通州大興領(lǐng)降 北京樓市降價(jià)可期
2011-08-12   作者:陰雪 馬可佳  來(lái)源:第一財經(jīng)日報
 
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    “不退差價(jià),誓不罷休!8月6日,幾十位購房者都出現在北京通州樓盤(pán)華業(yè)東方玫瑰售樓處前,拉開(kāi)了老業(yè)主們維權的序幕。
  一切源于華業(yè)東方玫瑰項目在8月初的降價(jià)。彼時(shí),該樓盤(pán)以特價(jià)房的名義,推出60套均價(jià)為14000~15000元/平方米的房源,這一價(jià)格和優(yōu)惠前的16500元/平方米的均價(jià)相比,降幅達10%以上。
  而華業(yè)東方玫瑰只是北京樓市逐漸蔓延開(kāi)的降價(jià)潮中的一員。

  降價(jià)風(fēng)潮蔓延

  同樣位于北京通州區的“珠江拉維小鎮”,是北京此輪推出特價(jià)房樓盤(pán)中的“先鋒”。
  7月中旬,該項目銷(xiāo)售人員開(kāi)始告訴客戶(hù),南北通透的現房,二居、三居的都有,售價(jià)只在每平方米14500元。這一價(jià)格對比2010年12月開(kāi)盤(pán)的預期均價(jià)28250元/平方米下調了近半。
  近日,《第一財經(jīng)日報》記者以購房者身份來(lái)到現場(chǎng),發(fā)現售樓處并未出現因降價(jià)而排隊搶購的現象。一位銷(xiāo)售人員告訴記者:“14500元是指毛坯房?jì)r(jià)格。而現在出售的都是精裝修,均價(jià)16000~17000元/平方米不等。推出特價(jià)房以后,一套兩居室的總價(jià)要比之前優(yōu)惠超過(guò)50萬(wàn)!庇浾攉@悉,調控后,該樓盤(pán)在降價(jià)前的近半年時(shí)間內只有11套成交。
  北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部總監張大偉分析,通州的商品房庫存量全市最多,同時(shí),2010年初開(kāi)始該區域房?jì)r(jià)從每平方米1萬(wàn)元上漲到2萬(wàn)元以上,價(jià)格虛高,炒作氛圍濃郁,且部分購房者為外地戶(hù)籍。因此,限購及限貸政策影響了北京市場(chǎng)的需求,通州也就成為了最先感受到樓市調控壓力的“重災區”。
  除通州以外,同屬郊區的大興區樓盤(pán)也做出了類(lèi)似舉動(dòng)。如旭輝集團開(kāi)發(fā)的“旭輝御府”,該項目近期推出了100套17600元/平方米的特價(jià)房,相比此前21000元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià),降價(jià)幅度超過(guò)3000元/平方米。不久前,該樓盤(pán)又加推50套特價(jià)房,并由此引發(fā)大興樓市的“價(jià)格戰”。
  一位業(yè)內人士告訴本報記者,由于2010年初北京樓市一輪大幅度價(jià)格上漲,導致不少開(kāi)發(fā)商對于2011年樓市的價(jià)格充滿(mǎn)信心。旭輝御府的位置位于大興區黃村新城北區,距離北京城市中心區相對較遠,且周邊配套并不完善。但在最初定價(jià)時(shí),公司高層堅持認為超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的定價(jià)并不算貴。這也導致調控后該項目簽約率不高。
  8月以來(lái),這股自通州、大興而來(lái)的降價(jià)風(fēng)潮出現了逐漸蔓延并擴大的趨勢。
  亞豪機構統計數據顯示,8月第一周(8月1日~7日)北京共有8個(gè)項目開(kāi)盤(pán),其中純新盤(pán)項目?jì)蓚(gè),其余均為老項目后期。8個(gè)開(kāi)盤(pán)項目累計提供商品住宅2520套、24.2萬(wàn)平方米。從這些新盤(pán)上市的價(jià)格來(lái)看,折扣力度有逐漸加大趨勢。其中位于大興區域的紅木林項目公開(kāi)報價(jià)為20500元/平方米,但是因為贈送面積等活動(dòng),折合之后的均價(jià)在16000元/平方米左右。另外,金隅萬(wàn)科城、建邦華府、中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島等項目均有不同幅度的折扣。
  據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計,2011年至今,北京市一共有99個(gè)新開(kāi)商品房項目入市,其中大約有30%的項目最近一期價(jià)格低于前期價(jià)格,其中不乏萬(wàn)科、遠洋、綠地等大型房企旗下的項目。尤其是5月份后,這一趨勢開(kāi)始逐漸明顯,而8月初開(kāi)盤(pán)的項目,基本全部低開(kāi)。
  該研究部的另一項統計則更具參考意義:目前北京在售項目為353個(gè),8月份打折促銷(xiāo)項目數已經(jīng)達到160個(gè),占比接近50%,創(chuàng )調控后最大值。

  全面降價(jià)可期

  北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示,2011年上半年,北京商品房住宅交易總套數達到了43975套,同比去年同期51869套下調了15.7%。張大偉預計,今年全年成交量將很難突破9萬(wàn)套,這一成交量將創(chuàng )造近10年的新低。
  截至8月11日,北京可售的期房住宅為70073套,現房住宅為37209套,二手住宅為36672套,總庫存量接近14.4萬(wàn)套,已是繼2009年初以來(lái)的歷史高點(diǎn)。來(lái)自鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計顯示,截至7月31日,北京全市新房庫存量已連續68天處于10萬(wàn)套以上的高位。其中大部分庫存積壓向中小房企傾斜,去庫存化形勢嚴峻。
  業(yè)內人士表示,北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場(chǎng)中集中爆發(fā)!敖鹁陪y十”是樓市的一貫法則,但今年受調控影響的北京樓市,要想保持往年的火爆成交量,8月的市場(chǎng)表現顯得尤為重要!邦A計下半年入市樓盤(pán)將達到110個(gè)左右,這些項目在下半年提供的住宅將超過(guò)7萬(wàn)套,年內庫存量將明顯上漲,北京房?jì)r(jià)8月下行壓力較大!睆埓髠ケ硎。
  面對巨大的調控壓力,開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇“以?xún)r(jià)換量”。然而,目前大多數“特價(jià)房”折后價(jià)格也只是和前期成交均價(jià)持平而已,而且多數項目是“滯銷(xiāo)盤(pán)”,因此并沒(méi)有讓購房者享受到太大實(shí)惠。
  對于這種情況,消費者心知肚明。在通州一家售樓中心,購房者張先生表示:“我一直想買(mǎi)一套房子,但現在這樣的情況,我認為還有繼續降價(jià)的空間!庇浾攉@悉,張先生此前已經(jīng)在該樓盤(pán)交了1萬(wàn)元訂金,但由于市場(chǎng)下行,張先生決定先退回訂金,看年底市場(chǎng)反應再決定。
  上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為,目前特價(jià)房多在遠郊,而且通州等區域過(guò)去一兩年房?jì)r(jià)漲幅較大,而北京的其他區域,尤其是在中心城區可能房?jì)r(jià)依然是比較堅挺,整個(gè)城市還沒(méi)有迎來(lái)拐點(diǎn)。
  不過(guò)也有業(yè)內人士認為,特價(jià)房開(kāi)始出現代表著(zhù)一個(gè)調控關(guān)鍵點(diǎn),因為,特價(jià)房實(shí)際就是降價(jià),是開(kāi)發(fā)商借此試探市場(chǎng)反應的一種手段。如果購房者對特價(jià)房反應冷淡,說(shuō)明房?jì)r(jià)還需下降。而如果特價(jià)就出現搶購,則說(shuō)明剛需依舊存在,只是被調控短時(shí)間壓抑住了購房需求。
  協(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁表示,在政策和資金壓力下,地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始“以?xún)r(jià)換量”,對新開(kāi)樓盤(pán)均采取降價(jià)促銷(xiāo)手段。從后市看,由于部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤大幅下滑,資金鏈進(jìn)一步緊繃的跡象越發(fā)明顯。預計未來(lái)一段時(shí)間將進(jìn)入開(kāi)發(fā)商和購房者的新一輪博弈,供應將放緩,價(jià)格下行壓力較大,市場(chǎng)成交將輕微浮動(dòng)。
  鏈家地產(chǎn)首席分析師張月也認為,隨著(zhù)調控的深入,開(kāi)發(fā)商降價(jià)求售的心理也逐漸增強,目前2011年新開(kāi)在售期房擬售價(jià)與成交價(jià)的差距已經(jīng)擴大到10%。在7月份全國銷(xiāo)售額大幅下降的情況下,未來(lái)開(kāi)發(fā)商降價(jià)的趨勢也會(huì )逐漸明顯。
  “今年下半年,房子有可能出現賣(mài)不動(dòng)的情況!北本┤f(wàn)科總經(jīng)理毛大慶坦承,每年的12月到第二年1月,都是開(kāi)發(fā)商資金鏈最為薄弱的時(shí)期。今年這一現象將尤為嚴重,因為在限購政策未有任何松動(dòng)的情況下,固定數量的資質(zhì)購房人群隨著(zhù)市場(chǎng)的不斷消化會(huì )逐漸減少。因此,他預計:“樓市的拐點(diǎn)將在明年春節前后出現!

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