二、三線(xiàn)城市也將限購的消息，讓投資客們放棄了最后的念想。7月以來(lái)，二手房市場(chǎng)價(jià)格明顯企穩且略有松動(dòng)。為應對資產(chǎn)價(jià)格下行帶來(lái)的系統性風(fēng)險，“嗅覺(jué)”敏銳的商業(yè)銀行悄然收緊個(gè)人住房按揭貸款，一線(xiàn)城市首套房?jì)?yōu)惠利率幾乎絕跡。
同時(shí)，信貸收緊不僅擠掉了投機泡沫，也影響了部分剛性需求。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)促銷(xiāo)成為兩難選擇。
優(yōu)惠利率取消
8月25日，浙江省臺州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》，開(kāi)啟了二三線(xiàn)城市的限購大幕。截至目前，已有超過(guò)50個(gè)城市先后實(shí)施限購政策，投資需求被拒之門(mén)外。
業(yè)內人士稱(chēng)，大部分投資需求已經(jīng)被擠出一線(xiàn)樓市，即便是轉戰二三線(xiàn)城市的，在限購預期下也已經(jīng)很少入場(chǎng)。即便是來(lái)自溫州的炒房力量，最近也鮮有動(dòng)作。8月中旬，溫州樓市出現大量拋盤(pán)。本報調查顯示，不少投資人已經(jīng)退出普通住宅市場(chǎng)轉向商業(yè)地產(chǎn)，更有部分看空樓市的投資者直接轉向了黃金投資。
限購政策加上信貸緊縮的組合式調控，被稱(chēng)為“史上最嚴厲的調控手段”。記者調查發(fā)現，京滬深等一線(xiàn)城市商業(yè)銀行普遍已取消購房利率優(yōu)惠政策，即便是信貸規模相對寬裕的國有銀行，也不再給首套房貸款以利率優(yōu)惠。
“6、7月份的時(shí)候，還是有客戶(hù)在國有銀行拿到首套房8.5折優(yōu)惠利率的，現在基本上都做不到了”，勝邦地產(chǎn)上海浦東花木店店長(cháng)這樣告訴記者。事實(shí)上，上海地區大部分商業(yè)銀行在今年上半年都對首套房取消了利率優(yōu)惠，有折扣的也僅限少數資金相對寬裕的國有商業(yè)銀行。目前，大多商業(yè)銀行對二套房貸款的首付要求六成以上，貸款利率普遍上浮10%甚至更多；首套房貸款則全面取消了貸款優(yōu)惠利率。購房的貸款利率成本大幅提高。
房貸風(fēng)險暴露
不僅如此，基于對樓市下行壓力的考慮，個(gè)別銀行已將個(gè)人住房按揭貸款剔除在“主流貸款”之外。深發(fā)展銀行行長(cháng)理查德在該行中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上就坦言，該行對資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)保持警惕，從收益率的角度出發(fā)也在重新安排組合結構，未來(lái)傾向于推進(jìn)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款而非住房按揭貸款。
其他銀行則或是僅對首套房放貸，或是上收審批權限。據悉，農行已將房地產(chǎn)貸款定為高風(fēng)險貸款，貸款審批權限上收至總行，一方面提高房地產(chǎn)客戶(hù)及項目準入標準，實(shí)行嚴格的指令性限額管理，同時(shí)將強化和完善房地產(chǎn)貸款壓力測試，并將壓力測試結果作為信貸業(yè)務(wù)審查審批的參考依據。
上市銀行半年報數據顯示，多數上市銀行房地產(chǎn)類(lèi)貸款增速都呈下降趨勢，部分銀行個(gè)人住房貸款不良率出現上升勢頭。
曾以半個(gè)“地產(chǎn)股”著(zhù)稱(chēng)的興業(yè)銀行，上半年個(gè)人房貸負增長(cháng)6.93億元，半年末余額為1775.74億元，在個(gè)貸中占比71.44
%，相比去年末下滑近8個(gè)百分點(diǎn)。民生銀行(600016,股吧)上半年個(gè)人房貸余額8
84.05億元，較去年末負增長(cháng)90.89億元。
而在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中表現激進(jìn)的建行，今年上半年新增1287.18億元至12198.34億元，余額、新增均為同業(yè)首位。但也主動(dòng)控制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增速。
在銀行收緊放貸閘門(mén)的同時(shí)，在投資性需求和部分剛需受到壓制的情況下，樓市價(jià)格則在三季度止步企穩，不少外圍樓盤(pán)呈現降價(jià)趨勢。近日，富力地產(chǎn)“冒開(kāi)發(fā)商之大不韙”率先提出看跌樓市，不僅自身項目下調價(jià)格10%，富力地產(chǎn)董事長(cháng)李思廉還在公司半年報業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上直言下半年市場(chǎng)可能會(huì )再跌10%。
然而，經(jīng)歷過(guò)2008年萬(wàn)科降價(jià)售樓處被砸事件后，多數開(kāi)發(fā)商對“降價(jià)”一事三緘其口。在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，降價(jià)促銷(xiāo)除了是“不得已而為之”的手段外，或許還處在降價(jià)失效的尷尬境地。
“如果降價(jià)能帶來(lái)銷(xiāo)量，開(kāi)發(fā)商是會(huì )考慮這么做的”，一家中型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負責人這樣說(shuō)。2011年，由于海外融資渠道和國內資本市場(chǎng)融資乏力，不少中小型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)面臨資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險。分析人士指出，回籠資金是當前開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的事兒，但問(wèn)題是，信貸緊縮政策已經(jīng)影響到相當一部分改善型住房的需求；并且一旦市場(chǎng)對降價(jià)形成一致預期，成交量反彈時(shí)間又將被延后。
