繼7月份修改《北京市房屋租賃管理若干規定》，以及海淀區二手房交易平臺試點(diǎn)后，近日，北京市發(fā)改委又發(fā)布中介傭金新標準，下調經(jīng)紀服務(wù)收費。這是14年來(lái)北京首調中介行業(yè)傭金。
按照新的收費標準，從8月31日起，北京中介機構的傭金統一下調0.5%，具體為交易金額500萬(wàn)元及以下，傭金為2%；500萬(wàn)~2000萬(wàn)元，傭金為1.5%；2000萬(wàn)以上~5000萬(wàn)元，傭金為1%；5000萬(wàn)元以上，傭金為0.5%。
對此，北京市發(fā)改委表示，此舉為規范住宅買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格行為，降低住宅買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀服務(wù)費用負擔，降低本市住宅買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀服務(wù)收費標準。
這引來(lái)了中介機構的一片質(zhì)疑之聲�！皬恼{控的初衷來(lái)說(shuō)，老百姓對于稅負及房?jì)r(jià)是最關(guān)心的。我認為，對二手房交易環(huán)節中高達10%的稅費進(jìn)行適當的減免，才是最重要的�！币晃淮笮椭薪楦吖苷f(shuō)。
機構質(zhì)疑政策意圖
對于此次北京市發(fā)改委降低服務(wù)費標準0.5%的政策意圖，偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉(博客,微博)并不諱言：“從鼓勵老百姓買(mǎi)房以及受益購房者角度講，政策意義不大，降中介費并不是最主要的問(wèn)題，房?jì)r(jià)的高低以及交易環(huán)節高達10%的稅費才是最重要的因素�！�
其實(shí)，對于此次出臺該政策已早有征兆，胡景暉表示，之前已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)要降中介服務(wù)費，但這次發(fā)改委并沒(méi)有跟中介機構面對面地溝通討論過(guò)�！奥�(tīng)到消息后，中介機構也曾通過(guò)各種途徑向相關(guān)部門(mén)反映過(guò)，但無(wú)濟于事。從該政策中的分檔差額累進(jìn)服務(wù)費標準可以看出，成交總價(jià)越高的，服務(wù)費率越低�！彼f(shuō)，此規定是在一定程度上控制服務(wù)費總體額度。
此次新政同時(shí)對于中介服務(wù)的其他服務(wù)費用也做出了上限規定，其中代辦房地產(chǎn)登記服務(wù)收費，最高不超過(guò)500元/宗；代辦貸款服務(wù)收費，最高不超過(guò)300元/宗；辦理房屋入住有關(guān)手續收費，最高不超過(guò)200元/宗。而據某中介機構相關(guān)負責人介紹，以往，僅過(guò)戶(hù)費一項的收費就能達到1000~2000元。
該人士表示，目前北京的中介服務(wù)費標準已經(jīng)很低了，深圳現在是3%，珠海為4%，而國外能達到6%左右。當然，目前我國的經(jīng)紀行業(yè)專(zhuān)業(yè)水平還達不到國外的水平，但目前一些大型中介正在通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量，提高專(zhuān)業(yè)度來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。
“盡管從百姓受益角度講微乎其微，但對于中介機構以及中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，還是影響很大。在調控背景下，二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始萎縮。作為大型中介，已經(jīng)開(kāi)始不斷地通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量等各種方式來(lái)提高市場(chǎng)份額�！痹撊耸空f(shuō)，與此同時(shí)，在提升行業(yè)專(zhuān)業(yè)水平的過(guò)程中，人才等相關(guān)投入也不斷加大。但目前中介機構能做的只有做更細化的戰略調整，想要改變行業(yè)現狀還是很難。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也認為，今年宏觀(guān)調控以來(lái)，不僅是市場(chǎng)性的政策輪番出臺，對于經(jīng)紀行業(yè)的規范性政策也十分密集。整個(gè)行業(yè)都在積極探索未來(lái)中介企業(yè)的生存之路，尤其是一些大型的經(jīng)紀公司已經(jīng)開(kāi)始轉型。整個(gè)行業(yè)的趨勢正在向服務(wù)型的企業(yè)良性發(fā)展。而中介費率的下調，會(huì )對其服務(wù)水平提高和發(fā)展形成障礙。面對利潤的下降，企業(yè)將不得不更注重業(yè)績(jì)。另外，尤其是大型中介需要在提升服務(wù)與追逐業(yè)績(jì)之間尋求平衡，這對企業(yè)自身調節能力的提升，各項服務(wù)平臺的搭建，乃至整個(gè)行業(yè)人才體系的養成，都會(huì )造成一定困難。
個(gè)別中介或退出市場(chǎng)
鏈家地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，當前正值樓市深度調控，成交量慘淡，二手房市場(chǎng)規模萎縮。費率的下調對于經(jīng)紀行業(yè)的影響更加深化和擴大。
事實(shí)上，中介公司利潤被攤薄，各家公司為立足市場(chǎng)必須擴大市場(chǎng)份額，中介費下調后，整個(gè)經(jīng)紀行業(yè)的利潤將出現下降。
根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，7月北京二手房網(wǎng)上簽約8579套，套均總價(jià)204萬(wàn)元，當前北京的中介委托比例接近80%，照此計算，僅1個(gè)月經(jīng)紀行業(yè)的利潤將減少7000萬(wàn)元左右。
林倩認為，直觀(guān)上來(lái)看，中介費下調對經(jīng)紀行業(yè)影響巨大，但并不意味沒(méi)有出路。因為從影響傭金規模的因素來(lái)看，存量房規模、換手率、單套房屋總價(jià)以及費率和中介委托比例五個(gè)變值都會(huì )有所牽涉。而存量房規模短期內基本是一個(gè)衡值，換手率及單套總價(jià)主要由市場(chǎng)調節，因此在費率變低的情況下，經(jīng)紀公司要想保證或提高既有收益，唯有增加自身公司的委托業(yè)務(wù)比例。
“當前宏觀(guān)調控對市場(chǎng)成交影響明顯，很多經(jīng)紀公司生存形勢已經(jīng)十分嚴峻，費率調低會(huì )進(jìn)一步刺激其生存壓力加大。各經(jīng)紀公司的客戶(hù)群體、成交類(lèi)型以及費率構成都有所差異，費率調低且差異性收費后，對于轉型及戰略調整較難的經(jīng)紀公司影響更大�；谶@兩個(gè)方面都不排除有企業(yè)選擇退出市場(chǎng)�！绷仲徽f(shuō)。
