銀監會(huì )近日下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強對商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費貸款等非住房類(lèi)貸款監測，涉及商業(yè)用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。
　　國家統計局數據顯示，8月份全國房地產(chǎn)資金來(lái)源中，國內貸款進(jìn)一步回落，僅871億元，同時(shí)開(kāi)發(fā)商1至8月自籌資金占比較1至7月擴大1%，至41%。金融機構對房地產(chǎn)貸款收緊外，各類(lèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也更趨謹慎。開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力可謂前所未有。
　　這無(wú)疑引發(fā)市場(chǎng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的擔憂(yōu)。日前，國土資源部有關(guān)負責人指出，“在很多地方不管是舊城區改造、新城區建設、旅游區開(kāi)發(fā)，還是文化、休閑旅游產(chǎn)業(yè)、保健養生產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系�！便y行信貸“泛地產(chǎn)化”蘊藏的風(fēng)險不容忽視。

　　監管　房地產(chǎn)金融政策再收緊

　　業(yè)內初步估算，現在55萬(wàn)億元左右的銀行信貸中，其中60%的貸款都與房地產(chǎn)有關(guān)。無(wú)論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)貸款，還是企業(yè)和個(gè)人住房及土地抵押貸款都是如此。
　　“就前8個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)看，主流房企尤其是前三十大房企所銷(xiāo)售的產(chǎn)品結構已經(jīng)發(fā)生明顯變化，不受限購影響的商業(yè)地產(chǎn)和二、三線(xiàn)城市的占比顯著(zhù)加大�！币晃环康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究人士對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)。
　　上述人士表示，銀監會(huì )下發(fā)通知意在警示銀行加強執行企業(yè)“名單制”管理和開(kāi)發(fā)貸款以在建工程抵押兩項基本要求，同時(shí)增加風(fēng)險排查頻度，加強對抵押物及時(shí)估值和持續管理。此外，銀監會(huì )還明確指出銀行對房貸不準貸新還舊和貸款展期。
　　就目前情況來(lái)看，“大部分股份制銀行將額度向中小企業(yè)貸款傾斜，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)做得不多，主要集中在四大行�！蹦硣�有大行個(gè)貸部經(jīng)理說(shuō)。
　　據透露，各家銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款條件與二套房貸要求近似，利率上浮20%至30%不等，“如果銀監會(huì )的新要求落地，首付比例及貸款利率也可能進(jìn)一步上調�！痹撊耸窟M(jìn)一步表示。
　　在保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)投資方面，早在去年9月保監會(huì )頒布的《保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》中，就對險資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域保險資金投資主體、投資標的、投資方式、風(fēng)控機制等四大方面進(jìn)行了明確界定和系統規范。
　　其中規定，險企投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于上季度末總資產(chǎn)的3%；上述兩項投資的賬面余額，合計不高于上季度末總資產(chǎn)的10%。因此，如果按5.6萬(wàn)億元的保險總資產(chǎn)計算，約有5600億元的保險資金可以進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)。

　　承壓　開(kāi)發(fā)商投資、貸款逐月遞減

　　一度被視為有政府資信做后盾的“藍德計劃”于今年6月獲批，由太保、國壽、平安、人保等國內七家保險資產(chǎn)管理公司通過(guò)發(fā)行債權計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設提供前期土地供應。
　　然而，如今看來(lái)，項目實(shí)施不盡人意，這項規模290億元人民幣的險資大動(dòng)作，實(shí)際到位資金只有約110億元，不足預計規模的40%。
　　“從全國情況看，到目前為止，保險資金進(jìn)入保障房市場(chǎng)仍屬個(gè)案。內地城市要爭取保險資金投資保障房其實(shí)難度很大。包括所謂社�；�金等進(jìn)入保障房市場(chǎng)，目前都還只是在一線(xiàn)城市試行，而且，建保障房主要還是依靠地方融資平臺和銀行貸款�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長(cháng)郝演蘇說(shuō)。
　　有消息人士向《經(jīng)濟參考報》記者透露，監管部門(mén)在今年剩下的時(shí)間里可能不再批準險資投資土地儲備的項目。對此，業(yè)內普遍認為，原因可能是對保障房土地儲備收益前景不明的擔憂(yōu)。
　　事實(shí)上，上半年市場(chǎng)對于房地產(chǎn)業(yè)資金收緊的狀況一直持續，并且隨著(zhù)監管要求日趨嚴格，開(kāi)發(fā)商從金融機構獲取信貸的難度增加。
　　據《經(jīng)濟參考報》記者初步了解，盡管金融機構對于開(kāi)發(fā)貸沒(méi)有全面叫停，但從去年下半年起，銀行方面已經(jīng)開(kāi)始壓縮開(kāi)發(fā)貸款規模。今年中期，這種狀況更加突出，集中表現在大部分中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商難以從銀行融到資金。
　　一位國有銀行人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，與往年相比，今年開(kāi)發(fā)貸較去年壓縮了近20%的額度，對存量置換部分的規模也受到嚴格控制�！�1至8月國內房地產(chǎn)貸款、自籌資金以及個(gè)人按揭貸款來(lái)源數據同比增幅均較去年全年出現回落�！敝秀y國際一位分析師指出。
　　除了金融機構對房地產(chǎn)貸款收緊外，各類(lèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也更趨謹慎。
　　統計局數據顯示，今年1至8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共3.78萬(wàn)億元，同比增速較前7月小幅下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至33.2%。分析人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“保障房建設是彌補普通商品房投資額下滑的重要因素，如果剔除這一因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的整體下降趨勢將更加明顯�！�

　　警覺(jué)　“泛地產(chǎn)化”風(fēng)險不容忽視

　　從全國商品房月底成交量上看，宏觀(guān)調控的效果已經(jīng)開(kāi)始顯現。
　　“由于去年成交多集中于四季度，9月至12月的銷(xiāo)售面積占全年的近50%，而今年受宏觀(guān)調控的影響預計四季度難以出現成交量的大幅回升，因此，四季度全國商品房成交量增速出現下滑是可以預期的，預計全年的商品房成交面積增速會(huì )在個(gè)位數�！睎|北證券分析師高建指出。
　　高建認為，種種跡象顯示，政府對房地產(chǎn)行業(yè)繼續加壓的概率不大，維穩可能變成下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的主要方向，即政策力度保持相對穩定，既不放松也不增加。
　　全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測系統提出，“在政府對商品住宅交易嚴格限制下，投資持續轉向商業(yè)地產(chǎn)，二季度全國商業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增長(cháng)率均為最高。商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)資本‘蓄水池’還是新泡沫，值得關(guān)注�！�
　　事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的升溫也點(diǎn)燃了以擴建為名違法占地開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的風(fēng)險苗頭。
　　分析人士指出，上海、廣州等一線(xiàn)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達國家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，當供應量超過(guò)市場(chǎng)的消化能力，就會(huì )有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷(xiāo)堆積，開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應。