曾幾何時(shí)，樓市井噴，大批房地產(chǎn)企業(yè)登陸A股市場(chǎng)。然而，自去年4月中旬開(kāi)始，樓市調控持續，證監會(huì )暫緩審批房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)再融資等一系列重大措施，讓大批房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)再融資申請被否、借殼上市暫緩審批，不少二三線(xiàn)房企陷入困境。
據不完全統計，目前滬深兩市包括中珠控股、華業(yè)地產(chǎn)等50多家公司陸續披露了投資礦業(yè)公司股權的有關(guān)事項，其股價(jià)也告別了去年以來(lái)“綿綿無(wú)絕期”的下跌，實(shí)現了咸魚(yú)翻身。其中，涉足稀土礦的鼎立股份最多時(shí)翻了三倍，華業(yè)地產(chǎn)前后漲幅也將近翻倍。
《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理上市房企2011年半年報后發(fā)現，目前還有一大批二三線(xiàn)房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)已經(jīng)陷入經(jīng)營(yíng)困境，公司將積極尋找發(fā)展新業(yè)務(wù)，不排除炙手可熱的礦產(chǎn)投資將成為其中的一種可能。
房企重組、再融資卡殼
自2009年4月份中弘卓業(yè)集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)成功地實(shí)現通過(guò)資產(chǎn)置換+定向增發(fā)實(shí)現借殼中弘股份登陸A股市場(chǎng)以后，A股市場(chǎng)基本上對房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市關(guān)上了大門(mén)；隨后的2009年8月、11月，世聯(lián)地產(chǎn)和南國置業(yè)通過(guò)IPO的方式登陸A股，成為了近幾年A股市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)IPO的絕唱。
2009年下半年證監會(huì )已經(jīng)暫停房地產(chǎn)上市公司權益類(lèi)再融資審核，無(wú)論是IPO還是再融資，房地產(chǎn)融資相關(guān)申請必須先征求國土資源部的意見(jiàn)，證監會(huì )需要在國土資源部出具審核意見(jiàn)后才會(huì )對房地產(chǎn)公司再融資進(jìn)行最終審批。
受調控政策影響，除了ST東源、新華聯(lián)等存量借殼上市項目幸運地審查放行外，包括ST興業(yè)等40多家涉及到房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市、再融資的項目全部暫緩審批。
據不完全統計，自2009年7月以來(lái)，已有近20家房地產(chǎn)企業(yè)借殼重組方案未獲審批或已被否，相關(guān)申請也基本劃了句號。還有60多家上市房企的再融資計劃因審核門(mén)檻抬高或股價(jià)跌破擬定增發(fā)價(jià)而無(wú)法成行。
比較一致的預期是，樓市調控政策短期內是不可能放松的，而房企重組和再融資開(kāi)閘短期內也基本無(wú)望。
在這種背景下，不少上市公司在重組相關(guān)事項過(guò)期后被迫申請撤回資產(chǎn)重組的申請文件，其中原擬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼的ST興業(yè)在2010年6月份撤回重組申請的同時(shí)，決定轉型新能源、新材料、光電和礦業(yè)等領(lǐng)域，公司名稱(chēng)也同步撇掉了
“房地產(chǎn)”的帽子，今年6月份又悄悄申請更改了行業(yè)類(lèi)別，為下一步的轉型做好前期準備。
去年以來(lái)，有十幾家涉及到房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的上市公司或修改經(jīng)營(yíng)范圍、或增加經(jīng)營(yíng)范圍、或修改行業(yè)類(lèi)別、或剝離處置地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，甚至還有多家上市公司通過(guò)更名的方式完全撇清了與房地產(chǎn)的淵源。
對此，東北一家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司董秘告訴
《每日經(jīng)濟新聞》記者，凡是涉及到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，就沒(méi)有辦法再融資，重組申請也很難通過(guò)。所以比較普遍的做法就是先剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，徹底撇清跟房地產(chǎn)的關(guān)系，后續的重組轉型事項才能獲得監管層的認可。
多家二三線(xiàn)房企謀轉型
值得注意的是，近期市場(chǎng)再次預期二三線(xiàn)城市樓市限購政策即將出臺�？梢钥闯�，地產(chǎn)調控非但沒(méi)有放松，還有加碼的跡象。
根據國家統計局8月18日發(fā)布的房?jì)r(jià)統計數據，今年7月份，70個(gè)大中城市中環(huán)比價(jià)格下降和持平的有31個(gè)城市，接近一半。與今年2月份相比，環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市個(gè)數只有14個(gè)，調控效果逐步顯現。但7月份價(jià)格同比下降的城市只有1個(gè)，而從2月份以來(lái)，價(jià)格同比下降的城市個(gè)數最多時(shí)候也就3個(gè)。顯然，與2010年相比，目前國內房?jì)r(jià)還在高位運行，調控效果還是初步的。
大量二三線(xiàn)房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)因資產(chǎn)規模相對較小，在持續緊縮的調控過(guò)程中已面臨更為顯著(zhù)的經(jīng)營(yíng)困境。
根據近期陸續披露的2011年半年報，已披露的15家房地產(chǎn)上市公司中，有8家預計今年三季度凈利潤大幅下滑，并且下滑幅度均在50%以上，最大下滑幅度高達312%，而7家預增的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司中的很多公司盈利來(lái)源并非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
其中，廣宇集團預計今年三季度凈利潤下降30%~50%，濱江集團、嘉凱城和高新發(fā)展等公司的降幅均在80%以上，還有國興地產(chǎn)、海德股份、津濱發(fā)展等公司下滑幅度也都在90%以上。同時(shí)，由于業(yè)績(jì)大幅下滑，高新發(fā)展、國興地產(chǎn)預計今年三季度凈利潤將虧損超過(guò)1500萬(wàn)元，津濱發(fā)展則更是虧損高達1.2億~10億元。
實(shí)際上，不少房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著(zhù)更為嚴峻的考驗。
據WIND的統計數據，按照證監會(huì )分類(lèi)的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司去年年報時(shí)平均凈資產(chǎn)收益率為13.33%，平均銷(xiāo)售毛利率為39.45%。而在今年已經(jīng)披露中報的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司中，上述兩項指標則分別為5.80%、43.13%。剔除特殊公司因素，實(shí)際上均出現了大幅下降。
同時(shí)，銀根持續緊縮之后，房地產(chǎn)類(lèi)上市公司的償債能力也已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘。據WIND的統計數據，按照證監會(huì )分類(lèi)的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司去年年報時(shí)平均速動(dòng)比率為0.87%，平均流動(dòng)比率為2.17%，但是在今年已經(jīng)披露中報的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司中，上述兩項指標已經(jīng)分別下降至0.58%和1.64%，二三線(xiàn)房企下滑尤為突出。
此外，大量二三線(xiàn)上市房企高度一致地提到樓市調控政策對公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的巨大壓力，同時(shí)普遍預期調控政策短期不可能松動(dòng)，甚至還有不少公司提出下半年將積極尋找發(fā)展新業(yè)務(wù)，增加收入來(lái)源。