(huì )出現足夠銷(xiāo)售20個(gè)月的存量房，存量房的積壓將推動(dòng)開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，導致房?jì)r(jià)下跌10%到20%。