“不退差價(jià)，誓不罷休�！�8月6日，幾十位購房者都出現在北京通州樓盤(pán)華業(yè)東方玫瑰售樓處前，拉開(kāi)了老業(yè)主們維權的序幕。
一切源于華業(yè)東方玫瑰項目在8月初的降價(jià)。彼時(shí)，該樓盤(pán)以特價(jià)房的名義，推出60套均價(jià)為14000~15000元/平方米的房源，這一價(jià)格和優(yōu)惠前的16500元/平方米的均價(jià)相比，降幅達10%以上。
而華業(yè)東方玫瑰只是北京樓市逐漸蔓延開(kāi)的降價(jià)潮中的一員。
降價(jià)風(fēng)潮蔓延
同樣位于北京通州區的“珠江拉維小鎮”，是北京此輪推出特價(jià)房樓盤(pán)中的“先鋒”。
7月中旬，該項目銷(xiāo)售人員開(kāi)始告訴客戶(hù)，南北通透的現房，二居、三居的都有，售價(jià)只在每平方米14500元。這一價(jià)格對比2010年12月開(kāi)盤(pán)的預期均價(jià)28250元/平方米下調了近半。
近日，《第一財經(jīng)日報》記者以購房者身份來(lái)到現場(chǎng)，發(fā)現售樓處并未出現因降價(jià)而排隊搶購的現象。一位銷(xiāo)售人員告訴記者：“14500元是指毛坯房?jì)r(jià)格。而現在出售的都是精裝修，均價(jià)16000~17000元/平方米不等。推出特價(jià)房以后，一套兩居室的總價(jià)要比之前優(yōu)惠超過(guò)50萬(wàn)�！庇浾攉@悉，調控后，該樓盤(pán)在降價(jià)前的近半年時(shí)間內只有11套成交。
北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部總監張大偉分析，通州的商品房庫存量全市最多，同時(shí)，2010年初開(kāi)始該區域房?jì)r(jià)從每平方米1萬(wàn)元上漲到2萬(wàn)元以上，價(jià)格虛高，炒作氛圍濃郁，且部分購房者為外地戶(hù)籍。因此，限購及限貸政策影響了北京市場(chǎng)的需求，通州也就成為了最先感受到樓市調控壓力的“重災區”。
除通州以外，同屬郊區的大興區樓盤(pán)也做出了類(lèi)似舉動(dòng)。如旭輝集團開(kāi)發(fā)的“旭輝御府”，該項目近期推出了100套17600元/平方米的特價(jià)房，相比此前21000元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，降價(jià)幅度超過(guò)3000元/平方米。不久前，該樓盤(pán)又加推50套特價(jià)房，并由此引發(fā)大興樓市的“價(jià)格戰”。
一位業(yè)內人士告訴本報記者，由于2010年初北京樓市一輪大幅度價(jià)格上漲，導致不少開(kāi)發(fā)商對于2011年樓市的價(jià)格充滿(mǎn)信心。旭輝御府的位置位于大興區黃村新城北區，距離北京城市中心區相對較遠，且周邊配套并不完善。但在最初定價(jià)時(shí)，公司高層堅持認為超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的定價(jià)并不算貴。這也導致調控后該項目簽約率不高。
8月以來(lái)，這股自通州、大興而來(lái)的降價(jià)風(fēng)潮出現了逐漸蔓延并擴大的趨勢。
亞豪機構統計數據顯示，8月第一周（8月1日~7日）北京共有8個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，其中純新盤(pán)項目?jì)蓚�(gè)，其余均為老項目后期。8個(gè)開(kāi)盤(pán)項目累計提供商品住宅2520套、24.2萬(wàn)平方米。從這些新盤(pán)上市的價(jià)格來(lái)看，折扣力度有逐漸加大趨勢。其中位于大興區域的紅木林項目公開(kāi)報價(jià)為20500元/平方米，但是因為贈送面積等活動(dòng)，折合之后的均價(jià)在16000元/平方米左右。另外，金隅萬(wàn)科城、建邦華府、中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島等項目均有不同幅度的折扣。
據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，2011年至今，北京市一共有99個(gè)新開(kāi)商品房項目入市，其中大約有30%的項目最近一期價(jià)格低于前期價(jià)格，其中不乏萬(wàn)科、遠洋、綠地等大型房企旗下的項目。尤其是5月份后，這一趨勢開(kāi)始逐漸明顯，而8月初開(kāi)盤(pán)的項目，基本全部低開(kāi)。
該研究部的另一項統計則更具參考意義：目前北京在售項目為353個(gè)，8月份打折促銷(xiāo)項目數已經(jīng)達到160個(gè)，占比接近50%，創(chuàng )調控后最大值。
全面降價(jià)可期
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，2011年上半年，北京商品房住宅交易總套數達到了43975套，同比去年同期51869套下調了15.7%。張大偉預計，今年全年成交量將很難突破9萬(wàn)套，這一成交量將創(chuàng )造近10年的新低。
截至8月11日，北京可售的期房住宅為70073套，現房住宅為37209套，二手住宅為36672套，總庫存量接近14.4萬(wàn)套，已是繼2009年初以來(lái)的歷史高點(diǎn)。來(lái)自鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計顯示，截至7月31日，北京全市新房庫存量已連續68天處于10萬(wàn)套以上的高位。其中大部分庫存積壓向中小房企傾斜，去庫存化形勢嚴峻。
業(yè)內人士表示，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場(chǎng)中集中爆發(fā)�！敖鹁陪y十”是樓市的一貫法則，但今年受調控影響的北京樓市，要想保持往年的火爆成交量，8月的市場(chǎng)表現顯得尤為重要�！邦A計下半年入市樓盤(pán)將達到110個(gè)左右，這些項目在下半年提供的住宅將超過(guò)7萬(wàn)套，年內庫存量將明顯上漲，北京房?jì)r(jià)8月下行壓力較大�！睆埓髠ケ硎�。
面對巨大的調控壓力，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇“以?xún)r(jià)換量”。然而，目前大多數“特價(jià)房”折后價(jià)格也只是和前期成交均價(jià)持平而已，而且多數項目是“滯銷(xiāo)盤(pán)”，因此并沒(méi)有讓購房者享受到太大實(shí)惠。
對于這種情況，消費者心知肚明。在通州一家售樓中心，購房者張先生表示：“我一直想買(mǎi)一套房子，但現在這樣的情況，我認為還有繼續降價(jià)的空間�！庇浾攉@悉，張先生此前已經(jīng)在該樓盤(pán)交了1萬(wàn)元訂金，但由于市場(chǎng)下行，張先生決定先退回訂金，看年底市場(chǎng)反應再決定。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，目前特價(jià)房多在遠郊，而且通州等區域過(guò)去一兩年房?jì)r(jià)漲幅較大，而北京的其他區域，尤其是在中心城區可能房?jì)r(jià)依然是比較堅挺，整個(gè)城市還沒(méi)有迎來(lái)拐點(diǎn)。
不過(guò)也有業(yè)內人士認為，特價(jià)房開(kāi)始出現代表著(zhù)一個(gè)調控關(guān)鍵點(diǎn)，因為，特價(jià)房實(shí)際就是降價(jià)，是開(kāi)發(fā)商借此試探市場(chǎng)反應的一種手段。如果購房者對特價(jià)房反應冷淡，說(shuō)明房?jì)r(jià)還需下降。而如果特價(jià)就出現搶購，則說(shuō)明剛需依舊存在，只是被調控短時(shí)間壓抑住了購房需求。
協(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁表示，在政策和資金壓力下，地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始“以?xún)r(jià)換量”，對新開(kāi)樓盤(pán)均采取降價(jià)促銷(xiāo)手段。從后市看，由于部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤大幅下滑，資金鏈進(jìn)一步緊繃的跡象越發(fā)明顯。預計未來(lái)一段時(shí)間將進(jìn)入開(kāi)發(fā)商和購房者的新一輪博弈，供應將放緩，價(jià)格下行壓力較大，市場(chǎng)成交將輕微浮動(dòng)。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月也認為，隨著(zhù)調控的深入，開(kāi)發(fā)商降價(jià)求售的心理也逐漸增強，目前2011年新開(kāi)在售期房擬售價(jià)與成交價(jià)的差距已經(jīng)擴大到10%。在7月份全國銷(xiāo)售額大幅下降的情況下，未來(lái)開(kāi)發(fā)商降價(jià)的趨勢也會(huì )逐漸明顯。
“今年下半年，房子有可能出現賣(mài)不動(dòng)的情況�！北本┤f(wàn)科總經(jīng)理毛大慶坦承，每年的12月到第二年1月，都是開(kāi)發(fā)商資金鏈最為薄弱的時(shí)期。今年這一現象將尤為嚴重，因為在限購政策未有任何松動(dòng)的情況下，固定數量的資質(zhì)購房人群隨著(zhù)市場(chǎng)的不斷消化會(huì )逐漸減少。因此，他預計：“樓市的拐點(diǎn)將在明年春節前后出現�！�