截至8月14日，上海的新建商品住宅庫存總量已經(jīng)達到869萬(wàn)平方米，而上海2008年市場(chǎng)最滯銷(xiāo)時(shí)期的庫存商品住宅總量也只有850萬(wàn)平方米。按照近20周來(lái)的平均成交數據，上�？赡苄枰荒陼r(shí)間才能消化全部存量房。
但即使在這樣的情況下，仍有部分房地產(chǎn)業(yè)內人士對上海樓市的前景表示樂(lè )觀(guān)，認為只要開(kāi)發(fā)商能大力降價(jià)，庫存不會(huì )超過(guò)1000萬(wàn)平方米。似乎為了印證上述觀(guān)點(diǎn)，8月13日和14日，上海兩樓盤(pán)僅僅以較低價(jià)格開(kāi)盤(pán)，就賣(mài)出了新推房源的八成以上。
對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是個(gè)艱難的選擇究竟是通過(guò)降價(jià)“降庫存保資金”，還是爭取更高的利潤率，開(kāi)發(fā)商自己心里也沒(méi)底。一些營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理坦言，雖然渴望早點(diǎn)降價(jià)沖業(yè)績(jì)，但又害怕影響利潤而讓董事會(huì )不滿(mǎn)意。
房地產(chǎn)貸款大幅收縮
21世紀區域不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，截至8月14日，上海商品住宅庫存總量已經(jīng)達到869萬(wàn)平方米。此外根據該機構的統計，2011年1~7月，上海市推出的71個(gè)首次開(kāi)盤(pán)項目中，累計去化率（一定時(shí)間段內的銷(xiāo)售率）低于30%的項目約占總數的52.1%。
再來(lái)看中房信的統計數據。8月8日至14日，上海僅成交商品住宅10.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20%，成為自3月中旬以來(lái)近5個(gè)月的最低水平。而最近20周以來(lái)上海商品住宅的周平均成交面積只有16.85萬(wàn)平方米，按這一成交數據，需要51.57周也就是近一年時(shí)間才能清除全部庫存；而如果按上周的成交量，這一時(shí)間則要變成86周。
中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執行總裁丁祖昱此前曾在中國房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)變革峰會(huì )上發(fā)布一組數據，認為下半年上海商品住宅的新增供應會(huì )比去年多出10%，但成交要下跌10%。此外根據他所掌握的貸款數據，去年上半年全國房地產(chǎn)貸款達到1.3萬(wàn)億元，而今年上半年只有7000億元左右，比去年同期整體減少了約6000億元，其中按揭貸款減少了3500億元，開(kāi)發(fā)貸款減少了2500億元。
易貸中國的統計顯示，銀行的房貸的確正進(jìn)一步收緊，信貸業(yè)務(wù)重點(diǎn)正由房貸向高收益業(yè)務(wù)轉移，部分地區個(gè)別銀行首套房貸利率已開(kāi)始在基準利率基礎上上浮，而二套房貸款利率則上浮20%~40%。
降價(jià)與否令開(kāi)發(fā)商糾結
實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)上并非沒(méi)有辦法。8月13日和14日，上海兩個(gè)樓盤(pán)相繼推出銷(xiāo)售。根據現場(chǎng)統計，銷(xiāo)售率基本都超過(guò)80%。市場(chǎng)對此的分析認為，上述樓盤(pán)定價(jià)相對合理，與周邊價(jià)格相比存在著(zhù)一定優(yōu)勢。
而在比上海銷(xiāo)售情況更加糟糕的杭州，同樣是在8月13日和14日，一些樓盤(pán)也因為低價(jià)開(kāi)盤(pán)而熱銷(xiāo)，其中一個(gè)售價(jià)14000元/平方米的樓盤(pán)甚至比周邊二手房單價(jià)還要低。
上海同策咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司研究總監張宏偉表示，只要開(kāi)發(fā)商愿意提供性?xún)r(jià)比更高的產(chǎn)品，銷(xiāo)售率不會(huì )很差�！皠e看目前的庫存已經(jīng)超過(guò)了800萬(wàn)平方米，但如果加大促銷(xiāo)力度，只要數周時(shí)間，庫存就會(huì )降低至800萬(wàn)平方米以下�！�
但讓開(kāi)發(fā)商降價(jià)確實(shí)是件很糾結的事。中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前開(kāi)發(fā)商的資金流和庫存情況都好于2008年最危急的時(shí)期，而上海、廣州、重慶的滯銷(xiāo)情況也比北京、深圳、杭州要好些，因此開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的情緒并不濃，一些前期銷(xiāo)售不佳的開(kāi)發(fā)商，甚至已經(jīng)暫停了滯銷(xiāo)樓盤(pán)的銷(xiāo)售接待，直接“封盤(pán)”了事。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理也表示，除了上市公司有業(yè)績(jì)上的壓力外，大部分開(kāi)發(fā)商并不需要那么急迫地把房子賣(mài)掉。
而從前期發(fā)布半年報的萬(wàn)科、中海、龍湖等公司的中期業(yè)績(jì)來(lái)看，目前急于處理庫存的壓力似乎也并不算太大。在資金鏈不像2008年那樣危急的情況下，該不該降價(jià)以及庫存保持在多少才算合適，或許會(huì )成為今年博鰲房地產(chǎn)論壇上最重要的話(huà)題。