接到中介費下調的消息時(shí)，我愛(ài)我家副總裁胡景暉正在跟深圳的同行聚會(huì )，同行頗為擔心北京的示范效應，有一天也會(huì )傳染到深圳。
8月28日，北京市于發(fā)布《關(guān)于降低本市住宅買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀服務(wù)收費標準的通知》，宣布自2011年8月31日起，北京市二手房中介費標準統一下調0.5%，最高計費為2%，最低計費只有0.5%。
消息來(lái)得很突然，沒(méi)有任何心理準備�！笆邪l(fā)改委也沒(méi)有跟行業(yè)協(xié)會(huì )商量�！焙皶熣f(shuō)。
準備買(mǎi)二手房的人發(fā)微博“拍手稱(chēng)快”，但經(jīng)紀人普遍感到沮喪。在市場(chǎng)如此低迷的時(shí)刻，降低費率，就像再往傷口上撒一把鹽。
迫降的交易費
在8月28日出臺的《通知》中，北京市的二手房中介費按照房源總價(jià)分為4檔征收：住宅成交總額在500萬(wàn)元及以下、500萬(wàn)元以上至2000萬(wàn)元及以下、2000萬(wàn)元以上至5000萬(wàn)元及以下、5000萬(wàn)元以上，買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀服務(wù)收費標準均下調0.5%，分別為成交總額的2%、1.5%、1%和0.5%，費用由買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔一半或由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商確定。
同時(shí)，對三項業(yè)務(wù)量較大、實(shí)際收費較高的衍生服務(wù)費用，也首次明確收費標準：代辦房地產(chǎn)登記、代辦貸款、辦理房屋入住有關(guān)手續最高服務(wù)收費標準分別為500元/宗、300元/宗、200元/宗。
北京市發(fā)改委收費處介紹，“2%”遵循市場(chǎng)比較原則制定，從國際看，歐洲大部分城市標準為2%左右，香港也是2%，雖然也有紐約、東京、臺北等城市是5%到6%，但從內地來(lái)看，2%和2%以下是比較多的。調研發(fā)現，北京實(shí)際收費的水平，也在2%上下，目前不少中介1%、1.5%就可以成交。
但中介們似乎并不這么看。中介費限價(jià)，被中介機構視為政府干預房?jì)r(jià)的表現形式之一。市場(chǎng)化的交易行為，由政府直接限價(jià)，業(yè)內有不同看法。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日介紹，在一些發(fā)達國家，如美國，早期傭金比例也是由政府控制的，政府擔心行業(yè)不規范，擔心中介商損害民眾利益，采用政府直接定價(jià)的方式管理中介市場(chǎng)。但后來(lái)發(fā)現政府的控制限制了經(jīng)紀公司向顧客提供更多的服務(wù)，于是放開(kāi)了對傭金的限制。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的路徑�，F在歐美國家中介費普遍較高。
費率和服務(wù)之間總是存在矛盾。據胡景暉透露，在市發(fā)改委下調費率之前，中介甚至希望調高費率。這些年來(lái)，房地產(chǎn)中介的社會(huì )地位逐步提高，中介們也在尋求社會(huì )的認同感�！艾F在招聘的人才層次越來(lái)越高，從高中生、大專(zhuān)生到本科畢業(yè)的學(xué)生，甚至一些海歸也加入了中介行業(yè)�！焙皶熣f(shuō)。但他不知道下調的費率和不明朗的預期將會(huì )把行業(yè)帶向何方。
瘋漲的房?jì)r(jià)成為購房者沉重的負擔，傭金比例下調的確有利于消費者。以一套300萬(wàn)的房產(chǎn)為例，政策生效后，消費者可以節省2.5萬(wàn)元傭金。但據粟日介紹，整個(gè)房地產(chǎn)交易成本中，稅費占80%以上。以北京一套400萬(wàn)元的兩居室為例，如果交易時(shí)不滿(mǎn)5年，那么契稅占3%，營(yíng)業(yè)稅占5.5%，個(gè)稅占1%，這些稅費占總交易成本的9.5%。傭金下調0.5%，減少的交易成本十分微小，對刺激成交的作用有限。另外，如果一個(gè)業(yè)主想省傭金，在通訊與網(wǎng)絡(luò )發(fā)達的現在，完全可以自己找買(mǎi)家，但要交的稅費是免不了的。
直面生存危機
盡管各家中介都紛紛表示將遵照新規，但深深的憂(yōu)慮已經(jīng)掩藏不住。
粟日認為，總體而言，政府的初衷是減少購房者的成本，以推動(dòng)成交，活躍二手房市場(chǎng)，但由于目前正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣下行周期，該政策的刺激作用較為有限，北京二手房市場(chǎng)將繼續保持低位運行的狀態(tài)。他表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀傭金一直是市場(chǎng)定價(jià)，如今北京市突然出臺政策，對傭金制定上限，其實(shí)是這一輪房地產(chǎn)調控轉變?yōu)樾姓{控為主的一種表現。這項行政調控政策對當下的北京房地產(chǎn)中介行業(yè)來(lái)說(shuō)并非無(wú)關(guān)緊要。
今年2月出臺的北京市限購令是全國最嚴厲的，北京二手房成交量已下降60%以上，如此低迷的成交量，已讓整個(gè)行業(yè)舉步維艱，現在又限定傭金上限，一些中小經(jīng)紀公司將面臨嚴峻考驗，部分小公司的生存危機將加劇。
根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，7月北京二手房網(wǎng)上簽約8579套，套均總價(jià)204萬(wàn)元，當前北京的中介委托比例接近80%，照此計算，僅1個(gè)月經(jīng)紀行業(yè)的利潤將減少7000萬(wàn)左右。北京7月二手房零成交的經(jīng)紀公司達到1270家。市場(chǎng)冷清再加費率下調，打擊不小。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為，當前宏觀(guān)調控對市場(chǎng)成交影響明顯，很多經(jīng)紀公司生存形勢已十分嚴峻，費率調低令其生存壓力加大。同時(shí)，各經(jīng)紀公司的客戶(hù)群體、成交類(lèi)型以及費率構成都有所差異，費率調低且差異性收費后，對于轉型及戰略調整較難的經(jīng)紀公司影響更大。這兩個(gè)方面都不排除有企業(yè)選擇退出市場(chǎng)。
但粟日認為，降低傭金對于有實(shí)力的品牌經(jīng)紀公司的影響較為有限。有些經(jīng)紀公司雖然傭金比例定在3%，但實(shí)際傭金比例是浮動(dòng)的，大約在1.5%至2.3%之間，與政策調整過(guò)后的比例相仿�！安淮蛘�，客戶(hù)就不跟你做生意，就這么簡(jiǎn)單�！币晃唤�(jīng)紀人如是說(shuō)。
胡景暉表示，從企業(yè)自身發(fā)展的角度來(lái)講，降低費率后，只有通過(guò)加強內部管理來(lái)減少運營(yíng)成本。林倩認為，面對利潤的下降，企業(yè)將不得不更注重業(yè)績(jì)。另外，尤其是大型中介需要在轉型服務(wù)與業(yè)績(jì)之間尋求平衡。
