在三輪調控的疊加影響下，樓市即將迎來(lái)的這個(gè)“金九銀十”很難延續往年的輝煌。面對“四座大山”的重壓，開(kāi)發(fā)商不得不做出實(shí)質(zhì)性的戰略調整。
根據房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據，8月中上旬樓市的供應量與7月同期相比增加了七成。而僅8月19、20兩日，開(kāi)發(fā)商取得預售許可證將要入市的項目就達到8個(gè)，開(kāi)發(fā)商期待在傳統旺季取得良好銷(xiāo)售成果的意圖表露無(wú)遺。
然而，和去年相比，今年“金九銀十”，開(kāi)發(fā)商將會(huì )面臨多方面的銷(xiāo)售壓力。業(yè)內預計，10月份后，樓市價(jià)格平均下調比例可能達到5%-10%。
壓力一 成交量未現回暖趨勢庫存同比增萬(wàn)套
據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，截至24日，8月北京新房住宅成交3946套，預計全月成交在5500套左右，環(huán)比下降約40%，是新政半年以來(lái)各月成交量的最低值。
傳統的“金九銀十”將近，但新房住宅成交量卻出現半年以來(lái)的最低值，且未現上漲趨勢，因此，“金九銀十”出現成交量低位回暖的拐點(diǎn)時(shí)間或將延遲，至少在9月初尚難以體現。
與此同時(shí)，樓市庫存量再次回歸10.8萬(wàn)套的高峰，較去年8月底增加了1萬(wàn)多套，預計隨著(zhù)9月份的開(kāi)盤(pán)放量，庫存量極有可能突破11萬(wàn)。受目前銷(xiāo)售狀況和庫存壓力的影響，在售和未來(lái)兩月將要入市項目的銷(xiāo)售壓力短期內很難有所減弱。
壓力二 超半數項目“低開(kāi)”降價(jià)壓力持久
8月23日，富力地產(chǎn)在中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上宣布調控以來(lái)價(jià)格已下調10%，預計下半年價(jià)格還會(huì )下調10%。
據了解，今年富力地產(chǎn)在京已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的商品房住宅項目金禧家園，擬售和成交均價(jià)較去年上一期開(kāi)盤(pán)時(shí)分別下降7%和4%。而這只是整體市場(chǎng)的一個(gè)縮影。
房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，截至8月25日，北京共有108個(gè)商品期房住宅項目入市，舊盤(pán)新開(kāi)的項目有65個(gè)，其中約有35個(gè)成交價(jià)格低于上期開(kāi)盤(pán)，占54%。而算上打折促銷(xiāo)的純新盤(pán)，今年實(shí)際降價(jià)的商品住宅項目比重將超過(guò)50%。
業(yè)內認為，一方面，城區降價(jià)項目少有分布，城區商品住宅成交比重較7月下降11%，預計“金九銀十”期間城區不會(huì )出現價(jià)格大幅上漲的可能；另一方面，大型房企下調價(jià)格對于市場(chǎng)的標桿作用得以凸現，加上中小房企在京存貨較多，即使在“金九銀十”，價(jià)格下調的步調也不會(huì )停滯。
壓力三 購房成本達歷史高位需求難回升
和去年“金九銀十”相比，消費者購房成本顯著(zhù)提高，購房需求被抑制。
自去年10月20日起，央行累計上調基準利率5次，5年以上房貸利率由5.94%上漲為7.05%，而算上2010年9-10月首套房貸尚存在基準利率85折的優(yōu)惠，實(shí)際5年以上房貸利率上漲2個(gè)百分點(diǎn)。同樣貸款100萬(wàn)，20年還清，當前月還款額和總還款額分別增加了1156元和28萬(wàn)元。
另外，根據央行25日數據，7月人民幣存款減少6687億元，同比少增8166億元，這意味著(zhù)市場(chǎng)現金流動(dòng)速度加快，通貨膨脹的壓力依舊存在，“金九銀十”期間加息預期增加。這與消費者購房意愿的減少將形成疊加效應，與往年同期相比，消費者購房意愿明顯不足。
壓力四 業(yè)績(jì)環(huán)比下滑27% 房企資金鏈堪憂(yōu)
根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，8月房企在京新開(kāi)商品期房住宅銷(xiāo)售業(yè)績(jì)約為65億，環(huán)比下降27%。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，房企在售期房住宅銷(xiāo)售業(yè)績(jì)下降將直接影響房企的自籌資金來(lái)源。
根據國家統計局公布的7月份房地產(chǎn)資金來(lái)源數據，受成交低迷的影響，自籌資金環(huán)比降幅28.8%，預計8月這一指標依然會(huì )有所下降。
此外，9月份北京將會(huì )有30個(gè)左右項目入市，較8月份約增長(cháng)一倍。一方面房企期待“金九銀十”旺季或放量一搏，另一方面今年“金九銀十”受上述因素制約未必成交火熱，房企資金回籠更多地需要在價(jià)格、供應等多方面平衡中得以實(shí)現。
分析 尋求逆市突圍房企降價(jià)迫在眉睫
隨著(zhù)入市新項目的增多，樓市庫存量可能在4季度達到高峰。而在觀(guān)望情緒日益濃厚的市場(chǎng)環(huán)境下，只能通過(guò)降價(jià)的方式才能有效提高成交量。
目前，已有部分企業(yè)下調新入市項目?jì)r(jià)格。23日，富力地產(chǎn)宣布價(jià)格下調10%，以后存在進(jìn)入深度調整的可能。預計其他房企除了上半年供應產(chǎn)品結構的調整外，下半年主要在價(jià)格上進(jìn)行調整。業(yè)內預計，10月份后，價(jià)格平均下調比例可能在5%-10%。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，今年“金九銀十”期間，開(kāi)發(fā)商面臨多重壓力，僅僅對單一方面做出應對是遠遠不夠的，更需要對各方面有所平衡。比如房?jì)r(jià)下降是否能夠獲得薄利多銷(xiāo)，提高成交量，是否能夠減少庫存，都是開(kāi)發(fā)商做出相應對策時(shí)應該考慮的方面。