時(shí)移勢遷—限購半年，北京樓市就此“變臉”。
7月，新盤(pán)當月消化率僅為7.1%，下半月推出的11個(gè)項目中有8個(gè)“零成交”。
而最近半年：北京樓市簽約數量不足10萬(wàn)套，創(chuàng )三年來(lái)新低；外地戶(hù)籍購房不足萬(wàn)戶(hù)，占市場(chǎng)比例不足10%，創(chuàng )數年最低；投資需求基本為零，購買(mǎi)第二套房的比例不足10%；在價(jià)格方面，房?jì)r(jià)環(huán)比限購前，微跌0.8%，不少樓盤(pán)已進(jìn)入微降“通道”。
成交下降46%
2010年4月開(kāi)始的本輪樓市調控潮，政策力度在2011年春節后達到了頂峰。疊加信貸收緊的升級版限購，讓爆發(fā)式上漲的北京樓市傾刻進(jìn)入冰河期，成交量持續低迷，庫存因此不斷攀升，開(kāi)發(fā)商也只能被迫放緩推盤(pán)節奏。
據北京中原地產(chǎn)研究報告顯示，2月17日-8月16日，北京樓市期房住宅、現房住宅、二手房住宅的成交套數分別為35530、6183、50242套，較限購前的半年時(shí)間分別下降36.6%、25.6%、53.3%，整體而言，下降46.5%。北京中原地產(chǎn)研究員張大偉向時(shí)代周報記者分析，北京執行最嚴厲版限購之后，成交量萎縮，樓市陷入明顯的調整。
成交量下滑的背后，是因簽約率太不景氣了。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，截至7月底，北京年內供應的純商品房期房住宅96個(gè)項目，簽約率僅為46.7%。據北京中原地產(chǎn)統計數據，7月新盤(pán)當月消化率僅為7.1%，下半月推出的11個(gè)項目中有8個(gè)“零成交”。
對此，張大偉向時(shí)代周報記者表示，當月簽約率可以明顯反應市場(chǎng)的熱度。但有時(shí)受開(kāi)盤(pán)上下半月數據占比影響。下半月開(kāi)盤(pán)的項目即使已經(jīng)認購，但網(wǎng)簽反應到網(wǎng)簽平臺可能就要等到下個(gè)月了。在8個(gè)“零成交”項目中，華潤置地旗下的“公元九里”便是其中之一。7月20日，“公元九里”取得預售，共推出221套房源，當時(shí)不少網(wǎng)絡(luò )媒體稱(chēng)其“開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)火爆”，然而截至8月1日，該樓盤(pán)在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數據依然為零。對此，北京華潤置地相關(guān)負責人向時(shí)代周報記者表示，購房者確定了購買(mǎi)意向后，并不能立即網(wǎng)簽，還需經(jīng)過(guò)5個(gè)工作日的資格審查，因此在網(wǎng)簽數據上顯得不太好看。但截至8月16日，離取得預售證接近一個(gè)月，其網(wǎng)簽套數也僅為39套，不足其推盤(pán)量的20%。
“在限制套數、及限制外購背景下，大部分潛在客戶(hù)被政策抑制，火爆上漲的北京樓市停滯下來(lái)�！眮喬鞘邪l(fā)展研究會(huì )房地產(chǎn)分會(huì )會(huì )長(cháng)陳寶存(博客,微博)認為限購直接導致成交率下降。以外地客源為例，據北京中原地產(chǎn)數據，2月17日—8月16日，外地戶(hù)籍在京購房數量為9000套左右，占比9.8%，而在2010年8月17日-2011年2月16日，外地戶(hù)籍在京購房8.3萬(wàn)套，占比48.5%，接近市場(chǎng)成交量的一半。此外，受制于房貸政策縮緊，第二套房需求也被強烈抑制，數據顯示，居民的第二套房需求占比不足10%。
成交率下降之余，是庫存的明顯上升。據北京中原地產(chǎn)統計數據顯示，截至8月4日，北京住宅庫存為106161套，較限購前的92900套，增加了14.3%。按照供應均價(jià)計算，截至8月4日，商品房總庫存為8300億元，而其中的住宅庫存也已經(jīng)達到了3300億元。
四環(huán)以外的項目成為庫存的主要貢獻者。據偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)數據顯示，截至7月28日，其中四環(huán)、五環(huán)之間庫存增長(cháng)了40.8%，五環(huán)、六環(huán)之間庫存增長(cháng)了15.1%，六環(huán)外庫存增長(cháng)了18.1%。
通州樓市出現萎靡之態(tài)
限購政策“痛擊”了北京樓市，通州區更成為“痛中之痛”。
早在去年下半年，通州樓市已出現“萎靡”之態(tài)。據北京中原地產(chǎn)研究報告，去年下半年，通州樓市的項目大部分簽約量都不足3成。今年上半年因為銷(xiāo)售萎縮，部分項目延緩了供應，但消化率依然不容樂(lè )觀(guān)。前7個(gè)月，通州區新供應項目簽約率僅為15%。
就個(gè)盤(pán)表現而言，通州無(wú)一樓盤(pán)上榜北京樓市2月17日-8月16日銷(xiāo)售額前20名。華業(yè)東方玫瑰在4月24日推出1478套房源，截至7月底，銷(xiāo)量接近500套，僅為三分之一左右。而北京ONE都是去年推出的房源，推出730套房源，截至目前僅消化了181套。
“賣(mài)不動(dòng)”已成為通州樓市的“主旋律”，不少開(kāi)發(fā)商因此在價(jià)格上做出輕微讓步。就8月而言，通州樓市打折的樓盤(pán)數量就由7月的12個(gè)增至8月的21個(gè)，其中優(yōu)惠力度最大的當屬融科?香雪蘭溪可享受8.8折優(yōu)惠。此外，M5朗峰近期也推出部分房源“2萬(wàn)抵10萬(wàn)”的優(yōu)惠。
值得一提的是，通州珠江拉維小鎮將“降價(jià)1萬(wàn)”作為其近期促銷(xiāo)的口號，號稱(chēng)價(jià)格由2010年底的2.8萬(wàn)/平方米降至目前的1.6萬(wàn)/平方米。由此，市場(chǎng)傳出通州房?jì)r(jià)或將開(kāi)始領(lǐng)跌北京樓市的傳聞。然而時(shí)代周報記者了解到，真實(shí)情況并非如此。
珠江拉維小鎮售樓處工作人員向時(shí)代周報記者表示，目前推出的“特惠”樓盤(pán)，起價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米。屬于2009年9月推出項目的尾盤(pán)，而當時(shí)的成交均價(jià)僅為9839元/平方米。2010年底推出的樓盤(pán)，報價(jià)雖然高達2.8萬(wàn)元/平方米，但其屬于空中花園別墅，與前者沒(méi)有可比性。相比拉維小鎮的“做秀”，華業(yè)東方玫瑰則在同一批房源中實(shí)實(shí)在在地“開(kāi)刀”，并引發(fā)前期業(yè)主的“集體抗議”。
針對目前通州樓市，張大偉認為，預計下半年供應補漲，庫存量已經(jīng)上漲到歷史高點(diǎn)的通州很可能繼續面臨沖擊�！百I(mǎi)房人對目前的促銷(xiāo)行為認可度不高，更期待實(shí)質(zhì)性的降價(jià)�！�
一居室成交失寵
限購后，北京樓市的一居室也因此“失寵”。據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，7月新建房住宅合計簽約為9134套，一居戶(hù)型占比為1167套，占全部成交的15.8%。而這一比例在6月份還為24.3%。張大偉表示，15.8%的一居室比例創(chuàng )造了最近幾年的最低。嚴厲版的調控政策，使得有資格購房者更審慎使用自己的購房資格。一居室作為過(guò)渡需求的作用被看淡。
一居室“失寵”，改善性需求的大戶(hù)型也“不得民心”。時(shí)代周報記者了解到，綠城在北京的數個(gè)項目130平方米以下的房源銷(xiāo)售情況良好，而130平方米以上的房源則出現滯銷(xiāo)。綠城集團京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理陳志華向時(shí)代周報記者分析，限購后，很多消費者不具備“換房資格”，且房貸利率的提高，也大大削弱了消費者的購買(mǎi)力，大戶(hù)型因總價(jià)較高則易出現滯銷(xiāo)。
市場(chǎng)成交結構發(fā)生變化之外，與樓市中的另外兩個(gè)指標發(fā)生變化地價(jià)降、房租漲。
據北京中原地產(chǎn)數據顯示，截至8月10日，北京年內出讓的135塊土地出讓金達到了600.35億元。突破600億，這一日期比2010年整整晚了70天。然而刨除成交火熱的商業(yè)地塊，住宅土地市場(chǎng)可以用“冷清”形容。
截至8月10日，北京住宅地塊的成交數量、建筑面積成交額分別為23塊、326萬(wàn)平方米、159億元，與限購前半年相比，分別下降58.18%、65.21%、72.02%，與去年同期相比也分別下降了14.81%、34.61%、62.52%。陳寶存表示，幾乎每一輪調控之時(shí)，土地市場(chǎng)必然冷清，今年北京土地市場(chǎng)的情形似乎都是“預料之中”的。
限購令促使部分購房需求轉化為租房需求，房屋租價(jià)趁機“跳漲”。據偉業(yè)我愛(ài)我家統計數據顯示，今年前7月，北京平均每月房租為3160元/套，相比去年均價(jià)2793元，漲幅13%。今年7月份的租金均價(jià)為3229元，與出臺限購令的2月份相比，又上漲161元。在CBD、中關(guān)村等熱點(diǎn)區域，租金均價(jià)甚至上漲20%以上，房源仍供不應求。
限購后，北京樓市諸多變化，對于后市，會(huì )否重現2008年的市場(chǎng)行情，陳寶存認為不會(huì )，“目前市場(chǎng)存量雖高，可遠不及2008年的峰值。況且目前開(kāi)發(fā)商并不缺錢(qián)，成交低迷可以放緩推盤(pán)節奏，并非要"以?xún)r(jià)換量"�！睂τ诙謽I(yè)主而言，也并沒(méi)有出現恐慌的拋售情緒。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，受政策限制，當下部分沒(méi)有購房資格的本地業(yè)主、外地業(yè)主，如果出售手中房屋，就無(wú)法再購。除非業(yè)主急用錢(qián)或者對未來(lái)的房?jì)r(jià)下降的預期十分強烈，一般業(yè)主還未見(jiàn)明顯的拋售現象。
對于下半年的供應量，北京中原地產(chǎn)預計在7月開(kāi)始到年底上市的項目將達到110個(gè)左右，提供的住宅將超過(guò)7萬(wàn)套。而明年上半年潛在供應量超過(guò)1000萬(wàn)平方米，最近一年北京市場(chǎng)商品房的供應量很可能超過(guò)2000萬(wàn)平方米，提供住宅總套數有可能超過(guò)15萬(wàn)套。張大偉預計3-4季度的降價(jià)樓盤(pán)會(huì )增加。
降價(jià)樓盤(pán)增多，成交量會(huì )否就此上升？陳寶存認為，目前樓市依然處于觀(guān)望狀態(tài)，成交量不會(huì )釋放，傳統樓市旺季“金九銀十”將難再現。