一線(xiàn)城市樓市滯銷(xiāo)、庫存大增，開(kāi)發(fā)商全年業(yè)績(jì)面臨考驗，如何備戰傳統旺季“金九銀十”，成為開(kāi)發(fā)商迫在眉睫的問(wèn)題。業(yè)內人士指出，業(yè)績(jì)壓力較大的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )趁機以?xún)r(jià)格優(yōu)惠換取銷(xiāo)量，加快推盤(pán)、謹慎降價(jià)恐怕會(huì )是不少開(kāi)發(fā)商“金九銀十”的策略。開(kāi)發(fā)商規模降價(jià)促銷(xiāo)的情形一旦出現，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將搖搖欲墜。
一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)停漲 價(jià)格堅挺樓盤(pán)嚴重滯銷(xiāo)
國家統計局數據顯示，7月一線(xiàn)城市北京、上海、廣州、深圳價(jià)格同比漲幅仍呈上漲態(tài)勢，不過(guò)這四個(gè)城市環(huán)比價(jià)格首次出現集體停漲，環(huán)比指數均為100。其中，上海、廣州和深圳今年以來(lái)首次出現價(jià)格環(huán)比漲幅為零。
曾經(jīng)領(lǐng)漲北京的通州區房?jì)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性下降通道，最高時(shí)曾經(jīng)叫價(jià)每平方米兩萬(wàn)五的房子,現在很多已下調至一萬(wàn)七八。昌平、房山、順義等郊區的新樓盤(pán)，也都或多或少以各種形式下調價(jià)格進(jìn)行促銷(xiāo)。8月初入市的樓盤(pán)金隅萬(wàn)科城、中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島后期項目，入市后一周這兩個(gè)項目的成交均價(jià)分別為14868元/平方米、16223元/平方米，均創(chuàng )下調控以來(lái)的成交價(jià)新低。
上海打折優(yōu)惠樓盤(pán)也開(kāi)始增多。中介機構統計顯示，8月上海打折優(yōu)惠項目總數已經(jīng)達到145個(gè)，創(chuàng )今年單月打折優(yōu)惠項目數量新高，其中16個(gè)是8月新增優(yōu)惠項目。較前兩個(gè)月優(yōu)惠幅度也提升不少，優(yōu)惠幅度超過(guò)10萬(wàn)元的有13個(gè)項目。中高檔樓盤(pán)香溢花城推出指定戶(hù)型優(yōu)惠40萬(wàn)元的促銷(xiāo)活動(dòng)，浦東外環(huán)外項目畢加索小鎮推出總價(jià)最高優(yōu)惠27萬(wàn)元的活動(dòng)。
而一些價(jià)格堅挺的樓盤(pán)則出現嚴重滯銷(xiāo)。上海嘉定區某樓盤(pán)，上周末加推了100余套兩居和三居精裝修房源，開(kāi)盤(pán)兩天僅賣(mài)出20余套。中國證券報記者在售樓處看到，由于價(jià)格沒(méi)有變化，只有寥寥可數的幾個(gè)人來(lái)看房，銷(xiāo)售人員大多無(wú)所事事。不少高端樓盤(pán)甚至出現了個(gè)位數成交，位于黃埔的華潤外灘九里、閘北區的明園森林都市、長(cháng)寧區的兆豐嘉園、普陀區的逸流公寓、楊浦區的祥生御江灣等內環(huán)內樓盤(pán)，銷(xiāo)售情況均不容樂(lè )觀(guān)，月度銷(xiāo)售套數幾乎都在個(gè)位數徘徊。
一向被視為樓市風(fēng)向標的深圳，由于新盤(pán)價(jià)格下調，今年二季度一二手房?jì)r(jià)格倒掛已大范圍出現。萊蒙水榭春天三期以2.1萬(wàn)元/平方米價(jià)格入市，價(jià)格遠低于去年開(kāi)盤(pán)的二期，該項目二期的二手房?jì)r(jià)已達到2.5萬(wàn)元/平方米，一二手價(jià)格倒掛明顯。招商雍景灣以3.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，該片區同等二手房?jì)r(jià)格卻達到5萬(wàn)元/平方米。
中國營(yíng)銷(xiāo)學(xué)會(huì )副理事長(cháng)洪仕斌表示，嚴格的調控政策出臺，造成了購房者的徘徊觀(guān)望情緒。由于政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的態(tài)度堅決，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始計劃刺激銷(xiāo)售，加快資金回籠，一些房企已將降價(jià)策略提上決策日程，“金九銀十”的到來(lái)將為開(kāi)發(fā)商規模降價(jià)促銷(xiāo)提供契機。
庫存高企資金惡化 房企自籌資金大幅增長(cháng)
北京房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站顯示，截至8月22日，北京一手住宅庫存總量為10.85萬(wàn)套。北京中原地產(chǎn)研究部總監張大偉表示，8月前三周北京樓市的成交量?jì)H為3357套，如果按照這個(gè)消化速度計算，在不增加新盤(pán)的基礎上，消耗掉現有庫存也需要超過(guò)一年半的時(shí)間。即使將后市預想得樂(lè )觀(guān)一點(diǎn)，按照限購后平均的成交量計算，消耗庫存也需要16個(gè)月。
中國證券報記者統計發(fā)現，上海的一手住宅可售套數有5.3萬(wàn)套，可售面積785萬(wàn)平米。深圳的一手住宅可售套數2.18萬(wàn)套，可售面積為203萬(wàn)平方米。按照今年以來(lái)的銷(xiāo)售速度，這些庫存消化期都在10個(gè)月以上。
中原地產(chǎn)數據顯示，7月末11個(gè)重點(diǎn)城市的存貨總量達到了66.9萬(wàn)套，環(huán)比上半年上漲了6.5%。尤其是北京市下半年的潛在供應量為900萬(wàn)至1000萬(wàn)平方米左右、明年上半年潛在供應量超過(guò)1000萬(wàn)平方米，最近一年北京市場(chǎng)商品房的供應量很可能超過(guò)2000萬(wàn)平方米，供應住宅總套數有可能超過(guò)15萬(wàn)套。樓市庫存歷史高點(diǎn)，有可能在年內或明年初出現。
上市房企的存貨也迅速增長(cháng)，根據已公布中報的72家上市房企數據統計，今年二季度末存貨總量達到6510億元，較一季度末的5958億元，上升了9.26%，與去年同期相比上升幅度則超過(guò)40%。僅萬(wàn)科、金地和招商地產(chǎn)三家，存貨總量就達到2764億元。
庫存壓頂，開(kāi)發(fā)商的資金鏈卻在快速惡化。已公布中報的72家上市房企數據顯示，有7家公司資產(chǎn)負債率超過(guò)80%，21家公司資產(chǎn)負債率超過(guò)70%。中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生近日曾表示，1-7月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(cháng)了23.1%。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增長(cháng)幅度僅為6.4%，個(gè)人按揭貸款下降了5.1%。企業(yè)自籌資金大幅增長(cháng)，成為了資金來(lái)源保持較高增速的主要原因。
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭指出，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到1-7月的40.3%，可見(jiàn)隨著(zhù)國內信貸環(huán)境繼續緊縮，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂(lè )觀(guān)，被迫更多利用自有資金。
今年上半年一些房企業(yè)績(jì)已不容樂(lè )觀(guān)，金地集團今年上半年營(yíng)業(yè)收入及凈利潤同比大幅下降41.0%和61.0%。湯臣集團由于內地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上半年銷(xiāo)售收益下降，持有證券受金融危機影響出現賬面虧損，預期中期業(yè)績(jì)可能虧損。主營(yíng)內地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的瑞安房地產(chǎn)上半年凈利潤則大幅下降50%。有大型上市房企負責人表示，目前銷(xiāo)售壓力較大，要完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，下半年降價(jià)促銷(xiāo)成必然選擇。
加快推盤(pán)謹慎降價(jià) 買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)發(fā)生逆轉
調控嚴厲、樓盤(pán)滯銷(xiāo)，使得買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)發(fā)生逆轉，不少開(kāi)發(fā)商和投資客開(kāi)始著(zhù)急出貨，樓市逐漸過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)參與者的預期出現明顯變化。21世紀不動(dòng)產(chǎn)浦東一家分店負責人表示，上海高端物業(yè)市場(chǎng)預期已經(jīng)發(fā)生變化，8月以來(lái)，高端樓盤(pán)的二手房賣(mài)家心態(tài)出現松動(dòng)，在陸家嘴、徐匯中心等板塊，高端物業(yè)賣(mài)家普遍可接受5%至15%的議價(jià)，不少業(yè)主希望盡快出手所持物業(yè)，抽身離市或轉投其他市場(chǎng)。
面對即將到來(lái)的“金九銀十”，一線(xiàn)城市推盤(pán)速度明顯加快。北京市9月預計上市的新盤(pán)多達41個(gè)，昌平、房山等郊區依然是供應大戶(hù)。上海樓市供應量也出現明顯回升，8月15日至21日一周，上海的商品住宅供應面積為20.28萬(wàn)平方米，環(huán)比前周上漲20.4%。尤其是隨著(zhù)“金九銀十”即將來(lái)臨，前期滯銷(xiāo)的高端樓盤(pán)推盤(pán)加速，華潤置地九里4月推出的一批房源僅售出一套，而今再度推出47套大平層房源。
中原地產(chǎn)分析，最近4個(gè)月以來(lái)，在成交持續低迷的情況下，由于庫存壓力較大，北京的開(kāi)發(fā)商非但沒(méi)有捂盤(pán)惜售，反而加快了推盤(pán)的速度。這種情況表明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識到調控政策并非短期措施，在庫存不斷增加、融資不暢的大環(huán)境下，通過(guò)小幅降價(jià)來(lái)刺激銷(xiāo)售已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商的首選。未來(lái)兩個(gè)月將是開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)的時(shí)期，屆時(shí)受資金壓力的影響，新增供應預計將會(huì )進(jìn)一步放量。
中國指數研究院副院長(cháng)陳晟表示，近期樓市低迷跟淡季的市場(chǎng)周期有關(guān)，在“金九銀十”來(lái)臨前的8月，開(kāi)發(fā)商更多地選擇按兵不動(dòng)蓄勢待發(fā)，加強客源“蓄水”，制定價(jià)格策略，為9月后的入市做準備。
不過(guò)也有專(zhuān)家表示，2008年中國曾經(jīng)出現過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的危機，當時(shí)整個(gè)行業(yè)資金缺口超過(guò)7000億元。而今年房地產(chǎn)企業(yè)的情況與2008年不太一樣，雖然成交量持續低迷，但企業(yè)的資金管理能力在不斷提升，現金普遍高于短期借款和一年內到期流動(dòng)負債。
上海地區的開(kāi)發(fā)商雖然一方面在加快推盤(pán)，另一方面價(jià)格卻沒(méi)有明顯的調整。統計顯示，8月15日至21日一周上海商品住宅成交均價(jià)為2.24萬(wàn)元/平方米，環(huán)比前周依然上漲。今年以來(lái)，上海新房成交均價(jià)始終保持在2.2萬(wàn)元以上的高位。
業(yè)內人士認為，多數業(yè)績(jì)壓力較大的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )趁“金九銀十”大量推盤(pán)，以?xún)r(jià)格優(yōu)惠換取銷(xiāo)量；但也有部分開(kāi)發(fā)商仍消極應對，降價(jià)積極性不高。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為，最近兩周推盤(pán)量逐漸回升，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)著(zhù)手在為即將到來(lái)的“金九銀十”做準備，可以預期未來(lái)一段時(shí)間供應量會(huì )有所增加。不過(guò)如果價(jià)格沒(méi)有出現調整，成交量可能仍難擺脫低迷，開(kāi)發(fā)商期待的“金九銀十”銷(xiāo)售行情也可能成為泡影。