近一段時(shí)間以來(lái)，武漢、三亞等地陸續調整了基準地價(jià)水平。廣州基準地價(jià)調價(jià)聽(tīng)證會(huì )最近剛剛結束，擬將住宅土地市場(chǎng)的基準地價(jià)提高110.38%。有關(guān)專(zhuān)家表示，雖然基準地價(jià)飆升，但由于基準地價(jià)只是制定土地底價(jià)的參考標準之一，因而不會(huì )直接推高房?jì)r(jià)�；鶞实貎r(jià)上漲意味著(zhù)土地在不斷升值，但是統計數據顯示，上半年的住宅土地市場(chǎng)運行呈現出流拍增多、溢價(jià)率趨低、一線(xiàn)城市住宅土地市場(chǎng)價(jià)格平穩三大特點(diǎn)，專(zhuān)家分析認為，未來(lái)住宅土地市場(chǎng)將會(huì )持續降溫。
基準地價(jià)上調不會(huì )直接推高房?jì)r(jià)
根據廣州市國土房管局的基準地價(jià)更新計劃，中心城區規劃建設用地區商業(yè)用地首層平均樓面地價(jià)為10297元/平方米、居住用地平均樓面價(jià)為3364元/平方米、工業(yè)用地地面單價(jià)為692元/平方米，同比上次公布的基準地價(jià)，分別增長(cháng)了64.31%、110.38%和2.67%。
據有關(guān)媒體報道，三亞、武漢等城市也在不久前發(fā)布了新的基準地價(jià)標準，基準地價(jià)均有一定幅度的上調。
廣州市民李先生有些擔憂(yōu)基準地價(jià)上調將推高房?jì)r(jià)。他說(shuō)，土地也是“原材料”，“面粉”漲價(jià)了，“面包”哪有不漲價(jià)的理？有網(wǎng)民在網(wǎng)上留言道：“房?jì)r(jià)一波一波地漲，地價(jià)又漲，羊毛出在羊身上，說(shuō)到底還是購房者買(mǎi)單�！�
對此，廣州市國土房管局相關(guān)負責人解釋說(shuō)，基準地價(jià)是對城鎮各級土地或者均質(zhì)地域，在正常土地市場(chǎng)條件下，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，評估確定的某一基準日法定最高使用年限的土地使用權區域平均市場(chǎng)價(jià)格，它包含土地取得費、土地開(kāi)發(fā)費用和土地有償使用費。而公開(kāi)出讓土地成交價(jià)格易受規劃條件、市場(chǎng)行情、競價(jià)氣氛、投資者心態(tài)等影響，反映的是地塊的個(gè)別情況，并不能反映區域平均土地價(jià)格水平，更加不能等同于基準地價(jià)。此次基準地價(jià)調整后，更加貼近廣州市土地市場(chǎng)的實(shí)際情況，但與實(shí)際上公開(kāi)出讓成交價(jià)格還是存在一定差距。
廣州市房地產(chǎn)估價(jià)管理所有關(guān)專(zhuān)家認為，基準地價(jià)調整與房?jì)r(jià)并沒(méi)有直接聯(lián)系，房?jì)r(jià)的漲落關(guān)鍵還是取決于市場(chǎng)調節，由房屋的供求關(guān)系決定，因此本次基準地價(jià)調整不會(huì )推高房?jì)r(jià)。
也有專(zhuān)家則認為，基準地價(jià)上調雖然不會(huì )直接影響房?jì)r(jià)，但卻意味著(zhù)土地在不斷升值，將加大房?jì)r(jià)上漲的預期，不利于配合國家房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的運行。
前七個(gè)月住宅土地市場(chǎng)呈現三大特點(diǎn)
基準地價(jià)是政府制定土地“招拍掛”底價(jià)的重要參考之一，但在各地紛紛調整基準地價(jià)的同時(shí)，全國限購城市住宅用地流標現象卻日益明顯；一線(xiàn)城市居住地價(jià)保持平穩，熱點(diǎn)城市居住地價(jià)升中趨穩；全國土地成交溢價(jià)率普遍下滑。
從土地成交量來(lái)看，根據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部的統計，截至2011年7月底，全國土地流標數量達到了353塊，同比增長(cháng)了242%，其中住宅類(lèi)土地流標數量163塊，占比達到46%。其中7月份土地流標數量達到61塊，基本相當于1-2月流標數的總和。全國土地流標前十的城市里，有8個(gè)是已經(jīng)執行限購的城市。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，土地流標反映出開(kāi)發(fā)商拿地節奏減緩。她說(shuō)：“今年一線(xiàn)城市的成交量7月份比1月份下降了27.4%，限購城市成交量幾乎一落千丈，目前部分開(kāi)發(fā)商逐漸選擇了加快銷(xiāo)售節奏，力求盡快回籠資金，日益增加的銷(xiāo)售壓力也迫使開(kāi)發(fā)商暫緩拿地�！�
從成交價(jià)格上來(lái)看，中國指數研究院土地版監測的數據顯示，2011年1-7月份，全國130個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)為每平方米1477元，同比下降9.2%。35個(gè)大中城市1月至7月住宅用地樓面價(jià)與去年同期相比，廣州、北京、上海、南京、杭州、�？诘�17個(gè)一線(xiàn)城市或重點(diǎn)二線(xiàn)城市出現不同程度的下跌，而18個(gè)地價(jià)上漲的城市多為二三線(xiàn)城市，其中鄭州上漲129.1%，沈陽(yáng)上漲108.8%。
中國土地勘測規劃院有關(guān)專(zhuān)家認為，近期限購、限貸、提高首付等抑制需求的調控措施的影響力已經(jīng)在一線(xiàn)城市逐步顯現出來(lái)，導致開(kāi)發(fā)商拿地的熱情和意愿有所下降。熱點(diǎn)城市居住地價(jià)走勢強于一線(xiàn)城市的重要原因就是開(kāi)發(fā)商和炒房者在一線(xiàn)城市“擠出”效應下，紛紛將投資重點(diǎn)轉向二三線(xiàn)城市，這種“擠出”效應同時(shí)也傳導到了土地市場(chǎng)上，助力熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)繼續運行于上升通道當中。
未來(lái)住宅土地市場(chǎng)將持續降溫
有關(guān)專(zhuān)家認為受?chē)曳績(jì)r(jià)調控政策持續影響，高庫存、融資難等原因將促使未來(lái)住宅土地市場(chǎng)持續降溫。
房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市將面臨限購、限貸等政策緊縮預期，將會(huì )傳導到土地市場(chǎng)，地價(jià)勢必出現回調。張月認為，預計最晚下個(gè)月二三線(xiàn)城市也要加強限購，二三線(xiàn)城市出臺限購令對土地市場(chǎng)也有一定影響。目前由于一線(xiàn)城市的擠出效應，二三項城市存在大量投資性需求，一旦被限購，對于內需明顯不足的二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，購房需求將會(huì )大幅減少，銷(xiāo)售壓力也明顯增加，下半年開(kāi)發(fā)商對于這些城市拿地會(huì )更加謹慎。
高庫存、融資難將助推土地市場(chǎng)降溫。根據中國指數研究院的統計，目前各大城市新房市場(chǎng)庫存大量增加，北京、武漢、廈門(mén)、南京、青島等重點(diǎn)城市的去化周期都超過(guò)了10個(gè)月；開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源進(jìn)一步受限，繼銀行信貸、資本市場(chǎng)直接融資受阻以后，房地產(chǎn)信托業(yè)受到銀監會(huì )的嚴格監管，房地產(chǎn)企業(yè)上半年資金來(lái)源中，自籌資金占比已經(jīng)超過(guò)40%。
下半年土地大量入市，開(kāi)發(fā)商選擇余地加大，議價(jià)空間增加。陳晟還說(shuō)，上半年前全國住房用地供應僅完成全年計劃的26%，下半年住宅用地供應量將會(huì )大幅增加，在當前的市場(chǎng)形勢下，勢必會(huì )降低地價(jià)、降低溢價(jià)率，甚至流拍將會(huì )大量出現，但一線(xiàn)城市和重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)住宅用地仍舊會(huì )受到市場(chǎng)青睞。