包括北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線(xiàn)城市在內的多個(gè)城市，已經(jīng)頻現一二手房均價(jià)倒掛現象。
這種曾在2008年全國范圍內出現的新舊房?jì)r(jià)背離現象，在2011年下半年大有重新上演之勢。而一二手房?jì)r(jià)格倒掛往往被認為是市場(chǎng)整體回調的先期征兆。
但更多的業(yè)內觀(guān)點(diǎn)認為，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求依然未獲得充分釋放，開(kāi)發(fā)商資金鏈狀況整體良好，樓市在短期內整體出現拐點(diǎn)現象仍是小概率事件。
價(jià)差最大時(shí)逼近萬(wàn)元
一向被視為國內樓市風(fēng)向標的深圳，一二手房?jì)r(jià)格倒掛早在今年1月份就開(kāi)始出現，到5至6月時(shí)的價(jià)格差最大時(shí)每平方米相差近萬(wàn)元。
由于深圳從5月份實(shí)施樓市限價(jià)政策，一二手房?jì)r(jià)格倒掛現象日趨明顯。6月份，萊蒙國際開(kāi)發(fā)的水榭春天三期以2.1萬(wàn)元/平方米價(jià)格入市，目前該項目二期部分二手放盤(pán)價(jià)已達到2.5萬(wàn)元/平方米；招商雍景灣以3.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，而該片區同等二手房?jì)r(jià)格目前已經(jīng)達到5萬(wàn)元/平方米。
6月份以來(lái)，深圳新盤(pán)價(jià)格明顯低于周邊同等二手房?jì)r(jià)格的項目，還包括中�？党菄H、海納時(shí)光、招商觀(guān)園等多個(gè)樓盤(pán)。
由于價(jià)格優(yōu)勢明顯，上述樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當日銷(xiāo)售率都在八成以上，部分項目甚至出現“日光盤(pán)”，其中中海地產(chǎn)和招商地產(chǎn)當日又追加了部分房源。
在整體房?jì)r(jià)方面，今年以來(lái)深圳二手房?jì)r(jià)格一直高于一手房。中原地產(chǎn)根據深圳市規劃和國土資源委成交系統數據統計，深圳一二手房?jì)r(jià)格差從2011年1月份逐步擴大，5至6月時(shí)達到高峰，7月份有所回落。
一線(xiàn)城市中的北京、上海及廣州，同樣出現一二手房?jì)r(jià)格倒掛。根據亞豪機構數據統計，8月份北京樓市將有26宗項目入市，其中13宗純新盤(pán)項目中，除5宗目前尚未公布定價(jià)外，其余項目的定價(jià)均低于周邊二手房均價(jià)，折價(jià)幅度在10%~15%之間。
根據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域對旗下300余家門(mén)店抽樣統計，當前上海一、二手房?jì)r(jià)格倒掛現象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個(gè)板塊表現尤為突出，部分區域二手房比新房單價(jià)可高出每平方米2300元至3300元。
實(shí)施樓市限價(jià)政策的廣州增城，一二手房?jì)r(jià)倒掛現象更為明顯，其中該片區的知名大盤(pán)碧桂園鳳凰城“天麓山”組團，不少單位的單價(jià)比上一組團便宜1000多元。同時(shí)，廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類(lèi)似現象。
此外，天津、重慶、武漢、寧波、鄭州、佛山、無(wú)錫等多個(gè)樓市重點(diǎn)調控的二三線(xiàn)城市，下半年以來(lái)也都紛紛出現不同程度的一二手房?jì)r(jià)倒掛現象，并且呈現愈演愈烈之勢。
樓市拐點(diǎn)仍存爭議
廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機構董事長(cháng)謝逸楓在接受《第一財經(jīng)日報》采訪(fǎng)時(shí)表示，一二手房?jì)r(jià)格倒掛的城市在下半年和明年初將出現大規模增多現象。
謝逸楓認為，8月底住建部的限購擴容城市名單將公布，樓市調控有緊無(wú)松導致市場(chǎng)新增供應和庫存巨大，市場(chǎng)購買(mǎi)力下降情況下去庫存化必然受阻。開(kāi)發(fā)商的資金越來(lái)越緊張，為回收資金和完成銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，很多新盤(pán)價(jià)格必然低開(kāi)。
一二手房?jì)r(jià)格倒掛現象曾在2008年時(shí)普遍存在于全國范圍內，那一年在全國范圍內出現了房?jì)r(jià)的第一次真正意義上的回調和拐點(diǎn)。
不過(guò)，多數業(yè)內人士分析認為，用近期多個(gè)城市出現一二手房?jì)r(jià)格倒掛，來(lái)證明樓市拐點(diǎn)來(lái)臨尚不充分。在謝逸楓看來(lái)，短期內的一二手房?jì)r(jià)格倒掛現象，不是樓市拐點(diǎn)和房?jì)r(jià)大跌的信號，僅僅是受調控干預下的市場(chǎng)正常波動(dòng)。
最直接的干擾因素是樓市限價(jià)政策。目前上海、深圳、廣州增城、廊坊及其下屬市縣等地都實(shí)施了樓市限價(jià)措施，其中深圳要求部分片區房?jì)r(jià)月度環(huán)比零增長(cháng)。
通過(guò)行政措施干預造成的房?jì)r(jià)倒掛，被認為并不具備市場(chǎng)的普遍意義。實(shí)際上，深圳上述低于二手房?jì)r(jià)格的新盤(pán)定價(jià)皆受到限價(jià)政策的干預，很多新盤(pán)的定價(jià)都比預期要低出10%至40%。為壓縮成本和保證利潤，很多開(kāi)發(fā)商被迫將精裝房改賣(mài)毛坯房，或降低樓盤(pán)品質(zhì)和配套，直接導致售價(jià)大幅下降。
一二手房?jì)r(jià)格倒掛的直接影響是，二手房市場(chǎng)成交遭遇嚴重考驗。多個(gè)城市二手房市場(chǎng)成交同比大幅萎縮，二手房中介公司經(jīng)紀人數量普遍下降，天津、深圳、上海等地出現不同程度的地產(chǎn)中介關(guān)門(mén)停業(yè)現象。
新房?jì)r(jià)格的松動(dòng)，則有望帶動(dòng)二手住宅價(jià)格出現相應下調。萬(wàn)科董秘譚華杰在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，通過(guò)研究深圳樓市的歷史規律，每次房地產(chǎn)調控時(shí)二手房?jì)r(jià)格都會(huì )比一手房?jì)r(jià)格下調的幅度更大。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智預測，下半年深圳二手房?jì)r(jià)格整體上有望下降15%左右。
即將到來(lái)的“金九銀十”被認為是開(kāi)發(fā)商沖刺全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的最后機會(huì )。中經(jīng)聯(lián)秘書(shū)長(cháng)陳云峰認為，一二手房?jì)r(jià)格倒掛或會(huì )讓今年的“金九銀十”交易量回升，但房?jì)r(jià)大跌的可能性不大。