在年初“限購令”的影響下，2011年1-8月北京一手住宅成交套數同比減少19.3%，市場(chǎng)一度極為低迷。而隨著(zhù)6月、7月開(kāi)發(fā)商的大規模推盤(pán)，市場(chǎng)成交開(kāi)始了溫和的回暖，讓人感覺(jué)這個(gè)冬天似乎即將過(guò)去。但偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院研究發(fā)現，由于限購政策深刻改變了樓市的成交結構，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖恐仍需時(shí)日，房?jì)r(jià)下降則已經(jīng)在所難免。

2010年1月至2011年8月北京市一手住宅市場(chǎng)各類(lèi)購房者占比

　　據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數據顯示，2010年1月至2011年1月（即2011年2月“限購令”推出之前），北京一手住宅成交記錄中61.0%的購房者為北京本地戶(hù)籍，不同月份在56%~67%之間波動(dòng)，外地戶(hù)籍購房者則占比36.9%，港澳臺及外籍人士占比0.4%，企業(yè)購房占比為1.7%；2011年3月至8月，北京本地戶(hù)籍購房者比重上升為86.9%，外地戶(hù)籍購房者下降為7.4%，港澳臺及外籍人士占比0.3%，企業(yè)購房占比升至5.3%。從量上看，2010年1月至2011年1月，北京一手住宅月均成交約7249套，其中北京本地戶(hù)籍購房者4423套、外地戶(hù)籍購房者2674套、港澳臺及外籍人士31套，企業(yè)購房120套。2011年3月至8月，北京一手住宅月均成交約4728套，比之前減少34.8%，其中北京本地戶(hù)籍購房者4111套，減少7.1%，外地戶(hù)籍購房者352套，減少86.8%，港澳臺及外籍人士15套，減少53.2%，企業(yè)購房250套，增長(cháng)107.9%。
　　數據顯示，限購以來(lái)北京一手住宅成交量的下降幾乎完全來(lái)源于外地購房者的減少。對此，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院認為，“限購令”精確打擊了外地購房需求，使得原本貢獻了樓市超過(guò)三分之一總成交量的外地購房需求幾乎減少了九成。雖然極少數實(shí)力較強的外地購房者通過(guò)企業(yè)購房規避了限購政策，造成了企業(yè)購房數量的增加，但規模有限不會(huì )改變市場(chǎng)大局。與市場(chǎng)預期、交易成本的變化不同，有效需求減少對樓市成交量的影響是根本性的。在“限購令”持續的情況下，由此造成的成交下降幾乎是不可逆的。只有通過(guò)降低房?jì)r(jià)讓更多購房者可以買(mǎi)得起房，使購買(mǎi)力不足的潛在需求成為有效需求，才可以扭轉當前銷(xiāo)售不利的局面。因此，未來(lái)樓市在新增供應的壓力下，將越來(lái)越表現出買(mǎi)方市場(chǎng)的特點(diǎn)，房?jì)r(jià)的下調已經(jīng)不可避免。