房?jì)r(jià)堅冰正在進(jìn)一步消融，國家統計局18日公布的數據顯示，70個(gè)大中城市8月環(huán)比價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的有30個(gè)，與7月份相比，環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了15個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.4%，漲幅比7月份縮小的城市有8個(gè)。二手住宅方面，8月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了9個(gè)，價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過(guò)0.7%，漲幅在0.5%以?xún)鹊某鞘杏?5個(gè)。
　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，在樓市調控政策持續高壓下，房?jì)r(jià)松動(dòng)跡象愈發(fā)明顯，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅已逼近停漲，預計隨著(zhù)樓市庫存的節節攀升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)壓力將進(jìn)一步加大。專(zhuān)家表示，目前業(yè)內普遍期待的“金九銀十”行情并未如期而至，北上廣深一線(xiàn)城市在“金九”前半月遭遇成交寒流，短期內房?jì)r(jià)若不出現較大幅度下調，以往“金九銀十”火爆的行情恐難出現。

9月15日，參觀(guān)者在房展會(huì )上咨詢(xún)。 　　當日，2011北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì )開(kāi)幕。受限購政策影響，加之開(kāi)發(fā)商降價(jià)幅度較小，購房者在選擇時(shí)觀(guān)望態(tài)度明顯。新華社發(fā)(白禹攝)

　　跡象　房?jì)r(jià)松動(dòng)愈發(fā)明顯

　　統計顯示，8月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅同比漲幅回落的城市有40個(gè)，比7月份增加了14個(gè)，同比漲幅在5.0%以?xún)鹊某鞘杏?5個(gè)。二手住宅方面，與去年同期相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有5個(gè)，比7月份增加了1個(gè)，同比漲幅回落的城市有34個(gè)，比7月份增加了6個(gè)，8月份，同比漲幅在5.0%以?xún)鹊某鞘杏?9個(gè)。
　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，自今年年初宏觀(guān)調控以來(lái)，房?jì)r(jià)環(huán)比停漲的城市首次超過(guò)一半，意味著(zhù)全國房?jì)r(jià)全面下行的階段即將正式到來(lái)，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)在年底前有望顯現。
　　北京中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴記者，從70個(gè)城市的統計數據可以看出，雖然房?jì)r(jià)同比依然上漲，但是同比漲幅已經(jīng)明顯放緩，特別是已經(jīng)限購的城市。70個(gè)城市的新建商品住宅環(huán)比漲幅僅為0.02個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅環(huán)比漲幅更是首次出現下調，下調了0.05個(gè)百分點(diǎn)。
　　張大偉說(shuō)，調控的趨勢已經(jīng)形成，房?jì)r(jià)停漲已經(jīng)逐漸開(kāi)始出現。一線(xiàn)城市已經(jīng)出現了連續兩個(gè)月的停漲，限購的城市平均環(huán)比漲幅為0.01%，同比為4.29%，都落后于非限購城市，可見(jiàn)，目前來(lái)看限購依然是見(jiàn)效比較明顯的調控措施。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，目前市場(chǎng)降溫非常明顯，房?jì)r(jià)漲幅回落的城市不斷增多，且漲幅越來(lái)越窄，這說(shuō)明樓市調控效果正在顯現。雖然70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比漲幅依然明顯，但這主要是受翹尾因素的影響，同比漲幅變化一般晚于環(huán)比漲幅變化4個(gè)月左右，預計幾個(gè)月后房?jì)r(jià)同比漲幅情況將會(huì )發(fā)生較為明顯變化。楊紅旭預計，明年二季度前房?jì)r(jià)將維持下跌的態(tài)勢，但跌幅不會(huì )很大。
　　記者了解到，雖然整體來(lái)看主要城市房?jì)r(jià)依然堅挺，但是局部區域房?jì)r(jià)松動(dòng)的現象十分明顯。以北京為例，8月，北京新房市場(chǎng)在歷經(jīng)6個(gè)月的調控后，價(jià)格出現了較為明顯的松動(dòng)。其中，郊區更是率先扛起降價(jià)大旗。
　　中原地產(chǎn)統計顯示，出現價(jià)格松動(dòng)的項目主要集中在通州、大興和房山等北京外圍區域。這些區域的共同特點(diǎn)是新房供應較大、價(jià)位相對較低，且在前期經(jīng)歷過(guò)大幅的價(jià)格上漲。位于通州的典型樓盤(pán)“珠江拉維小鎮”，今年5月的成交均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上，而8月底報價(jià)僅為17000元/平方米。
　　類(lèi)似的降價(jià)情況也出現在了近日舉辦的北京秋季房展會(huì )上，據房展組委會(huì )介紹，推出優(yōu)惠折扣的樓盤(pán)數量相較今年春季房展多出一倍。但即使這樣，成交量也并不盡人意。

　　利空　政策持續高壓　庫存節節攀升

　　今年以來(lái)，樓市調控政策持續保持高壓態(tài)勢。7月初國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出五條房地產(chǎn)調控措施，其中“已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關(guān)政策，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要采取必要的限購措施�！弊顬橐�人關(guān)注，這不僅預示著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的不放松，也標志著(zhù)房地產(chǎn)限購政策的升級。
　　8月，中原監測的7個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅成交量依然在低位徘徊，而供應則持續保持高位，住宅庫存進(jìn)一步上升。從最近半年的供求比來(lái)看，成都、杭州的住宅供求比連續保持在較高水平，整體供求比分別為2.37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分別為1.19、1.35、1.27，廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.06、1.01。
　　中原地產(chǎn)認為，供求比高企，反映短期市場(chǎng)供大于求的現象十分嚴重。部分城市新房供應的集中區域，競爭將日益激烈，爆發(fā)價(jià)格戰的可能性較高。
　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫說(shuō)，貫穿2011年的樓市新政，如今到了“金九”這樣一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節點(diǎn)上，受買(mǎi)賣(mài)雙方信心和預期不斷搖擺的利空影響，9月上旬需求量延續了8月的頹勢，北京項目銷(xiāo)路普遍不暢，而供應仍在持續增加導致存量邁上11萬(wàn)關(guān)口。
　　據統計，原本計劃在中秋開(kāi)盤(pán)的北京項目高達10個(gè)，但實(shí)際開(kāi)盤(pán)的只有5個(gè)項目，縮水了一半，盡管如此，5個(gè)開(kāi)盤(pán)項目仍然供應了超過(guò)2000套商品住宅，相比今年端午期間大幅增加。中秋期間的住宅供需比已經(jīng)拉高至了接近8：1。
　　北京房地產(chǎn)展示交易會(huì )組委會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、北京四季地產(chǎn)研究院副院長(cháng)鄭向東表示，目前房?jì)r(jià)下降通道已經(jīng)打開(kāi)。由于市場(chǎng)調控，在庫存不斷升高的壓力下，開(kāi)發(fā)商以?xún)?yōu)惠吸引剛性需求群體，用價(jià)格換取成交量和資金流的回饋，房?jì)r(jià)出現了穩中有降的局面。鄭向東強調，宏觀(guān)調控不是短期的，且力度不會(huì )放松。
　　高策地產(chǎn)顧問(wèn)董事長(cháng)李國平在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“持續調控一直在進(jìn)行，而且就目前來(lái)看，到年底也不會(huì )有松動(dòng)的跡象，當然也沒(méi)有松動(dòng)的理由�！彼�預計，政策和庫存壓力將令房?jì)r(jià)出現調整，到年底房?jì)r(jià)的下降幅度與去年同期相比將在10%到15%之間。

　　寒流　一線(xiàn)城市“金九銀十”成色不足

　　在嚴厲限購政策的持續作用下，房地產(chǎn)業(yè)內普遍期待的“金九銀十”行情并未如期而至，相反北上廣深一線(xiàn)城市在“金九”一開(kāi)局就遭遇寒流。
　　據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數據顯示，9月前兩周(8月29日至9月11日)，北上廣深四大一線(xiàn)城市新建商品住宅成交量環(huán)比普降。其中，北京新建商品住宅成交1336套，環(huán)比8月末兩周(即8月15日至8月28日)下降24.1%；上海新建商品住宅成交5460套，環(huán)比下降3.7%；廣州新建商品住宅成交2634套，環(huán)比下降6.4%；深圳新建商品住宅成交1001套，環(huán)比下降18.9%。
　　另?yè)�鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，9月上半月，北京商品住宅成交約2100套，創(chuàng )下36個(gè)月以來(lái)最低，同比下降14.2%，環(huán)比下降31.4%。其中，9月新開(kāi)期房項目在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的成交量?jì)H17套，當期簽約率不足0.4%。
　　和一線(xiàn)城市慘淡的成交相比，同一時(shí)段，限購范圍內的主要二線(xiàn)城市一手市場(chǎng)成交量表現相對活躍。其中，天津新建商品住宅成交4087套，環(huán)比上漲12.4%；蘇州新建商品住宅成交3361套，環(huán)比上漲9.6%；廈門(mén)新建商品住宅成交1145套，環(huán)比上漲51.3%。僅福州、西安、沈陽(yáng)成交量有一成左右的下跌。
　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析認為，由于“限購令”精確打擊了外地購房需求，使得眾多房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的外地購房需求大幅減少。與市場(chǎng)預期、交易成本的變化不同，有效需求減少對樓市成交量的影響是根本性的。
　　中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，在限購、限貸等調控政策的影響下，主要城市的新建住宅成交量自今年2月起即呈現以往少有的平穩狀態(tài)。不同月份雖有所波動(dòng)，但整體來(lái)看，成交量月度變化的幅度日益收窄。這種現象說(shuō)明，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求為主，在房?jì)r(jià)沒(méi)有出現實(shí)質(zhì)性下降的情況下，成交量很難出現明顯的反彈，同時(shí)今年“金九銀十”也將難以出現。
　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(cháng)陳亮告訴記者，受持續調控和近期多個(gè)近郊項目?jì)r(jià)格調整影響，購房者觀(guān)望情緒有所升級，多數購房者都選擇暫緩購房計劃。今年“金九銀十”期間，盡管開(kāi)發(fā)商推盤(pán)較為踴躍，但房?jì)r(jià)的實(shí)質(zhì)性調整尚未有效展開(kāi)。陳亮預計，隨著(zhù)房?jì)r(jià)下調至合理范圍，購房者的出手意愿會(huì )有所增強，一手住宅成交量也將有望回暖。