又到一年“金九銀十”之際。與往年不同的是，有業(yè)內人士預測這將是“銅九鐵十”。他們的理由是，盡管這兩個(gè)月成交量將有所放大，但并不會(huì )徹底改變市場(chǎng)彌漫的觀(guān)望情緒，也不會(huì )扭轉房地產(chǎn)的走勢。
“現在看來(lái)，9、10月份的市場(chǎng)可能是量增價(jià)不增，甚至是價(jià)跌。從這個(gè)意義上說(shuō)，今年"金九銀十"難覓�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示。
成交量不會(huì )井噴
促成“金九銀十”成交量上漲的重要條件是入市項目增多，以及購買(mǎi)人群增多。然而，自調控以來(lái)，以往樓盤(pán)扎堆入市的現象就很難見(jiàn)到了。
東亞新華地產(chǎn)發(fā)言人韓磊向記者表示，自調控以來(lái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)的主動(dòng)性大不如前了。北京建委發(fā)放預售證的時(shí)間拖得比較長(cháng)，有的項目從上報建委，到預售證下來(lái)要歷時(shí)三五個(gè)月的時(shí)間。因此，樓盤(pán)扎堆入市的情況不像以前那么明顯。而“金九銀十”成交量的上升主要依靠樓盤(pán)入市量增加，從整體上推高成交量。加之限購已經(jīng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了房票時(shí)代，有資格的購買(mǎi)人群數量是有限的。從這點(diǎn)來(lái)看，9、10月份的成交量不會(huì )上漲太多。
另一方面，不斷收緊的銀行信貸也制約了成交量。一位代理三亞樓盤(pán)銷(xiāo)售的代理公司管理人員對記者說(shuō)，雖然三亞這樣的二線(xiàn)城市的限購政策比較寬松，但是銀行的貸款卻非常緊張，審批十分嚴格，不少貸款都辦不下來(lái)，成為影響成交的最大因素，開(kāi)發(fā)商資金的回籠也變得比較困難。
雖然業(yè)內人士對于成交量的大漲缺乏信心，但是在剛過(guò)去的7月份，成交量還是有緩慢回升，北京市場(chǎng)當月的成交量達到了近半年來(lái)的最高值。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示：7月份，北京商品房期房住宅簽約套數為7845套、現房住宅簽約套數為1289套。合計為9134套，總成交量環(huán)比上月上漲了5.6%。
中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰向記者表示：“理論上"金九銀十"還存在，畢竟是傳統旺季，9、10月份應該能夠延續7月份成交量上升的趨勢，但是不會(huì )像往年那樣風(fēng)光，難以出現成交量"井噴"現象�！�
降價(jià)將蔓延
記者接觸到的開(kāi)發(fā)商都認為，有了2008年的經(jīng)驗，多數開(kāi)發(fā)商不再死杠，現在賣(mài)得還不錯的項目都是以低價(jià)入市的新開(kāi)樓盤(pán)。
據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計，截至目前，2011年北京市一共有99個(gè)新開(kāi)商品房項目入市，其中大約有30%的項目最近一期價(jià)格低于前期價(jià)格。尤其是5月份后，這一趨勢開(kāi)始逐漸明顯。
事實(shí)上，出現降價(jià)潮前通常都有三個(gè)征兆。首先，土地流標率大幅增加；其次，中介門(mén)店倒閉潮；再次，退房潮的出現。
從6月份開(kāi)始，全國土地流標率開(kāi)始有比較明顯的增加，土地價(jià)格溢價(jià)率也在不斷走低。
而對于二手房中介來(lái)說(shuō)，某業(yè)內人士向記者透露，目前，北京的21世紀不動(dòng)產(chǎn)正在醞釀裁員，關(guān)閉一部分中介門(mén)店，裁員范圍不僅包括門(mén)店的銷(xiāo)售人員，也包括部分管理人員。
由于21世紀不動(dòng)產(chǎn)在美國上市，裁員的舉動(dòng)應該是為了降低成本，讓年報的數據好看一些。
在鏈家新標識啟動(dòng)發(fā)布會(huì )上，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩向記者表示，最近三個(gè)月以來(lái)，北京中介門(mén)店每個(gè)月平均都有一百余家門(mén)店關(guān)閉。北京現有550萬(wàn)套存量房，按照以當前平均每月8000套的成交量計算，二手房的換手率僅為2%左右，遠遠低于7%-8%的正常水平。二手房市場(chǎng)十分低迷，并且難以看到明顯好轉的跡象。
8月初，北京通州樓盤(pán)華業(yè)東方玫瑰二期A(yíng)9號樓推出60套特價(jià)房，均價(jià)14000-15000元/平方米。和優(yōu)惠前16500元/平方米相比降幅達到10%以上。因此引發(fā)了前期業(yè)主要求退差價(jià)的集體行動(dòng)。事實(shí)上，老項目后期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格正處在十分為難的境地，而這種情況在通州特別突出，大部分是老項目后期，而且庫存體量比較大，后期開(kāi)盤(pán)降價(jià)很容易導致糾紛。
中原地產(chǎn)數據顯示，北京市下半年的潛在供應量為900萬(wàn)-1000萬(wàn)平方米左右、明年上半年潛在供應量超過(guò)1000萬(wàn)平方米。最近一年北京市場(chǎng)商品房的供應量很可能超過(guò)2000萬(wàn)平方米，提供住宅總套數有可能超過(guò)15萬(wàn)套。根據目前市場(chǎng)消耗量計算，預計在明年初市場(chǎng)很可能達到庫存量的頂峰�？梢钥闯鲣N(xiāo)售壓力是非常大的。
但是，韓磊認為，是否降價(jià)還要看開(kāi)發(fā)商自身的狀況，普遍降價(jià)的可能性不大。
傳統銷(xiāo)售節奏被淡化
調控政策在打亂開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)節奏的同時(shí)，也使得傳統的銷(xiāo)售旺季和淡季的界限變得模糊起來(lái)。
韓磊表示：“在年初的限購政策實(shí)施以后，我們制定的銷(xiāo)售策略和節奏與往年比有所變化。只要符合條件，我們都會(huì )盡早開(kāi)盤(pán)，搶占客戶(hù)。此外，限購以后，買(mǎi)房的群體大多是剛性需求者，他們只會(huì )在自己需要的時(shí)候買(mǎi)房子，而不會(huì )在乎所謂的淡季旺季之分�！�
事實(shí)上，上半年，一些開(kāi)發(fā)商為了搶占有限的客戶(hù)，在上半年紛紛開(kāi)盤(pán)，在項目的開(kāi)盤(pán)節奏上已經(jīng)不再遵循所謂的傳統銷(xiāo)售旺季。
遠洋地產(chǎn)在今年限購政策出臺后率先推出了遠洋一方，同時(shí)價(jià)格比上期下降了近4000元/平米，取得了比較好的銷(xiāo)售成績(jì)。遠洋地產(chǎn)一位工作人員向記者表示：“不少開(kāi)發(fā)商都寄希望于下半年，認為下半年10月份傳統銷(xiāo)售旺季市場(chǎng)會(huì )有所好轉，但是，我們認為在客戶(hù)有限的情況下，入市時(shí)間越遲就越被動(dòng)�！�
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強也認為，政策調控已經(jīng)打破常規，在當前調控政策的市場(chǎng)下，“金九銀十”以后發(fā)生的概率會(huì )越來(lái)越低，是時(shí)候淡化這個(gè)樓市概念了。