盡管8月、9月北京樓市的市場(chǎng)供量顯著(zhù)增加，但進(jìn)入所謂“金九”時(shí)節，北京樓市商品房成交量卻遭遇了3年來(lái)最低。開(kāi)發(fā)商對“金九銀十”的期盼及緊縮政策漸松預期的落空，令今年的“金九”成色大減。而已“蓄水”多日的30余個(gè)新盤(pán)又將在“銀十”上市，樓市的實(shí)質(zhì)性降價(jià)正在逼近。
　　據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，截至本月19日，北京樓市成交量在金九再創(chuàng )新低，前19天，商品房住宅簽約套數為2735套，盡管二手房報價(jià)全面下調1.78%，其住宅簽約套數為4233套，一手房、二手房交易量均創(chuàng )造了最近三年來(lái)的最低。
　　最近兩月，蓄勢已久的新樓盤(pán)的相繼上市并未打動(dòng)購房人。北京8月開(kāi)盤(pán)的項目30日銷(xiāo)售率平均只有26.2%；截至9月19日，9月內供應的住宅項目合計為16個(gè)，提供的住宅套數合計為5946套，而截至日前已經(jīng)簽約的套數僅為206套，且主要集中在兩個(gè)價(jià)格下調的項目，當月的累積簽約率只有3.5%。創(chuàng )造了限購后的新低。由于“限購”政策的作用，今年9月北京樓市“金九”不再，北京商品房的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下調，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4。同比下跌幅度達到了73.4%，落在上海、深圳、廣州之下。
　　盡管來(lái)自官方渠道的數據顯示，北京房?jì)r(jià)下降了千元，但降價(jià)項目大多位于此前價(jià)格上漲迅猛的郊縣，目前主城區房?jì)r(jià)仍在上升。另?yè)�北京中原市�?chǎng)研究部統計調查顯示，9月份供應量截至日前住宅套數達到了5946套，已經(jīng)超過(guò)了7、8月全月供應量，這也使得在9月住宅庫存量也已經(jīng)達到了11.27萬(wàn)套，達到了最近2年的最高點(diǎn)。同比限購之前上漲了2萬(wàn)套。
　　商品房的庫存在顯著(zhù)增加，而需方由于“限購”大為萎縮。受“京15條”政策影響，消費者購房受限，成交減少明顯。據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計，今年1-2月份，限購出臺前，北京市外地人購房占比約為38%，而從3月份至今，外地人購房占比平均值約為10.6%，約為調控前25%，而且外地人的實(shí)際成交量調控前后相比，大約縮水60%左右，也就是說(shuō)，當前外地人購二手房成交量已從原來(lái)月消化3000套左右降至1000套左右�！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張月(微博)認為，外地人購房減少，是促使當前整體市場(chǎng)走低的重要因素之一。而即便是符合政策的一次性購房、改善型買(mǎi)家大多不認為樓市已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)性降價(jià)，購房者期盼政策的進(jìn)一步到位，觀(guān)望情緒更加濃厚。
　　即將到來(lái)的“銀十”樓市供給仍將放量，來(lái)自專(zhuān)業(yè)機構的消息，10月份北京將有31個(gè)項目入市，其中有20個(gè)項目為純新盤(pán)。31個(gè)項目提供的住宅套數將接近萬(wàn)套，這將使北京樓市庫存壓力繼續增大。而根據目前的信息，10月供應的郊區項目數量明顯占比過(guò)大，20個(gè)項目為郊區項目，占供應總量的64.5%。市場(chǎng)供應重點(diǎn)已經(jīng)移出五環(huán)外，集中在房山、大興、順義等熱點(diǎn)新城。
　　北京樓市的供需狀況明顯在改變，樓市的實(shí)質(zhì)性降價(jià)似在逼近。北京中原市場(chǎng)研究部認為，近三年北京住宅土地供應郊區占80.4%，九成集中于五環(huán)外，其中房山、大興、通州占比達51.3%。但在高房?jì)r(jià)下，大多數買(mǎi)家能接受的位置是五環(huán)路周?chē)�，五環(huán)內外形成市場(chǎng)供需比的臨界點(diǎn)，在5環(huán)外現有及一年之內的潛在供應量大，這些項目為了加快周轉周期，在目前市場(chǎng)情況下，很可能選擇降價(jià)求量。