自樓市調控以來(lái)，有關(guān)樓市拐點(diǎn)的競猜就一直沒(méi)停過(guò)。然而，在一輪又一輪的調控政策的作用之下，雖然5月起，在中海地產(chǎn)等大型開(kāi)發(fā)商的帶領(lǐng)下，深圳房?jì)r(jià)開(kāi)始出現松動(dòng)跡象，但直至今日，也并未出現大規模的實(shí)質(zhì)性下滑。上半年深圳樓市調控手段頻出，政策高壓只增不減，下半年新盤(pán)將大量入市，市場(chǎng)競爭愈發(fā)激烈。在這種局面之下，深圳房?jì)r(jià)在經(jīng)歷了“堅挺、膠著(zhù)、疲軟”后，眾人翹首企盼的拐點(diǎn)究竟何時(shí)會(huì )到來(lái)？
限貸、限購 深圳樓市調控維持高壓態(tài)勢
為了控制房?jì)r(jià)漲幅，限貸、限購之外，今年深圳頻出各類(lèi)調控手段。
從一房一價(jià)政策開(kāi)始，限價(jià)之說(shuō)便在深圳傳開(kāi)。雖然該說(shuō)法并未得到深圳市規劃和國土資源委員會(huì )(以下稱(chēng)深圳市規土委)的認可，但5月起，深圳新入市樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)始明顯走低。
記者5月7日走訪(fǎng)深圳龍華片區的萊蒙水榭春天項目時(shí)，銷(xiāo)售人員告訴記者，雖然尚未拿到預售許可證，但價(jià)格大約會(huì )在25000元/平方米左右。而當時(shí)附近在售樓盤(pán)的均價(jià)也大約處于該水平。
然而，6月7日，該樓盤(pán)的正式開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅為21000元/平方米，明顯低于周邊其他樓盤(pán)。
世聯(lián)地產(chǎn)數據顯示，5月以來(lái)，深圳新入市樓盤(pán)價(jià)格分別下調了10%至15%不等。
7月中旬，限價(jià)再度升級。有消息指出7月13日，深圳龍崗區國土部門(mén)召集29家房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)了房?jì)r(jià)指導方面的會(huì )議，口頭通知開(kāi)發(fā)商8月起將對新增預售項目實(shí)行按面積分戶(hù)型限價(jià)，并且要求各類(lèi)戶(hù)型成交均價(jià)每月環(huán)比零增長(cháng)。
深圳市規土委隨后承認了“要求各開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中要針對戶(hù)型、結構的不同，分類(lèi)、合理定價(jià)”，但對于“月度環(huán)比零增長(cháng)”一說(shuō)并未予以回復。
在調控新建商品住房的同時(shí)，深圳也開(kāi)始通過(guò)稅收手段展開(kāi)對二手房的調控。
6月9日，深圳市地稅局宣布，從7月11日起，深圳將對二手房交易成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由的，實(shí)行按計稅參考價(jià)格核定計征各項稅款政策。
記者調查發(fā)現，目前深圳地稅局設定的二手房計稅參考價(jià)格大約為市場(chǎng)價(jià)的六至七折。例如，位于深圳梅林關(guān)的書(shū)香門(mén)第小區的一套住房，市場(chǎng)價(jià)已接近2萬(wàn)元/平方米，但深圳地稅局認定的計稅參考價(jià)格為11669.48元/平方米。
由于調整了征稅方式，二手房交易費用大幅提升。中原地產(chǎn)給記者算了一筆賬，以一個(gè)面積103平方米、原值100萬(wàn)、現值295萬(wàn)元、購買(mǎi)不足五年的普通住房為例，此前買(mǎi)賣(mài)雙方只需繳納7.1萬(wàn)元稅款，但新規之下需繳納23.9萬(wàn)元，前后相差16.8萬(wàn)元。
顯然，為了達到房?jì)r(jià)控制目標——“新建住房?jì)r(jià)格指數的漲幅低于年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速”，深圳已經(jīng)開(kāi)始“兩手抓、兩手都要硬”，嚴密管控新房和二手房?jì)蓚�(gè)市場(chǎng)。
深圳房?jì)r(jià)現松動(dòng)跡象但遲遲未現大規模下降
在政策高壓和市場(chǎng)競爭作用下，5月份起，深圳房?jì)r(jià)就已經(jīng)開(kāi)始出現松動(dòng)跡象。一些大型開(kāi)發(fā)商坐不住了，開(kāi)始“走”為上策。而限價(jià)房的入市更是加大了競爭力度，迫使周邊樓盤(pán)跟著(zhù)降價(jià)。
5月初的時(shí)候，中海地產(chǎn)旗下的中�？党菄H推出了“新房八折”的銷(xiāo)售優(yōu)惠，迎來(lái)數千人排隊搶購的場(chǎng)景，開(kāi)盤(pán)當天便賣(mài)出1216套。
中�？党菄H的火爆銷(xiāo)售，直接刺激了同樣位于深圳大運會(huì )板塊的其他樓盤(pán)的降價(jià)舉動(dòng)。8月份，益田集團旗下的益田大運城邦二期項目打出了七五折優(yōu)惠，售價(jià)從每平方米1.2萬(wàn)元將至0.9萬(wàn)元。
而萬(wàn)科更是于7月23日啟動(dòng)了為期40天的“萬(wàn)團大戰”行動(dòng)，購房者可通過(guò)申請會(huì )員卡，參與深圳旗下十一大樓盤(pán)1萬(wàn)套房源的團購，若在項目開(kāi)盤(pán)當天足定購買(mǎi)，還可享每套總價(jià)減5000元優(yōu)惠。8月31日活動(dòng)截止時(shí)，團購人數已超過(guò)一萬(wàn)人。
而在限價(jià)樓盤(pán)的擠壓下，其周邊的非限價(jià)樓盤(pán)也開(kāi)始調整價(jià)格。6月11日，萊蒙水榭春天項目推出均價(jià)每平方米2.1萬(wàn)元的限價(jià)房，開(kāi)盤(pán)當天狂銷(xiāo)20億。受其影響，與其相隔的合正中央原著(zhù)項目在7月底將價(jià)格從此前的每平方米2.4萬(wàn)元將至2.1萬(wàn)元。
而對于二手房而言，更是禍不單行。不僅新盤(pán)開(kāi)始出現價(jià)格松動(dòng)跡象，帶動(dòng)二手房?jì)r(jià)格下滑，7月11日開(kāi)始實(shí)行的二手房征稅新規更是提高了二手房的交易成本。兩種力量的擠壓下，二手房市場(chǎng)瞬間凍結，成交量萎縮至歷史低位，日平均成交量不足59套。
深圳地稅局副局長(cháng)楊龍接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“政策出臺以后，暫時(shí)沒(méi)有看到二手房上漲的趨勢，而且由于大家對交易很謹慎，價(jià)格反而松動(dòng)了�！�
8月5日，中原地產(chǎn)華南(大深圳區)董事總經(jīng)理李耀智甚至做出如下預測，“預計下半年深圳二手房?jì)r(jià)格降幅度高達15%”。
然而，松動(dòng)的深圳房?jì)r(jià)并未順利迎來(lái)拐點(diǎn)。
深圳市規土委數據顯示，今年1月深圳新建商品住房成交均價(jià)為20168元/平方米，到8月，仍維持在20399元/平方米。中間雖有所波動(dòng)，并有3個(gè)月降至2萬(wàn)以下，并最低達到15262元/平方米，但業(yè)內人士表示，這主要是受成交結構影響，深圳房?jì)r(jià)并未出現實(shí)質(zhì)性下跌。
而國家統計局數據顯示，1至5月，深圳新建住宅價(jià)格指數同比增幅均在3%以上，6月和7月，同比增幅高達4.6%和4.7%。并且，1至7月，深圳在70個(gè)大中城市中，同比增幅排名越來(lái)越靠前，由1月份的59位不斷上升到31位。
下半年深圳新盤(pán)供應量飆升市場(chǎng)力量能否帶動(dòng)價(jià)格下調？
7月份召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議和中央政治局會(huì )議均強調當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅持調控方向不動(dòng)搖、調控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強調控效果。8月17日，住建部又下發(fā)了二三線(xiàn)城市限購的五項標準。世聯(lián)地產(chǎn)認為，這傳遞了政策長(cháng)期性的信號，澆滅了今年以來(lái)市場(chǎng)上出現的調控政策放松的預期。
而在深圳市場(chǎng)上，8月份開(kāi)始，正式對新增預售項目實(shí)行按面積分戶(hù)型限價(jià)。顯然政策高壓不僅不減，甚至有持續加碼態(tài)勢。
目前，深圳樓市面臨的局面就是：一方面是高壓政策，行政之手設立嚴格紅線(xiàn)；另一方面是新盤(pán)大舉入市，市場(chǎng)競爭愈發(fā)激烈。
深圳市房地產(chǎn)研究中心公布的《2011年1～6月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告》顯示，2011年深圳市計劃新批準預售商品住房總面積為526萬(wàn)平方米，而上半年新批準預售面積僅為147.04萬(wàn)平方米，不到全年目標的30%。照此看來(lái)，即便部分開(kāi)發(fā)商放緩施工或延遲開(kāi)盤(pán)，下半年依舊會(huì )有大量樓盤(pán)入市。7月1日至今，深圳已有11個(gè)項目入市，新批準預售面積達60.72萬(wàn)平方米，接近上半年的一半。
世聯(lián)地產(chǎn)方面表示，其跟蹤監測的22家重點(diǎn)上市房企，雖然上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)同比大幅上揚，但是在時(shí)間過(guò)半的情況下，完成年度銷(xiāo)售目標過(guò)半的房企僅有4家。因此，在房?jì)r(jià)漲幅受政府嚴厲控制的情形下，開(kāi)發(fā)商若要確保完成年度目標，必然會(huì )選擇加大推貨。
“深圳房?jì)r(jià)經(jīng)歷堅挺、膠著(zhù)、疲軟之后，隨著(zhù)政策高壓的維持，以及下半年新盤(pán)供應量的大幅增加，房?jì)r(jià)出現大面積的實(shí)質(zhì)性下跌可能性很大�！敝袊C合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)。
他說(shuō)，原本堅守高價(jià)的小型開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始糾結選擇何種生存之道，是降價(jià)出貨，還是等待兼并收購，又或者參與低收益的保障房建設以保存實(shí)力。在房?jì)r(jià)高得離譜的情況下，適當讓利，降價(jià)出貨顯然是首選。
“中�？党乔追吭吹膿屬彫F象表明，在銷(xiāo)售價(jià)格較低的情況下，新房市場(chǎng)仍具有較強的購買(mǎi)力�！崩钜钦f(shuō)。
在政策高壓之下，市場(chǎng)力量能否帶動(dòng)深圳房?jì)r(jià)下調，購房者翹首企盼的房?jì)r(jià)拐點(diǎn)是否真將出現，值得關(guān)注。
