住建部此前公布了“二三線(xiàn)城市限購5項標準”，近期正與一些地方政府就實(shí)施限購令細則加緊磋商，有消息稱(chēng)將有接近20個(gè)城市同意自9月起實(shí)施限購令。同時(shí)據業(yè)內人士透露，作為此輪“準限購”目標的廊坊市近日下達一項通知，“要求停止一切關(guān)于房地產(chǎn)項目的宣傳活動(dòng)，戶(hù)外圍擋、項目圍擋、電視、報紙廣播等一切媒介都須停止�！痹撊耸恐毖浴胺康禺a(chǎn)昏暗時(shí)代來(lái)臨”。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部針對8月最后一周的統計數據顯示，北京市二手住宅成交量為1982套，同比7月第四周下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，已經(jīng)連續4月維持成交低位。而新房成交量為5000套左右，創(chuàng )調控后最低值。
另一方面，北京新房庫存截至目前已經(jīng)逼近11萬(wàn)套，預計全部“消化”需要24個(gè)月以后。而近期披露半年報的98家上市房企債務(wù)總額高達1.01萬(wàn)億元，多數資產(chǎn)負債率在70%以上。存貨積累、業(yè)績(jì)下滑致使房企出現不同程度虧損現象，股權并購、地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉讓案例近期頻發(fā)。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的多家機構認為，限購及限貸政策抑制了市場(chǎng)交易，樓市量?jì)r(jià)“泡沫”進(jìn)一步消化，新一輪限購政策促使調控效應全面爆發(fā)。
調控 二三線(xiàn)城市限購呼之欲出
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，住建部可能約談的城市將首先集中于廊坊、珠海、惠州、昆山等“準限購城市”。這些地區由于受到此前北京、上海、廣州、深圳等限購政策的擠出效應影響，當前房?jì)r(jià)漲幅普遍較高，按照住建部的“限購5標準”，有理由納入新一輪限購范圍。
另外，還有房?jì)r(jià)絕對值較高的城市，包括：珠海、臺州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚州等；以及70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數漲幅較高的城市(比去年上漲6%以上，環(huán)比上漲0.3%左右)的城市，主要有：岳陽(yáng)、丹東、秦皇島、牡丹江、襄陽(yáng)、洛陽(yáng)、常德等。
住建部政策研究中心副主任王玨告訴《經(jīng)濟參考報》記者，住建部的限購標準已經(jīng)很明確，接下來(lái)就等具體限購城市名單擇日出爐。
楊紅旭則告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在住建部約談壓力下，符合五條標準的二三線(xiàn)城市近期將會(huì )密集出臺具體細則。他認為此輪限購范圍將主要集中于上述“已限購城市周邊地區、房?jì)r(jià)絕對值較高城市和70個(gè)大中城市中房?jì)r(jià)指數漲幅較高的城市�！�
國家統計局此前數據顯示，70個(gè)大中城市中，實(shí)施限購政策的39個(gè)城市房?jì)r(jià)定基漲幅已明顯放緩，普遍低于31個(gè)非限購城市的定基漲幅。6月份，39個(gè)已限購大中城市房?jì)r(jià)定基漲幅為4.53%，31個(gè)非限購城市房?jì)r(jià)定基漲幅則為4.82%。
楊紅旭分析，“限購城市的成交量相比去年下半年亦出現明顯下滑，并且呈現出連續4個(gè)月持續下降態(tài)勢。而非限購城市成交量則接近于去年月度成交均值。限購城市的成交量回調幅度整體上大于非限購城市�！�
業(yè)界普遍認為，臺州版“限購令”拉開(kāi)了此輪限購大幕。但事實(shí)上，其他尚未實(shí)施限購政策的城市中，許多城市房?jì)r(jià)漲幅遠高于臺州。根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，今年上半年臺州商品房成交量環(huán)比上漲為4.1%，而秦皇島、哈爾濱、濰坊等多個(gè)二三線(xiàn)城市同比上漲幅度已經(jīng)超過(guò)20%。
鏈家地產(chǎn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“此輪限購范圍有可能還會(huì )進(jìn)一步擴大，納入不在‘準限購名單’上的城市，最終將在30個(gè)到40個(gè)之間�！崩�，根據統計局公布的5至7月價(jià)格指數分析，其中有9個(gè)城市如石家莊、太原、哈爾濱和南昌等，無(wú)論是環(huán)比還是同比，價(jià)格在3個(gè)月內均未出現任何下降。
房企 密集轉讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
根據中原地產(chǎn)研究部針對11個(gè)重點(diǎn)城市的數據監測，7月末11個(gè)重點(diǎn)城市存貨總量已達66.9萬(wàn)套，環(huán)比上半年上漲了6.5%。其中存銷(xiāo)比較大的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。以北京為例，商品房庫存108407套完全消耗需要接近24個(gè)月。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“目前樓市庫存壓力開(kāi)始升級，從中小企業(yè)到大型標桿房企，限購帶來(lái)的影響全面體現后，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力進(jìn)一步加劇�！�
截至8月31日，已經(jīng)有超過(guò)一半的上市房企公布了上半年度中報，數據顯示98家上市房企的債務(wù)總額達1.01萬(wàn)億元，多數資產(chǎn)負債率在70%以上，其中33家公司業(yè)績(jì)有不同程度的下降。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率也都維持高位，其中保利地產(chǎn)達到81.09%，萬(wàn)科為77.85%。
張大偉分析認為，“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調整期，樓市下調已成趨勢。部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始壯士斷腕拋離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購行為明顯更加頻繁�！苯衲昵�7月，房地產(chǎn)行業(yè)內公開(kāi)的股權并購數據合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%和101.9%。
公開(kāi)數據顯示，8月份北京已有12家房企(或項目)發(fā)生股權轉讓?zhuān)@一數字比今年前7月的總額還要多，其中不乏央企等地產(chǎn)大腕。而今年前7月的市場(chǎng)并購總金額已經(jīng)明顯超過(guò)了去年全年的165.25億。并購案例、數量、總金額及平均單案例并購金額均創(chuàng )造了歷史新高。房地產(chǎn)行業(yè)也占據了整體并購市場(chǎng)的第一。
張大偉認為，“部分企業(yè)目前已經(jīng)開(kāi)始出現因為資金壓力而被迫開(kāi)始出售項目的案例，在資金壓力逐漸增加的當前，出于資金周轉的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣(mài)房子要容易而且快捷很多，這使得并購的案例在逐漸增加。而且在下半年這一趨勢很可能繼續加強�！�
銀河證券地產(chǎn)分析師潘瑋則告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“此輪限購的政策效應正在逐步顯現，會(huì )促使房地產(chǎn)企業(yè)盡早做出應對措施，在產(chǎn)品結構和營(yíng)銷(xiāo)策略等方面做出應對，來(lái)調整企業(yè)布局和發(fā)展策略�！�
樓市 “去泡沫化”繼續深化
8月份結束，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統意義的“金九銀十”隨之到來(lái)，但是今年的市場(chǎng)并不樂(lè )觀(guān)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對8月第四周的市場(chǎng)情況盤(pán)點(diǎn)發(fā)現，8月第四周北京市二手住宅成交量為1982套，環(huán)比8月第三周上漲了9%，同比7月第四周下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，連續4月維持成交低位。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴《經(jīng)濟參考報》記者，8月份尤其最后一周的成交趨勢將會(huì )對即將到來(lái)的“金九市場(chǎng)”產(chǎn)生一定影響。在調控疊加影響下，今年的“金九銀十”很難延續往年的成交高峰。
張月認為，今年北京樓市量?jì)r(jià)“泡沫”已開(kāi)始消化，限購及限貸政策抑制了市場(chǎng)上大量成交量，同時(shí)北京樓市整體價(jià)格也出現了下降趨勢。
而部分大型房企已經(jīng)開(kāi)始出現降價(jià)趨勢，富力、萬(wàn)科等房企都宣布降價(jià)，業(yè)內認為這將促使市場(chǎng)上新房?jì)r(jià)格進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下降階段。開(kāi)發(fā)商擬售價(jià)及業(yè)主掛牌價(jià)與成交價(jià)的差距逐漸拉大反映出市場(chǎng)上供需雙方博弈加劇，目前市場(chǎng)上降價(jià)趨勢已基本形成，這也使得開(kāi)發(fā)商利潤“泡沫”被逐漸壓縮�！�
市場(chǎng)下行趨勢不僅僅體現于北京市場(chǎng)，近日有業(yè)內人士網(wǎng)上發(fā)帖認為“房地產(chǎn)昏暗時(shí)代來(lái)臨”。而搜房網(wǎng)近期持續的一項調查顯示，近千名網(wǎng)友中半數認為房?jì)r(jià)將會(huì )大幅下降；29.84%的網(wǎng)友預測房?jì)r(jià)將會(huì )小幅下降；10.91%的網(wǎng)友認為房?jì)r(jià)將會(huì )小幅上揚；另有9.26%的投票者認為房?jì)r(jià)將會(huì )維持穩定。
該調查結果同時(shí)顯示，58.44%的投票者認為開(kāi)發(fā)商接下來(lái)將會(huì )采取打折促銷(xiāo)等手段；33.95%的網(wǎng)友認為開(kāi)發(fā)商將繼續死扛，誓不降價(jià)；7.61%的投票者認為很難判斷開(kāi)發(fā)商將如何抉擇。