始于今年年初的新一輪調控已進(jìn)行半年有余，在限貸、限購、加息等政策壓力下，吉林省長(cháng)春市房地場(chǎng)市場(chǎng)近期出現三大新動(dòng)向，一是商品房量跌價(jià)滯，供求關(guān)系逆轉；二是優(yōu)惠措施頻出，部分樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)；三是房企資金鏈吃緊，中小企業(yè)賣(mài)地求存。業(yè)內人士認為，隨著(zhù)新增供應持續增加，下半年開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款壓力越來(lái)越大，不排除更多開(kāi)發(fā)商加入“以?xún)r(jià)換量”行列。
量跌價(jià)滯，供求關(guān)系逆轉
中國房產(chǎn)信息集團長(cháng)春分公司提供的數據表明，2011年7月，長(cháng)春商品住宅新增供應面積為68.89萬(wàn)平方米，環(huán)比上升0.5%，同比上升53.8%。這是繼5月房交會(huì )后，長(cháng)春市連續3個(gè)月供應大增。
據中國房產(chǎn)信息集團東北區總經(jīng)理王喻冬介紹，目前長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本逆轉，今年前幾個(gè)月長(cháng)春樓市供需求為1：1.1，但是到7月份，供求比已達1：0.7，供應量大于需求量超過(guò)30%。
伴隨供應量持續增加的是銷(xiāo)售下滑、房?jì)r(jià)滯漲。搜房網(wǎng)監控數據表明，今年上半年長(cháng)春商品房成交同比下降24%。進(jìn)入7月份之后，長(cháng)春商品房成交量有所上升，但是不足以扭轉成交頹勢。據中國房產(chǎn)信息集團長(cháng)春分公司統計，今年7月，全市商品住宅成交面積49.92萬(wàn)平方米，環(huán)比上升19.4%，同比上升4.2%；成交套數5015套，環(huán)比上升17%，同比下降3.6%。中國房產(chǎn)信息集團統計數據還表明，7月長(cháng)春商品住宅成交均價(jià)為7020元/平方米，環(huán)比上升3.5%，同比上升21.7%�！皟r(jià)格雖然還在上漲，但是漲幅已經(jīng)明顯趨緩。如果按照去年的增速，商品房均價(jià)早已破‘七’，應該達到八九千元”，王喻冬說(shuō)。
優(yōu)惠措施頻出，部分樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)
與以往年底集中優(yōu)惠打折不同，今年長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠潮來(lái)得更早也更猛烈。從6月份恒盛3000元低起價(jià)開(kāi)始，“9折巨惠”“最低首付7.5萬(wàn)”等各種優(yōu)惠政策不斷涌現。曾被視為“鐵板”一塊、只漲不跌的長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。開(kāi)發(fā)商或隱性降價(jià)，或者直截了當低起價(jià)、大折扣。
“2萬(wàn)抵10萬(wàn)”，深圳益田在長(cháng)春的某項目被認為是目前折扣力度最大的項目，100平方米的商品房?jì)r(jià)格直降800元/平方米，加上一次性付款98折等優(yōu)惠，小戶(hù)型降價(jià)幅度已超過(guò)千元。據一位業(yè)內人士透露，與一期成交價(jià)格相比，有的戶(hù)型折扣已達七二折，只不過(guò)沒(méi)有明說(shuō)而已。保利、恒大等知名開(kāi)發(fā)商的項目也推出一口價(jià)、特價(jià)房等優(yōu)惠�！耙恍╅_(kāi)發(fā)商資金鏈特別緊張，已經(jīng)繃不住了，但是直接降價(jià)又怕引起前期購房者不滿(mǎn)，所以會(huì )采取一些比較隱蔽的、曲折的方式降價(jià)”，業(yè)內人士分析說(shuō)。與大開(kāi)發(fā)商“穿馬甲”隱性降價(jià)的方式相比，一些中小開(kāi)發(fā)商降價(jià)來(lái)得更直接，開(kāi)盤(pán)即采取“3”字頭或者“4”字頭的低起價(jià)。近日長(cháng)春某樓盤(pán)直接推出4299元/平方米的超低起價(jià)，1200多套房子引來(lái)近3000人認購。
房企資金鏈吃緊，中小企業(yè)賣(mài)地求存
長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的第三個(gè)新動(dòng)向是，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)難以為繼，開(kāi)始賣(mài)地求生。而一些大型房企則趁機抄底，擴大自己的土地儲備。
今年1月28日長(cháng)春市新年第一次土地出讓儀式上，吉林省萬(wàn)程房地產(chǎn)有限公司以近8000萬(wàn)元的價(jià)格摘得位于長(cháng)春經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區一塊18000平方米土地。不過(guò)，眼下這個(gè)地塊已轉由恒大長(cháng)春公司開(kāi)發(fā)，成為恒大“翡翠華庭”。
據業(yè)內人士介紹，一開(kāi)發(fā)商拿地，另一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設的情況今年并不少見(jiàn)。位于凈月區新城大街與博學(xué)路交會(huì )處東南部的一宗地塊，最初由長(cháng)春兆基地產(chǎn)拍得。此后兆基地產(chǎn)被復地集團收購，該地塊變身復地哥德堡森林、復地嘉年華廣場(chǎng)等項目；最近關(guān)注度較高的亞泰梧桐公館同樣存在類(lèi)似情況，土地所屬為長(cháng)春市政建設(集團)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)發(fā)商則是長(cháng)春本土最大房企亞泰地產(chǎn)。業(yè)內人士分析認為，在房地產(chǎn)信貸資金收緊和土地限期開(kāi)發(fā)的雙重政策壓力下，開(kāi)發(fā)商資金鏈越來(lái)越緊，特別是中小公司，根本無(wú)力開(kāi)發(fā)，索性一賣(mài)了之。而大型房企則借機出手，將自己心儀的地塊收入囊中。
不過(guò)，記者在長(cháng)春市國土資源局了解到，國有土地并不能私下交易，拿地開(kāi)發(fā)商投資額必須超過(guò)地塊總投資的25%才可以轉讓。所以，眼下的土地轉讓往往以合作、收購、兼并等方式進(jìn)行，大開(kāi)發(fā)商收購、重組小開(kāi)發(fā)商后依然以原來(lái)的公司名稱(chēng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這樣就不需要到國土部門(mén)辦理相關(guān)手續。
對于長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)當下出現的以中小企業(yè)賣(mài)地為核心的收購重組現象，業(yè)內人士分析認為，首先是因為某些拍得土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)，其主業(yè)并不在房地產(chǎn)領(lǐng)域，只是因為近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好，所以開(kāi)始涉足這個(gè)行業(yè)。但是并不具備開(kāi)發(fā)經(jīng)驗和開(kāi)發(fā)能力，所以遇到困難后心生退意；二是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢比較嚴峻，量跌價(jià)滯，而且調控政策沒(méi)有放松跡象，一方面嚴查閑置用地，另一方面嚴控信貸，開(kāi)發(fā)商特別是中小開(kāi)發(fā)商資金嚴重不足，導致部分開(kāi)發(fā)商看淡后市，所以將公司和土地一起賣(mài)掉規避風(fēng)險。
對于長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的三大新動(dòng)向，王喻冬認為，這正是宏觀(guān)調控期待的結果，有利于擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，使之走上良性發(fā)展軌道。他判斷，未來(lái)幾個(gè)月這種以?xún)r(jià)換量態(tài)勢仍將延續，購房者將迎來(lái)買(mǎi)房最佳時(shí)機。不過(guò)，他也同時(shí)指出，由于長(cháng)春外來(lái)人口、流動(dòng)人口相對較低，城市主要以剛性需求為主，市場(chǎng)泡沫較小，房?jì)r(jià)很難出現強勢下跌。