樓市降價(jià)的負面效應正在發(fā)酵。
近日，位于北京通州的華業(yè)東方玫瑰推出特價(jià)房源，房?jì)r(jià)降幅15%以上，這引發(fā)了老業(yè)主強烈不滿(mǎn)。8月17日，為了平息這一風(fēng)波，華業(yè)東方玫瑰成為此輪調控以來(lái)北京樓市首個(gè)公開(kāi)向前期業(yè)主承諾可無(wú)條件退換房的樓盤(pán)。
記者了解到，盡管華業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)提出了一份解決方案供業(yè)主選擇，但至今雙方并未就相關(guān)補償事宜達成一致。
值得注意的是，正值樓市“金九銀十”來(lái)臨之際，北京樓市已經(jīng)開(kāi)始醞釀或明或暗的降價(jià)潮，此時(shí)華業(yè)東方玫瑰的糾紛事件正在成為此輪降價(jià)后遺癥的樣本。降還是不降，已成為開(kāi)發(fā)商不得不面對的兩難選擇。
老業(yè)主狙擊“領(lǐng)降盤(pán)”
8月初，位于通州的華業(yè)東方玫瑰二期A(yíng)9號樓在推出了90套特價(jià)房，均價(jià)為每平方米15500元，部分較低樓層單價(jià)為每平方米14500元。
而就在今年4月，A4號樓開(kāi)盤(pán)伊始的銷(xiāo)售定價(jià)高達18000~19000元/平方米，即使與最終的銷(xiāo)售均價(jià)17000元/平方米的價(jià)格相比，降幅也高達15%以上。此消息一出，立刻引發(fā)了前期銷(xiāo)售的A4號樓多位老業(yè)主的極度不滿(mǎn)。
“第一感受是震驚，然后是憤怒�！痹谝环荨叭A業(yè)東方玫瑰A4樓業(yè)主”的公開(kāi)信中，華業(yè)東方玫瑰的老業(yè)主表示，就在幾周前還有業(yè)主以每平方米19300元的價(jià)格買(mǎi)了一套88平方米的房子，而這批推出的特價(jià)房以更好的戶(hù)型竟以每平方米14500元起價(jià)，讓該業(yè)主40多萬(wàn)元房款在一夜之間蒸發(fā)。
除了公開(kāi)信的譴責，隨后兩周內部分老業(yè)主多次出現在項目售樓處聚集抗議，要求補償差價(jià)或退房，經(jīng)過(guò)幾輪紛爭，此事也逐步發(fā)酵成為降價(jià)維權的標志性事件。
8月17日，華業(yè)地產(chǎn)終于針對此事公布了一份名為《諾亞方舟計劃》的補償方案，該方案中提出，可以按照合同價(jià)的5%返還A4號樓購房業(yè)主購房款，但并非現金返還而是提出了三種沖抵方式：沖抵物業(yè)費或車(chē)位租賃費；沖抵車(chē)位購置款，并在建委報價(jià)基礎上享受8折優(yōu)惠；沖抵再購或新推薦成交購房款。不接受返還方案的，還可以選擇無(wú)約束換房，根據需要換至A9號樓，或者無(wú)理由、無(wú)條件退房。
對此，華業(yè)地產(chǎn)董事會(huì )秘書(shū)趙雙燕表示，此前推出的特價(jià)房源完全屬于一種正常的市場(chǎng)行為，這一補償方案則是作為開(kāi)發(fā)商在面臨市場(chǎng)冰封、價(jià)格波動(dòng)的情況下，兼顧新、老業(yè)主利益而推出的。
8月19日，華業(yè)地產(chǎn)方面表示此項方案正式實(shí)施，并已經(jīng)與部分前期老業(yè)主洽談具體補償細節。不過(guò)，一些華業(yè)東方玫瑰4號樓業(yè)主們仍然通過(guò)公開(kāi)信和現身業(yè)主論壇的方式表達不滿(mǎn)，不乏“補償力度不夠”、“退房換房不現實(shí)”、“不返現金沒(méi)誠意”的聲音。
顯然，這份引發(fā)外界關(guān)注的公開(kāi)補償方案，仍然沒(méi)能緩和老業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾。
不降難 降價(jià)更難
“能夠從買(mǎi)房人的利益角度出發(fā)去思考問(wèn)題的行為是值得肯定，但是并不值得鼓勵�！痹谠u價(jià)這場(chǎng)從老業(yè)主抗議維權到開(kāi)發(fā)商被動(dòng)補償的博弈時(shí)，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳志認為，商品房買(mǎi)賣(mài)作為市場(chǎng)交易范疇，購房者應該學(xué)會(huì )自行承擔價(jià)格的上下波動(dòng)。陳志表示，目前在一些受到嚴格限購措施調控的城市，房?jì)r(jià)未來(lái)下行波動(dòng)的可能性很大，尤其是北京通州為首的供需倒掛區域，到底房?jì)r(jià)何時(shí)降至底部都還不好預計，而由于受到業(yè)主壓力就補償和同意退房的方式，不符合契約精神，對于市場(chǎng)將帶來(lái)不好的示范。
縱觀(guān)通州區域，在限購政策之下，新盤(pán)庫存量大、供需倒掛、成交低迷，已經(jīng)成為北京，乃至全國限購區域的典型代表。中原地產(chǎn)的統計數據顯示，今年3至7月份，通州地區商品房新增供應3356套，而總銷(xiāo)售量?jì)H為520套，只占到總數的15%。
今年7月，通州珠江拉維小鎮推出30套特價(jià)房，其中毛坯房均價(jià)為每平方米14500元，精裝修房均價(jià)為每平方米16000~18000元，比此前最高每平方米26000元的銷(xiāo)售報價(jià)下調近萬(wàn)元。通州M5朗峰、月亮河公園等項目也在相繼舉辦一系列降價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)。
記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)看到，東方玫瑰家園于2011年4月24日獲得預售許可證，批準預售部位為A4#、A5#、A6#、A7#、A9#住宅樓的大部分單元，獲準預售的總面積為12.18萬(wàn)平方米。刨除涉及已售出的4號樓和推出60多套特價(jià)房的9號樓，至少還有七成以上的房源尚未放出。
華業(yè)東方玫瑰此前的銷(xiāo)售記錄顯示，5月份，項目成交367套，6月、7月分別成交76套、23套，3個(gè)月銷(xiāo)售466套。而8月初推出的引發(fā)紛爭的90套特價(jià)房源，僅在半個(gè)月內就有60余套預訂成交。按照華業(yè)地產(chǎn)年初未通知東方玫瑰項目定下的20萬(wàn)平方米銷(xiāo)售目標計算，即使下半年余下3棟樓全部售出也僅能完成六成的銷(xiāo)售任務(wù)。
顯然，即使明知降價(jià)后要承受前期業(yè)主的強力反彈，華業(yè)東方玫瑰也必須要為后期銷(xiāo)售找到出路。
與華業(yè)東方玫瑰推出特價(jià)房后的進(jìn)退維谷相似，北京樓市眾多明折暗降的樓盤(pán)中，已經(jīng)出現多起老業(yè)主不滿(mǎn)糾紛。同樣位于通州的某知名項目在降至19000元/平方米后，也有向前期業(yè)主折返部分物業(yè)費的情況。在北京實(shí)行限購政策后有過(guò)降價(jià)行為的遠洋一方、首開(kāi)常青藤等項目，也均有前期老業(yè)主維權紛爭的情況，降價(jià)優(yōu)惠與老業(yè)主維權鬧事幾乎畫(huà)上了等號。
為了給后期銷(xiāo)售鋪路，也曾出現在降價(jià)后主動(dòng)承諾給前期老業(yè)主補償的項目，去年11月份，通州京貿國際城將開(kāi)盤(pán)時(shí)的每平方米26000萬(wàn)元下調至每平方米19800萬(wàn)元，承諾對購房金額高于每平方米2萬(wàn)元的部分進(jìn)行足額返還。不過(guò)該項目開(kāi)盤(pán)時(shí)報出的價(jià)格此前每月的成交套數都是個(gè)位數，此舉大有借勢炒作之嫌。
“最好的方式是把損失降到最低，既能安撫老業(yè)主，同時(shí)又不影響后期銷(xiāo)售�！睂Υ�，亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅表示，目前樓市價(jià)格正在面臨大面積降價(jià)的窗口期，如何以最小的代價(jià)尋求降價(jià)換取的銷(xiāo)售契機與負面影響的平衡點(diǎn)，將成為年內諸多開(kāi)發(fā)商所要面臨的抉擇。