上海樓市近期量?jì)r(jià)齊跌的現象在單周統計中屢屢出現,多少能反映市場(chǎng)走弱的明顯趨勢。
佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示,上周上海市商品住宅成交面積10.10萬(wàn)平方米,環(huán)比前周大跌20.52%,全市商品住宅成交均價(jià)21273元/平方米,環(huán)比前周下跌了1.38%。中國房產(chǎn)信息集團CRIC數據顯示,單周10.10萬(wàn)平方米的成交量,為上海樓市自3月中旬以來(lái)近5個(gè)月的最低水平。
以目前的消化速度,上海樓市的新房存量,理論消化周期已經(jīng)超過(guò)一年,而二手房存量更為龐大,為一手房的兩倍多。有資深中介人士告訴記者,二手房醞藏著(zhù)更大的危機,龐大待售存量背后,是大量樓市投資資本開(kāi)始急于拋盤(pán)退出。
悲觀(guān)預期加劇:量變到質(zhì)變
易居中國董事局主席、中國房產(chǎn)信息集團董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻近日在新浪樂(lè )居主辦的“2011中國房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)變革之路”峰會(huì )上說(shuō),“房子越來(lái)越難賣(mài),接下來(lái),難度會(huì )進(jìn)一步增加”。
上周,上海市商品房成交面積為26.37萬(wàn)平方米,相比前周下跌1.27%,成交均價(jià)為15245元/平方米,環(huán)比前周下跌38.56%。這個(gè)看似平常的數據暗藏的是,當周上海商用類(lèi)商品房成交面積已超過(guò)商品住宅,這在以往是極為罕見(jiàn)的狀況。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心統計顯示,8月前14天全市新建商品住宅累計成交套數為1986套,成交面積為22.8萬(wàn)平方米,環(huán)比分別下降了23.4%、24.8%;成交均價(jià)約2.14萬(wàn)元/平方米,比7月同期下降4.5%。
高端項目首當其沖。上周上海單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅項目,成交套數環(huán)比下降30%,累計僅為21套。樓市該價(jià)位段新房成交已連續3周出現下滑,成交量也跌至近8周最低。
這些變化背后,在于持續不斷的調控措施最終推動(dòng)市場(chǎng)從量變走向質(zhì)變。佑威機構執行董事、樓市專(zhuān)評網(wǎng)首席分析師黃志堅表示,2011年政策調控的嚴厲度遠甚于2010年,使之真正成為史上最嚴厲的調控年,供求關(guān)系已經(jīng)逆轉。
樓市資本謀出路
截至記者8月17日下午3點(diǎn)發(fā)稿,上海樓市交易官方網(wǎng)站數據顯示,當前全市住宅存量房源中,一手房已經(jīng)高達52822套計780.17萬(wàn)平方米,一手房普通住宅10131套計88.43萬(wàn)平方米,而二手房更高達166640套計1829.28萬(wàn)平方米之巨。
資深中介人士透露,在龐大二手房存量的背后,是已經(jīng)開(kāi)始逐步升溫的投資客拋盤(pán)舉動(dòng),大量樓市投資資本呈現退出之勢。
據漢宇地產(chǎn)上海本溪分行經(jīng)理夏軍介紹,上海細化的限購新政,讓不少投資客因為一張稅單而望房興嘆。據漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部長(cháng)期對分行成交資料的統計,目前上海的購房者中,有5%-10%是通過(guò)補繳稅款購房的外地戶(hù)籍居民,其中大多數是投資客,如今這些需求已經(jīng)被遏制。
拋盤(pán)撤退資本、被擋在門(mén)外仍欲入市的投資資金,兩股合流,住宅樓市龐大投資資本的出路成為難題,同時(shí)也是樓市甚至整體經(jīng)濟的一個(gè)巨大不確定性因素。
“在中國內地樓市以外,也有很多不動(dòng)產(chǎn)的投資機會(huì )�！币晃徽憬耐顿Y客在“萬(wàn)通臺北2011”項目的推介現場(chǎng)對本報記者說(shuō)。據其介紹,身邊同行的不少投資者對萬(wàn)通臺灣項目表示出很大興趣,意欲出手。據了解,萬(wàn)通臺北2011項目擁有陽(yáng)明山永久產(chǎn)權不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn),對國內投資者具有巨大吸引力。
中房信分析師楊晨青認為,今年以來(lái)以“三限”為核心的調控力度明顯強于去年,而政府目前手中可打出的牌也依然較多,下半年一二線(xiàn)重點(diǎn)城市重演去年瘋狂的可能性幾乎沒(méi)有。