“金九銀十”已然逼近。雖受限購限貸等政策影響，“金九銀十”北京市的住宅成交或難達往年輝煌，但對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，9、10月份依然是項目推廣的重要時(shí)間節點(diǎn)，樓市供應節奏也開(kāi)始提速。
　　據中原地產(chǎn)統計數據顯示，9月，北京有41個(gè)項目計劃入市銷(xiāo)售，其中包括保利羅蘭香谷、潤澤公館等純新盤(pán)項目18個(gè)，強佑清河新城、遠洋一方、中糧祥云國際生活區等23個(gè)老項目后期也計劃推新，預期供應住宅套數將達5000多套。
　　對此，業(yè)內人士分析，限購以來(lái)盡管成交量下降，但房?jì)r(jià)依然維持高位，目前開(kāi)發(fā)商正處于現金流和庫存量的雙重壓力下，面臨重要的價(jià)格彈性窗口期。9月開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商將開(kāi)始主動(dòng)讓利，新、老項目低價(jià)開(kāi)盤(pán)也將成為常態(tài)。

　　41項目入市迎金九

　　一份由統計機構提供的數據顯示，截至8月20日，北京預計在9月份入市銷(xiāo)售的項目已達到41個(gè)，其中純新盤(pán)項目有18個(gè)，占到預期入市項目總數的44%。
　　預期入市的項目，也延續了限購以來(lái)郊區供應熱的走勢，超過(guò)75%的項目及超過(guò)85%的套數供應集中在郊區。新盤(pán)方面，除朝陽(yáng)的潤澤公館、海淀的金隅翡麗外，其他純新盤(pán)項目也均位于郊區，昌平和房山成為9月份供應的熱點(diǎn)區域。
　　筆者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，截至8月25日，北京市住宅庫存為108032套，逼近11萬(wàn)套的高位。面對巨大的庫存壓力，無(wú)論是小型房企還是標桿大型房企，都想抓住“金九銀十”的關(guān)鍵時(shí)期沖刺銷(xiāo)量，加緊供應力度。而包括保利、遠洋、中信、金地、萬(wàn)科等在內的品牌房企在9月份推出的項目，占據了41個(gè)入市項目的4成以上。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院部長(cháng)楊紅旭預測，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”臨近，開(kāi)發(fā)商也將牢牢把握住本年的最后一個(gè)銷(xiāo)售旺季，集中推出樓盤(pán)，以緩解自己資金緊張的局面。

　　供給增多或難消化

　　據北京市統計局數據顯示，前7個(gè)月全市商品房銷(xiāo)售面積為673.1萬(wàn)平方米，同比下降12%，施工面積、新開(kāi)工面積兩項數據則比去年同期分別上漲了22%、60.7%，新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積間也有著(zhù)1440萬(wàn)平方米的巨大差額。這也意味著(zhù)，最近一年北京市商品房供應量又將大大增加，庫存壓力日益沉重。
　　截至8月24日，北京市住宅庫存總量已達到108318套，其中兩居室和一居室的庫存量最大，均超過(guò)3萬(wàn)套。由于“金九銀十”是開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)的供應高潮，有業(yè)內人士預測，在8月底或9月初，樓市整體庫存量或將突破11萬(wàn)套。而一旦庫存量高于11萬(wàn)套，則表示市場(chǎng)去庫存化能力嚴重不足，購房市場(chǎng)向買(mǎi)方傾斜。
　　再看金九月，預期當月入市銷(xiāo)售的41個(gè)項目，將供應住宅套數近萬(wàn)套，超過(guò)限購以來(lái)的其他月份。一方面是大量的住宅供應，另一方面則是市場(chǎng)難以消化。以8月最近三周的成交為例，成交量?jì)H為3357套，按如此速度算，9月僅能消耗掉當月新入市住宅供應量不足一半的份額，全市住宅庫存總量也將進(jìn)一步增加，預計明年初市場(chǎng)很可能達到庫存量頂峰。
　　北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究總監張大偉則表示，因為宏觀(guān)調控限購、限貸等政策疊加的效果，使得樓市成交在最近幾個(gè)月創(chuàng )造了最近三年來(lái)的最低值。特別是8月成交，已跌至最近三年來(lái)市場(chǎng)最低，預計“金九銀十”期間，住宅成交量單月難超7000套，市場(chǎng)總成交量難以突破1.5萬(wàn)套，慘淡開(kāi)局已成定局。

　　降價(jià)求量現象增多

　　8月以來(lái)，包括溫州、深圳等全國部分熱點(diǎn)城市，都出現了大幅度降價(jià)的現象。而促銷(xiāo)和降價(jià)策略，在調控發(fā)力市場(chǎng)遇冷的背景下，也逐漸被越來(lái)越多的樓盤(pán)采用，北京當然也不例外。
　　據統計機構數據顯示，北京9月預期入市的項目中，目前僅有20個(gè)確定售價(jià)。而18個(gè)純新盤(pán)中，8成以上未確定售價(jià)。在預期9月入市的項目中，老項目和新項目均出現了明顯的價(jià)格下調趨勢，如房山新盤(pán)翠林漫步，預售價(jià)僅為12500元/平方米，價(jià)格接近之前同區域最低的政策房?jì)r(jià)格。首開(kāi)常青藤項目8月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)調整為22729元/平方米，同項目二手房?jì)r(jià)則為2.5萬(wàn)元/平方米。而老項目遠洋一方，最近也將再次推出價(jià)格為20500元/平方米的三期房源，相比之前下調近1成，此基礎上還有一定優(yōu)惠。
　　業(yè)內人士預測，三四季度降價(jià)求量的行為將增加，市場(chǎng)將在供應達到頂峰后開(kāi)始更明顯的價(jià)格調整。目前來(lái)看，北京5-6環(huán)房源將成為市場(chǎng)供應及簽約的主要區域，房?jì)r(jià)在通州、大興、房山等區域有明顯下調可能，最高下調幅度甚至可能超過(guò)10%。而五環(huán)內，因為供應處于絕對稀缺，房?jì)r(jià)下調幅度不會(huì )大。