日前，住建部下發(fā)文件，要求各省住建廳在8月20日之前將上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作情況及需要采取必要限購措施的城市名單上報住建部。經(jīng)過(guò)月余醞釀，新一輪專(zhuān)門(mén)指向二三線(xiàn)城市的限購政策進(jìn)入倒計時(shí)。多位業(yè)內人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示，在嚴厲的限購及信貸政策環(huán)境下，市場(chǎng)成交量難言樂(lè )觀(guān)，房?jì)r(jià)下行的壓力正在不斷加大。
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限購 成交量或遭重擊
7月底，住建部公布了需要納入限購范圍的二三線(xiàn)城市“五條標準”。據悉，住建部的具體標準為，“6月份國家統計局新建住房?jì)r(jià)格指數同比增幅或1至6月新建住房?jì)r(jià)格指數月均環(huán)比增幅較高，排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jì)r(jià)控制目標的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，調控政策執行不嚴格等突出問(wèn)題，社會(huì )反映強烈的�！弊〗ú吭谖募斜硎�，凡符合五大條件中2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部據此統計，廊坊、保定、揚州、惠州、香河、宜昌、鎮江、舟山等19個(gè)城市均符合上述條件。其中，秦皇島、濰坊、柳州、煙臺、揚州、東莞等14個(gè)城市滿(mǎn)足兩項以上限購標準。另外，約有18個(gè)城市在單一標準衡量中位于前列。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部預計，屆時(shí)將會(huì )有30至35個(gè)二三線(xiàn)城市列入限購之列。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴《經(jīng)濟參考報》，截至8月已有41個(gè)大中城市出臺限購政策，加上這次預計限購的城市，限購城市的總數將達到75個(gè)左右。廣發(fā)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿則對《經(jīng)濟參考報》記者表示，當前70個(gè)大中城市里，只有一半的城市施行了限購政策�！叭绻溯喯拶彸鞘袛盗吭�30個(gè)以?xún)鹊脑?huà)，是比較正常的數目也是符合我們預期的，當然它的影響也不會(huì )太大。如果超出這個(gè)范圍，達到30個(gè)以上，那就會(huì )有很大的影響，會(huì )波及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)�！彼f(shuō)。
實(shí)際上，前期已經(jīng)實(shí)施限購的城市的例子表明，對于實(shí)施限購后的成交量，的確不容樂(lè )觀(guān)。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數據顯示，作為限購令實(shí)施樣本城市的北京，限購持續半年以來(lái)合計住宅總簽約為91955套，為最近三年同期最低，總成交量環(huán)比上一個(gè)半年下降46.5%。
而一份來(lái)自中原地產(chǎn)近期對50個(gè)尚未實(shí)施限購的城市市場(chǎng)情況及出臺限購政策的可能影響進(jìn)行的調研表明，一旦這50個(gè)城市出臺限購政策，成交量受影響的城市數量將占九成。
掙扎 資金鏈條緊繃房企日益難受
二三線(xiàn)城市限購的全面落實(shí)，及其對于成交量可能造成的巨大影響，對于正在日益緊繃的資金鏈條和始終未見(jiàn)放松的調控政策中掙扎生存的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)再糟糕不過(guò)的消息了。
WIND統計數據顯示，截至記者發(fā)稿，按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)，兩市已有包括萬(wàn)科在內的40家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司公布了2011年中報，中報數據顯示，從負債水平來(lái)看，剔除ST類(lèi)上市公司外，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率由去年同期的60.3%進(jìn)一步提升至60.9%，上述40家企業(yè)中，有24家出現了資產(chǎn)負債率上升的情形。從龍頭企業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科A和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率分別由去年同期的69.8%和61.3%進(jìn)一步上升至77.8%和65.5%，上升幅度分別達到了11.5%和6.8%。
從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~這一指標來(lái)看，房地產(chǎn)類(lèi)上市公司資金鏈條捉襟見(jiàn)肘的跡象也十分明顯。WIND統計數據顯示，上述40家房地產(chǎn)公司中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~同比出現下降的達到了22家，這22家企業(yè)中，除了ST東源外，降幅均超過(guò)了10%，降幅超過(guò)50%的也達到了15家；而總的來(lái)看，剔除萬(wàn)科A以后，39家房地產(chǎn)上市公司今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-121.5億元，較去年同期-113.9億元出現了進(jìn)一步下降。以招商地產(chǎn)為例，2011年上半年，招商地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-30.2億元，較去年同期下滑了51.4%。
“房地產(chǎn)上市公司目前的資金鏈條確實(shí)比較緊張�！蔽髂献C券房地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍對《經(jīng)濟參考報》記者表示，目前中小開(kāi)發(fā)商的融資渠道較窄，而大型開(kāi)發(fā)商的融資渠道較多，其項目結構分布廣泛，其在二、三線(xiàn)城市的良好銷(xiāo)售在一定程度上緩解了其資金緊張程度�！翱偟膩�(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條目前呈現兩個(gè)特點(diǎn)，一是支出大于流入，二是資金成本不斷升高�！毙φJ為，一旦二、三線(xiàn)城市限購政策得到落實(shí)后，開(kāi)發(fā)商的成交量將進(jìn)一步受到抑制，銷(xiāo)售肯定不如上半年，屆時(shí)其業(yè)績(jì)增長(cháng)也將出現小幅放緩的情形。
來(lái)自好買(mǎi)基金研究中心的數據則顯示，2011年7月，43家信托公司共成立185只固定收益信托產(chǎn)品，其中，投向房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品數量達到了56只，占比達到了30.27%，僅在披露募集金額的28只信托產(chǎn)品中，募集資金規模就達到了74.51億元。
“調控政策不會(huì )放松，進(jìn)一步從嚴的程度將會(huì )根據市場(chǎng)的最新變化進(jìn)行相機抉擇�！北M管開(kāi)發(fā)商資金日益捉襟見(jiàn)肘，但民生證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖肖認為，“在房?jì)r(jià)整體依然維持高位、樓市銷(xiāo)售并未跌至冰點(diǎn)的現狀下，調控政策全面轉向放松的概率幾乎為零，而進(jìn)一步從嚴的程度將會(huì )根據外圍及國內經(jīng)濟和房?jì)r(jià)的最新變化進(jìn)行相機抉擇，整體仍將維持偏緊的態(tài)勢�！�
影響 房?jì)r(jià)下行壓力加大
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士普遍認為，在資金鏈條持續緊繃，調控政策未見(jiàn)放松的預期下，二三線(xiàn)城市的全面限購在打擊成交量的同時(shí)，也勢必將對房?jì)r(jià)產(chǎn)生較大影響。
“執行限購的政策三線(xiàn)以上城市達到75個(gè)，意味著(zhù)全國將有一半以上的城市執行限購。限購政策在二三線(xiàn)城市繼續深入，將有利于房?jì)r(jià)加速下行�！睆堅卤硎�，“房?jì)r(jià)調控的疊加作用將顯現，一方面限購力度不放松，表明政府對于樓市調控的決心，消費者對于房?jì)r(jià)下行的信心將持續增強，房?jì)r(jià)出現明顯下降之前，商品住宅成交量將會(huì )回落；另一方面限購城市已然占據較大比重，投資需求受抑制的程度加深，對于房?jì)r(jià)的推動(dòng)作用減弱�！�
方正證券首席分析師湯云飛則表示，從前期房地產(chǎn)調控結果來(lái)看，大中城市房屋成交價(jià)出現反彈但增幅回落，房屋成交量萎縮，總體效果有待加強�！拔覀冋J為，央行的信貸緊縮政策對房地產(chǎn)調控的作用已到位，進(jìn)一步的措施更多的只能依賴(lài)行政手段。住建部二三線(xiàn)城市限購五標準的操作性強，若執行嚴格，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭有望得到遏制，但三四線(xiàn)城市可能被擠出的資金推漲�！睖骑w表示。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌對《經(jīng)濟參考報》記者表示，此次全面落實(shí)全國范圍內二三線(xiàn)城市的限購，表明了政府對于部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市的調控力度在加大�！霸蚝芎�(jiǎn)單，盡管大家對于限購有爭議，但就實(shí)際運行的情況來(lái)看，限購確實(shí)對于抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲產(chǎn)生了實(shí)際效果，一些前期限購的城市成交量出現了下滑，價(jià)格也出現了松動(dòng)�！鳖櫾撇硎�。
顧云昌認為，此次限購將有效地抑制全國范圍內的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求，進(jìn)而改變市場(chǎng)的供求關(guān)系，促使市場(chǎng)向供求基本平衡或者供略大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)轉變�！翱偟亩�，下半年全國城市房?jì)r(jià)將有望總體保持平穩，實(shí)現軟著(zhù)陸�！�