9月13日，財政部公布了國有資本重點(diǎn)推動(dòng)央企重組的通知，這對于正準備調整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企來(lái)說(shuō)，現在的時(shí)機似乎恰到好處。
“下一階段重點(diǎn)推動(dòng)央企重組的消息，早在8月份就已經(jīng)通過(guò)氣了，”一位央企負責人告訴本報記者，“而對未來(lái)房地產(chǎn)方面的投資環(huán)境，上面也有一個(gè)基本的判斷，希望非主業(yè)央企不要過(guò)多介入，主業(yè)央企也要慎重�！�
事實(shí)上，從8月份開(kāi)始，各地產(chǎn)權交易所陸續發(fā)布掛牌轉讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公告，就已經(jīng)說(shuō)明了央企態(tài)度的轉向。但值得注意的是，在國資委發(fā)布78家央企“清退令”的一年半時(shí)間內，都沒(méi)讓諸多央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)離場(chǎng)，反而是房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續調控，讓越來(lái)越多的非房地產(chǎn)主業(yè)央企打起了退堂鼓。
大宗地產(chǎn)項目頻現北交所
“從8月份開(kāi)始，房地產(chǎn)掛牌項目明顯增多，產(chǎn)權市場(chǎng)的大額項目，除了部分金融股權外，主要就集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域�！北本┊a(chǎn)權交易所一位負責人表示。據不完全統計，8月以來(lái)，掛牌轉讓的房地產(chǎn)股權項目中，標的資產(chǎn)估值超過(guò)1億元的項目有5宗，超過(guò)5000萬(wàn)元的項目有7宗。
據北京產(chǎn)權交易所公告顯示，北京新城廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司60%股權及5987.9萬(wàn)元債權目前正在掛牌期間，轉讓方分別為首開(kāi)集團和華潤集團。其中首開(kāi)集團轉讓所持的40%股權及3443.8萬(wàn)元債權和華潤集團轉讓所持20%股權及2544.1萬(wàn)元債權，轉讓價(jià)格分別為9604萬(wàn)元和5629萬(wàn)元。
當然，不僅是房地產(chǎn)主業(yè)的央企，非房地產(chǎn)主業(yè)的央企也開(kāi)始有所行動(dòng)。事實(shí)上，國資委副主任邵寧曾公開(kāi)表示，去年有14家主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)央企退出市場(chǎng)，今年將有20家以上退出。
以目前的形勢來(lái)看，這一目標似乎可以完成。
北京產(chǎn)權交易所掛牌信息顯示，北京紫金世紀置業(yè)有限責任公司兩筆各12%的股權擬掛牌轉讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格均為10.75億元。這兩筆股權的轉讓方都是新華人壽保險股份有限公司。
事實(shí)上，紫金世紀置業(yè)是為北京飯店二期擴建工程而成立的項目公司，目前，公司尚未產(chǎn)生主營(yíng)收入。而北京飯店二期的住宅部分，正是位于北京王府井的知名高端項目霞公府。目前，住宅部分霞公府的成交均價(jià)已經(jīng)達到98474元/平方米。
8月12日，中國華星集團在北交所平臺發(fā)布公告，擬轉讓旗下北京匯超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司57%的股權，掛牌價(jià)格為9381萬(wàn)元；8月15日，某大型央企也發(fā)布信息，擬轉讓北京南五環(huán)土地廠(chǎng)房。8月18日，中國建筑材料集團有限公司在上海產(chǎn)權交易所發(fā)布信息，擬轉讓成都中建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權，掛牌價(jià)格1.7億元。
“一方面，從國資委的角度來(lái)看，央企資產(chǎn)重組已經(jīng)運作了相當長(cháng)的時(shí)間，各方都希望見(jiàn)到成效，”上述央企負責人告訴本報記者，“另一方面，從央企投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)看，目前的形勢確實(shí)比較復雜，優(yōu)質(zhì)資源向主業(yè)企業(yè)集中，非主業(yè)央企確實(shí)也撈不到多少好處�！�
盈利不佳成拋售主因
正如這位央企負責人所言，盈利不佳確實(shí)成為這一階段央企集中拋售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要原因。
以北京新城廣場(chǎng)項目為例，資料顯示，北京新城廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司2010年度實(shí)現營(yíng)業(yè)收入838.96萬(wàn)元，凈虧損378.05萬(wàn)元；今年上半年，該企業(yè)未產(chǎn)生營(yíng)業(yè)收入，凈虧損額為673.25萬(wàn)元，總負債1.11億元。
事實(shí)上，8月以來(lái)，北京已經(jīng)有12家房企或項目發(fā)生股權掛牌轉讓?zhuān)卒撊趧?chuàng )置地為凈盈利外，其余轉讓標的普遍虧損。
而從目前掛牌的房地產(chǎn)項目看，其中，不少項目寄希望于引入新投資者后“重整旗鼓”。
根據上海聯(lián)交所的信息顯示，上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司10%股權擬以1254.37萬(wàn)元的掛牌價(jià)格轉讓?zhuān)D讓方為南光實(shí)業(yè)有限公司。公司自2009年以來(lái)一直處于虧損狀態(tài)。
但事實(shí)是，上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過(guò)多次申請，剛剛獲得上海青浦區發(fā)改委的同意，對其“威尼斯花園”項目西部土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。據了解，本次上海南光轉讓10%股權，主要目的便是引入新投資者開(kāi)發(fā)剩余土地。
對此，北京中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調整期，樓市下調已成趨勢，部分主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)始“壯士斷腕”。
以廣州造紙集團為例，該公司不久前集中打包清理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)中介公司、工程咨詢(xún)監理公司和物業(yè)公司等7家公司。
8月，保利、萬(wàn)科、金地等銷(xiāo)售業(yè)績(jì)均同比下降，萬(wàn)科8月的銷(xiāo)售均價(jià)達到了2011年前8月最低。各大房企發(fā)布的8月業(yè)績(jì)報告顯示，庫存壓力正在不斷增加。
“從全國市場(chǎng)來(lái)看，一二線(xiàn)城市的價(jià)格上升勢頭已經(jīng)基本遏制，房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難的情況逐漸增加。因此，央企在此期間拋售的意愿更加強烈�！睆埓髠ケ硎�。
央企轉向的“暗示”
也許今日央企紛紛轉向、拋售地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一幕，在兩年前“國進(jìn)民退”的全國聲討時(shí)，并沒(méi)有人能夠預見(jiàn)。
2009年年中，在各大民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)剛剛從資金鏈緊張的生死邊緣喘過(guò)氣來(lái)之際，大型國企旗下的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始利用雄厚的資金背景頻頻出手高價(jià)拿地。
矛盾的激發(fā)點(diǎn)無(wú)疑是成都中澤置業(yè)、中化方興等一個(gè)個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的“黑馬”公司炮制的一個(gè)又一個(gè)“地王”。據本報記者統計，當時(shí)，國資委分管的136家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)。
在鋪天蓋地的輿論壓力下，國資委于2010年3月正式發(fā)文，勒令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。然而在“清退令”頒布后，雖然偶爾可見(jiàn)零星企業(yè)股權掛牌轉讓或重組的消息，但78家企業(yè)的退市進(jìn)展情況卻并沒(méi)有官方的正面回應。
據記者從上述央企負責人處獲悉，其實(shí)在這一年半的時(shí)間中，國資委曾經(jīng)多次召集相關(guān)企業(yè)開(kāi)會(huì )“強調央企退房的決定”，但因為各家企業(yè)情況各異，協(xié)調的難度比較大。不僅如此，另有5家企業(yè)卻“成功晉級”為房地產(chǎn)主業(yè)央企。
“現在來(lái)看，房地產(chǎn)項目已經(jīng)很難符合央企的投資需要了，急需通過(guò)資產(chǎn)升值來(lái)做大自己的中央企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)產(chǎn)權市場(chǎng)尋找其他有潛力的投資項目�！币晃毁Y深產(chǎn)權界人士表示。
事實(shí)也正是如此，不少企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始將目光轉投別處。8月15日，中弘地產(chǎn)公告稱(chēng)，擬以6000萬(wàn)元資金收購北京金朋仁源投資管理有限公司所持汪清鑫興礦業(yè)有限公司49%股權。而此前，還有中天城投、嘉寶集團、中珠控股、西藏城投、僑鑫地產(chǎn)等企業(yè)都紛紛開(kāi)始涉礦，就連不久前宣布“降價(jià)甩賣(mài)”的華業(yè)地產(chǎn)也準備投巨資到新疆開(kāi)礦。
張大偉指出，在政策寬松的2009年，利用資金杠桿開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)利潤十分豐厚，諸多企業(yè)競相開(kāi)辟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而目前由于房地產(chǎn)調控的影響，也正是這批企業(yè)在此輪調控中最先退出地產(chǎn)市場(chǎng)。
