限購令發(fā)威 樓市去泡沫化明顯
房企資產(chǎn)負債率維持高位 兼并收購頻繁 出現降價(jià)趨勢
2011-08-31   作者:記者 高偉/北京報道  來(lái)源:經(jīng)濟參考報
 
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  住建部此前公布了“二三線(xiàn)城市限購5項標準”,近期正與一些地方政府就實(shí)施限購令細則加緊磋商,有消息稱(chēng)將有接近20個(gè)城市同意自9月起實(shí)施限購令。同時(shí)據業(yè)內人士透露,作為此輪“準限購”目標的廊坊市近日下達一項通知,“要求停止一切關(guān)于房地產(chǎn)項目的宣傳活動(dòng),戶(hù)外圍擋、項目圍擋、電視、報紙廣播等一切媒介都須停止!痹撊耸恐毖浴胺康禺a(chǎn)昏暗時(shí)代來(lái)臨”。
  鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部針對8月最后一周的統計數據顯示,北京市二手住宅成交量為1982套,同比7月第四周下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右,已經(jīng)連續4月維持成交低位。而新房成交量為5000套左右,創(chuàng )調控后最低值。
  另一方面,北京新房庫存截至目前已經(jīng)逼近11萬(wàn)套,預計全部“消化”需要24個(gè)月以后。而近期披露半年報的98家上市房企債務(wù)總額高達1.01萬(wàn)億元,多數資產(chǎn)負債率在70%以上。存貨積累、業(yè)績(jì)下滑致使房企出現不同程度虧損現象,股權并購、地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉讓案例近期頻發(fā)。
  接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的多家機構認為,限購及限貸政策抑制了市場(chǎng)交易,樓市量?jì)r(jià)“泡沫”進(jìn)一步消化,新一輪限購政策促使調控效應全面爆發(fā)。

  調控 二三線(xiàn)城市限購呼之欲出

  上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者,住建部可能約談的城市將首先集中于廊坊、珠海、惠州、昆山等“準限購城市”。這些地區由于受到此前北京、上海、廣州、深圳等限購政策的擠出效應影響,當前房?jì)r(jià)漲幅普遍較高,按照住建部的“限購5標準”,有理由納入新一輪限購范圍。
  另外,還有房?jì)r(jià)絕對值較高的城市,包括:珠海、臺州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚州等;以及70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數漲幅較高的城市(比去年上漲6%以上,環(huán)比上漲0.3%左右)的城市,主要有:岳陽(yáng)、丹東、秦皇島、牡丹江、襄陽(yáng)、洛陽(yáng)、常德等。
  住建部政策研究中心副主任王玨告訴《經(jīng)濟參考報》記者,住建部的限購標準已經(jīng)很明確,接下來(lái)就等具體限購城市名單擇日出爐。
  楊紅旭則告訴《經(jīng)濟參考報》記者,在住建部約談壓力下,符合五條標準的二三線(xiàn)城市近期將會(huì )密集出臺具體細則。他認為此輪限購范圍將主要集中于上述“已限購城市周邊地區、房?jì)r(jià)絕對值較高城市和70個(gè)大中城市中房?jì)r(jià)指數漲幅較高的城市!
  國家統計局此前數據顯示,70個(gè)大中城市中,實(shí)施限購政策的39個(gè)城市房?jì)r(jià)定基漲幅已明顯放緩,普遍低于31個(gè)非限購城市的定基漲幅。6月份,39個(gè)已限購大中城市房?jì)r(jià)定基漲幅為4.53%,31個(gè)非限購城市房?jì)r(jià)定基漲幅則為4.82%。
  楊紅旭分析,“限購城市的成交量相比去年下半年亦出現明顯下滑,并且呈現出連續4個(gè)月持續下降態(tài)勢。而非限購城市成交量則接近于去年月度成交均值。限購城市的成交量回調幅度整體上大于非限購城市!
  業(yè)界普遍認為,臺州版“限購令”拉開(kāi)了此輪限購大幕。但事實(shí)上,其他尚未實(shí)施限購政策的城市中,許多城市房?jì)r(jià)漲幅遠高于臺州。根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計,今年上半年臺州商品房成交量環(huán)比上漲為4.1%,而秦皇島、哈爾濱、濰坊等多個(gè)二三線(xiàn)城市同比上漲幅度已經(jīng)超過(guò)20%。
  鏈家地產(chǎn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者,“此輪限購范圍有可能還會(huì )進(jìn)一步擴大,納入不在‘準限購名單’上的城市,最終將在30個(gè)到40個(gè)之間!崩,根據統計局公布的5至7月價(jià)格指數分析,其中有9個(gè)城市如石家莊、太原、哈爾濱和南昌等,無(wú)論是環(huán)比還是同比,價(jià)格在3個(gè)月內均未出現任何下降。

  房企 密集轉讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

  根據中原地產(chǎn)研究部針對11個(gè)重點(diǎn)城市的數據監測,7月末11個(gè)重點(diǎn)城市存貨總量已達66.9萬(wàn)套,環(huán)比上半年上漲了6.5%。其中存銷(xiāo)比較大的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。以北京為例,商品房庫存108407套完全消耗需要接近24個(gè)月。
  中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者,“目前樓市庫存壓力開(kāi)始升級,從中小企業(yè)到大型標桿房企,限購帶來(lái)的影響全面體現后,房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力進(jìn)一步加劇!
  截至8月31日,已經(jīng)有超過(guò)一半的上市房企公布了上半年度中報,數據顯示98家上市房企的債務(wù)總額達1.01萬(wàn)億元,多數資產(chǎn)負債率在70%以上,其中33家公司業(yè)績(jì)有不同程度的下降。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率也都維持高位,其中保利地產(chǎn)達到81.09%,萬(wàn)科為77.85%。
  張大偉分析認為,“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調整期,樓市下調已成趨勢。部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始壯士斷腕拋離地產(chǎn)業(yè)務(wù),房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購行為明顯更加頻繁!苯衲昵7月,房地產(chǎn)行業(yè)內公開(kāi)的股權并購數據合計為62宗,總涉及金額達到了175.39億人民幣,相比去年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%和101.9%。
  公開(kāi)數據顯示,8月份北京已有12家房企(或項目)發(fā)生股權轉讓?zhuān)@一數字比今年前7月的總額還要多,其中不乏央企等地產(chǎn)大腕。而今年前7月的市場(chǎng)并購總金額已經(jīng)明顯超過(guò)了去年全年的165.25億。并購案例、數量、總金額及平均單案例并購金額均創(chuàng )造了歷史新高。房地產(chǎn)行業(yè)也占據了整體并購市場(chǎng)的第一。
  張大偉認為,“部分企業(yè)目前已經(jīng)開(kāi)始出現因為資金壓力而被迫開(kāi)始出售項目的案例,在資金壓力逐漸增加的當前,出于資金周轉的需要,出售部分資產(chǎn)相比賣(mài)房子要容易而且快捷很多,這使得并購的案例在逐漸增加。而且在下半年這一趨勢很可能繼續加強!
  銀河證券地產(chǎn)分析師潘瑋則告訴《經(jīng)濟參考報》記者,“此輪限購的政策效應正在逐步顯現,會(huì )促使房地產(chǎn)企業(yè)盡早做出應對措施,在產(chǎn)品結構和營(yíng)銷(xiāo)策略等方面做出應對,來(lái)調整企業(yè)布局和發(fā)展策略!

  樓市 “去泡沫化”繼續深化

  8月份結束,房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統意義的“金九銀十”隨之到來(lái),但是今年的市場(chǎng)并不樂(lè )觀(guān)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對8月第四周的市場(chǎng)情況盤(pán)點(diǎn)發(fā)現,8月第四周北京市二手住宅成交量為1982套,環(huán)比8月第三周上漲了9%,同比7月第四周下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右,連續4月維持成交低位。
  鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴《經(jīng)濟參考報》記者,8月份尤其最后一周的成交趨勢將會(huì )對即將到來(lái)的“金九市場(chǎng)”產(chǎn)生一定影響。在調控疊加影響下,今年的“金九銀十”很難延續往年的成交高峰。
  張月認為,今年北京樓市量?jì)r(jià)“泡沫”已開(kāi)始消化,限購及限貸政策抑制了市場(chǎng)上大量成交量,同時(shí)北京樓市整體價(jià)格也出現了下降趨勢。
  而部分大型房企已經(jīng)開(kāi)始出現降價(jià)趨勢,富力、萬(wàn)科等房企都宣布降價(jià),業(yè)內認為這將促使市場(chǎng)上新房?jì)r(jià)格進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下降階段。開(kāi)發(fā)商擬售價(jià)及業(yè)主掛牌價(jià)與成交價(jià)的差距逐漸拉大反映出市場(chǎng)上供需雙方博弈加劇,目前市場(chǎng)上降價(jià)趨勢已基本形成,這也使得開(kāi)發(fā)商利潤“泡沫”被逐漸壓縮!
  市場(chǎng)下行趨勢不僅僅體現于北京市場(chǎng),近日有業(yè)內人士網(wǎng)上發(fā)帖認為“房地產(chǎn)昏暗時(shí)代來(lái)臨”。而搜房網(wǎng)近期持續的一項調查顯示,近千名網(wǎng)友中半數認為房?jì)r(jià)將會(huì )大幅下降;29.84%的網(wǎng)友預測房?jì)r(jià)將會(huì )小幅下降;10.91%的網(wǎng)友認為房?jì)r(jià)將會(huì )小幅上揚;另有9.26%的投票者認為房?jì)r(jià)將會(huì )維持穩定。
  該調查結果同時(shí)顯示,58.44%的投票者認為開(kāi)發(fā)商接下來(lái)將會(huì )采取打折促銷(xiāo)等手段;33.95%的網(wǎng)友認為開(kāi)發(fā)商將繼續死扛,誓不降價(jià);7.61%的投票者認為很難判斷開(kāi)發(fā)商將如何抉擇。

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