目前，降價(jià)風(fēng)潮正逐漸蔓延。無(wú)論是在限購執行嚴格的一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商采取的以?xún)r(jià)換量，還是在東北地區出現的變相集資式的團購買(mǎi)房，“降價(jià)”都是其中的關(guān)鍵詞。由于樓市調控不放松的態(tài)勢非常明顯，資金緊張的開(kāi)發(fā)商不得不選擇各種可能快速回籠資金的模式。根據調查，記者發(fā)現，業(yè)內外觀(guān)望已久的樓市“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來(lái)，降價(jià)在進(jìn)入9月后呈現快速蔓延的趨勢。然而開(kāi)發(fā)商面臨的前景并不樂(lè )觀(guān)，以?xún)r(jià)換量的做法在吸引為數不多的有資格入市的剛性需求入場(chǎng)后市場(chǎng)將進(jìn)入停滯期，2012年樓市“寒冬”或仍將持續。
“房地產(chǎn)的冬天遠沒(méi)有到來(lái)，現在的降價(jià)只是開(kāi)始�！痹谏献C報記者深入東北地區調查樓市時(shí)，哈爾濱一位政府部門(mén)的人士表示。
在東北，房?jì)r(jià)下降的氣氛已經(jīng)越來(lái)越濃。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是地方性非上市中小房企，融資渠道受阻，開(kāi)始籌劃“委婉”降價(jià)。而“團購”成為其變相降價(jià)的主要做法，其團購價(jià)格甚至低于市場(chǎng)價(jià)40％�！敖ɡ习傩召I(mǎi)得起的房子”成為開(kāi)發(fā)商給降價(jià)找到的最好廣告語(yǔ)。
不過(guò)，令人擔憂(yōu)的是，東北二、三線(xiàn)城市盛行的團購風(fēng)潮并非簡(jiǎn)單的促銷(xiāo)。開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有預售權的時(shí)候就開(kāi)始收取高達房款總額50％的“定金”，從而使這種銷(xiāo)售頗有些像變相集資。專(zhuān)家提醒，在樓市調整期，一紙定金合同無(wú)法保障購房人對房屋的真正使用權，一旦開(kāi)發(fā)商將集資款項挪作他用，導致無(wú)法按時(shí)交房，購房人要承擔很大的損失。
團購房比市場(chǎng)價(jià)低40％
“不知道為什么，長(cháng)春最近的團購項目一下子多了起來(lái)，真像雨后春筍一樣�！敝袊慨a(chǎn)信息集團長(cháng)春分公司高層透露。根據記者的實(shí)地調查，東北區域大量區域性房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，因為銀行貸款十分困難，開(kāi)發(fā)商正通過(guò)“團購”這種新做法變相集資。
根據記者拿到的一份長(cháng)春市團購項目清單，長(cháng)春目前約有26個(gè)在售或擬售項目存在團購現象，涉及凈月、二道、經(jīng)開(kāi)、寬城等多個(gè)區域，團購面積占總銷(xiāo)售面積的比例在20％—70％。團購對象有凈月管委會(huì )、寬城區政府、經(jīng)開(kāi)區政府等政府機構，也有東北師大等高等院校，另外還有面向個(gè)人的團購項目。從開(kāi)盤(pán)時(shí)間上看，這些項目有自2008年開(kāi)盤(pán)的早期團購項目，但更多的是從2010年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調控期，開(kāi)發(fā)商通過(guò)團購來(lái)緩解開(kāi)發(fā)前期資金壓力。
“我們學(xué)校就有團購，經(jīng)常有某個(gè)部門(mén)通知老師們，有團購項目了，需要買(mǎi)房子的老師可以去填表。價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)便宜�！遍L(cháng)春東北師大一位講師告訴記者�！伴L(cháng)春團購的項目太多了，你開(kāi)車(chē)從吉林大學(xué)南校區一直往南開(kāi)，好多項目都是團購房�！奔执髮W(xué)文學(xué)院一位教授告訴記者。
確實(shí)，從價(jià)格上看，團購價(jià)格與公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)格的巨大差異體現了團購的優(yōu)勢所在。邑和天下城和新星宇是長(cháng)春經(jīng)開(kāi)(600215,股吧)區兩個(gè)在今年6、7月分別開(kāi)盤(pán)的商品房項目。根據記者了解，兩個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格是6700元/平方米和6100元/平方米，但在開(kāi)盤(pán)前，針對團購人士，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的價(jià)格大約是3600元/平方米。團購對象均為個(gè)人。
長(cháng)春26個(gè)團購項目基本上公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)格都在6000元/平方米—8000元/平方米，但團購價(jià)格多在3000元/平方米—5000元/平方米。團購價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)平均下降約40％。其中部分直接提供給政府部門(mén)的團購房源，其價(jià)格只相當于市場(chǎng)價(jià)的30％不到。
開(kāi)發(fā)商為什么會(huì )在近期集中選擇采取團購策略？一位業(yè)內人士透露，房地產(chǎn)調控帶來(lái)的資金緊張是這一現象產(chǎn)生的重要原因。部分二、三線(xiàn)城市出現的團購是一種變相降價(jià)，也是一種變相集資�！皩τ谌珖云放品科髞�(lái)說(shuō)，其資金抗壓能力還是比小企業(yè)強，現在無(wú)論是資本市場(chǎng)還是銀行，對中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎已經(jīng)是大門(mén)緊閉，小企業(yè)只好選擇這種變相集資的方式籌措資金�！惫枮I一位前房地局官員表示。
開(kāi)發(fā)商通過(guò)團購尋找銷(xiāo)售突破口，這種做法已經(jīng)開(kāi)始在東北的三、四線(xiàn)城市蔓延。根據上證報調查，除長(cháng)春外，哈爾濱等城市也開(kāi)始出現大量的團購項目。從團購房源的開(kāi)發(fā)主體上看，目前長(cháng)春采取團購的多是地方非上市企業(yè)，保利、萬(wàn)科、恒大這樣的上市房企均沒(méi)有參與團購。因為團購價(jià)格一旦上網(wǎng)公示，其大幅降價(jià)的輿論壓力就會(huì )很大。但降價(jià)對非上市的地方企業(yè)影響就會(huì )小一些。
另外，業(yè)內人士介紹，因為團購價(jià)格從銷(xiāo)售到登記備案還有一個(gè)很長(cháng)的周期，所以目前團購價(jià)格對當地商品房均價(jià)的影響還沒(méi)有體現出來(lái)，估計明年這種影響體現得就會(huì )比較明顯。
團購背景繁雜 違規亂象叢生
“我們龍湖因為想進(jìn)長(cháng)春市場(chǎng)，對長(cháng)春做過(guò)深入的市場(chǎng)調查，發(fā)現長(cháng)春?jiǎn)挝粓F購房的現象很普遍，這其實(shí)擾亂了正常的商品房市場(chǎng)秩序，所以龍湖對進(jìn)入長(cháng)春一直很謹慎�！饼埡禺a(chǎn)集團某人士向記者介紹。
其實(shí)，如果團購是一種合規的降價(jià)，在房地產(chǎn)調控的今天，其積極意義也許更大。不過(guò)，因為開(kāi)發(fā)商的團購做法非�！盎ㄉ凇�，其風(fēng)險已經(jīng)漸漸顯現出來(lái)。
據了解，在長(cháng)春等地，很多開(kāi)發(fā)商是在拿地之前就開(kāi)始招募團購對象，并收取房?jì)r(jià)全款50％的定金。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購房者簽訂的只是一個(gè)簡(jiǎn)單的購房定金合同。拿到資金后，開(kāi)發(fā)商將這筆錢(qián)用于土地購置，并啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。在獲得預售許可后，開(kāi)發(fā)商與團購者簽訂正式的購房合同，并收取余款。
恒利七彩陽(yáng)光是長(cháng)春寬城區一個(gè)團購項目，團購比例占總房源的20％左右。團購價(jià)格在3000元/平方米左右，團購對象為個(gè)人。資料顯示，開(kāi)發(fā)商吉林省恒利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在去年3月以7700萬(wàn)元的價(jià)格取得了位于寬城區一塊占地面積170982平方米的商住用地。建筑面積34萬(wàn)平方米。土地年限只有50年。
但是，根據知情人士的透露，吉林恒利早在2009年底就開(kāi)始發(fā)布團購信息。于2010年初團購結束后購得土地�！昂芏嚅_(kāi)發(fā)商都是這樣的，先和地方政府達成拿地意向，然后通過(guò)團購募集部分資金，用于拿地�！鄙鲜鰳I(yè)內人士介紹。
團購后的七彩陽(yáng)光項目展現出的騰挪本領(lǐng)更大。根據搜房網(wǎng)名為“長(cháng)春恒利七彩陽(yáng)光”的微博介紹，恒利七彩陽(yáng)光項目的總占地面積變?yōu)?0萬(wàn)平方米，總建筑面積達到100萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)商的總投資額高達30億元。其首期17萬(wàn)平方米土地項目更名為英倫小鎮，預計10月中旬開(kāi)盤(pán)。
“最近剛好有個(gè)開(kāi)發(fā)商向我咨詢(xún)，市場(chǎng)價(jià)3000多的地段，他搞個(gè)團購賣(mài)2000多，能操作不？我告訴他操作是可以的，先搞到地再說(shuō)�！遍L(cháng)春一位房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)人士向記者透露，在長(cháng)春，一些地方性的小企業(yè)，靠著(zhù)政府資源搞定地塊，然后通過(guò)團購集資再買(mǎi)地建房，這種做法絕非個(gè)案。
這種尚未開(kāi)工就賣(mài)房的模式在一些南方城市也已經(jīng)出現。有媒體報道，浙江義烏國際文化中心07、08地塊在8月11日創(chuàng )下全國單宗住宅市場(chǎng)最高價(jià)，被義烏市現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以72.19億元拿下。然而，僅10天后，該地塊以“現代城”為名，宣布于8月22日開(kāi)始銷(xiāo)售。從操作手法上看，該項目同樣是和購房者簽訂一份收款證明，注明購房者所買(mǎi)房號、戶(hù)型。大約一年多后簽署正式購房合同。
團購的另一個(gè)背景是政府部門(mén)的變相集資建房�！坝袝r(shí)候，開(kāi)發(fā)商和某些政府部門(mén)、高校企業(yè)等在拿地之初就談好團購價(jià)格。然后和招拍掛部門(mén)達成一致，把項目以低價(jià)指定出讓給該企業(yè)。對團購單位來(lái)說(shuō)，和以前的單位自建房相比，這樣做不涉及土地性質(zhì)的變更，也節省了對購房人幾年內不得出售等產(chǎn)權限制，直接就是商品房銷(xiāo)售，因此很受單位歡迎�！睒I(yè)內人士稱(chēng)。
而根據記者了解，在26個(gè)團購項目中，凡是指定團購給政府機關(guān)的項目，其團購價(jià)格都較市場(chǎng)價(jià)更低，最典型的高新區某項目，別墅價(jià)格在13000元/平方米左右，團購價(jià)格只有2800元/平方米，團購對象即為高新區政府工作人員。
投資團購房風(fēng)險或大于收益
一位房地產(chǎn)業(yè)內人士介紹，目前長(cháng)春參與團購項目的個(gè)人購房者，多是投資性質(zhì)�！胺凑們r(jià)不高，相比周邊便宜那么多，投資者自認為升值空間較大�！�
不過(guò)，在目前的大環(huán)境下，團購商品房的風(fēng)險正逐漸加大。專(zhuān)家提醒，團購房源從銷(xiāo)售流程上就存在違規，一旦開(kāi)發(fā)商資金斷裂無(wú)法按期交房，購房人的權利其實(shí)沒(méi)有法律保障。
德恒律師事務(wù)所某合伙人向記者介紹，從目前長(cháng)春的團購做法看，最大的風(fēng)險是開(kāi)發(fā)商拿地風(fēng)險和資金挪用。一旦開(kāi)發(fā)商集資后沒(méi)有順利獲得土地，或者在開(kāi)工后出現資金緊張，或挪用了集資款項，交房日期就沒(méi)有保障。對于團購者來(lái)說(shuō)，首付50％后簽訂的一紙定金合同，根本沒(méi)辦法保證購房人對房屋擁有的產(chǎn)權。
根據《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。上述法律人士稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商需要一定比例的自有資金，并只能用于該房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，不得挪用。這種規定旨在有效防止因資金問(wèn)題而導致房地產(chǎn)項目“爛尾”。但如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)團購集資的方式獲得土地出讓金或填補項目資本金，就有“空手套白狼”的嫌疑。而開(kāi)發(fā)商從購房者手中獲得的資金其性質(zhì)類(lèi)似借貸，只不過(guò)這種借貸沒(méi)有任何抵押物和擔保，完全憑借開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。一旦開(kāi)發(fā)商這方有變，出資人權益就無(wú)法得到保障。去年4月，長(cháng)春凈月某地王項目就因為在招拍掛環(huán)節沒(méi)有達成一致，導致意向開(kāi)發(fā)商因為有強勁競爭對手出現，在241輪競價(jià)后，以7億元高價(jià)拿地。但后期，開(kāi)發(fā)商意識到土地成本過(guò)高，只能選擇退地。更為復雜的是，因為開(kāi)發(fā)商在拿地之前已經(jīng)收取了部分團購單位的團購資金，這部分資金也被卷入土地出讓金中，地方政府在是否同意開(kāi)發(fā)商退地，以便返還團購參與者出資這一問(wèn)題上左右為難。
