盡管8月、9月北京樓市的市場(chǎng)供量顯著(zhù)增加,但進(jìn)入所謂“金九”時(shí)節,北京樓市商品房成交量卻遭遇了3年來(lái)最低。開(kāi)發(fā)商對“金九銀十”的期盼及緊縮政策漸松預期的落空,令今年的“金九”成色大減。而已“蓄水”多日的30余個(gè)新盤(pán)又將在“銀十”上市,樓市的實(shí)質(zhì)性降價(jià)正在逼近。
據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示,截至本月19日,北京樓市成交量在金九再創(chuàng )新低,前19天,商品房住宅簽約套數為2735套,盡管二手房報價(jià)全面下調1.78%,其住宅簽約套數為4233套,一手房、二手房交易量均創(chuàng )造了最近三年來(lái)的最低。
最近兩月,蓄勢已久的新樓盤(pán)的相繼上市并未打動(dòng)購房人。北京8月開(kāi)盤(pán)的項目30日銷(xiāo)售率平均只有26.2%;截至9月19日,9月內供應的住宅項目合計為16個(gè),提供的住宅套數合計為5946套,而截至日前已經(jīng)簽約的套數僅為206套,且主要集中在兩個(gè)價(jià)格下調的項目,當月的累積簽約率只有3.5%。創(chuàng )造了限購后的新低。由于“限購”政策的作用,今年9月北京樓市“金九”不再,北京商品房的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下調,成交量甚至不足2009年9月同期的1/4。同比下跌幅度達到了73.4%,落在上海、深圳、廣州之下。
盡管來(lái)自官方渠道的數據顯示,北京房?jì)r(jià)下降了千元,但降價(jià)項目大多位于此前價(jià)格上漲迅猛的郊縣,目前主城區房?jì)r(jià)仍在上升。另?yè)本┲性袌?chǎng)研究部統計調查顯示,9月份供應量截至日前住宅套數達到了5946套,已經(jīng)超過(guò)了7、8月全月供應量,這也使得在9月住宅庫存量也已經(jīng)達到了11.27萬(wàn)套,達到了最近2年的最高點(diǎn)。同比限購之前上漲了2萬(wàn)套。
商品房的庫存在顯著(zhù)增加,而需方由于“限購”大為萎縮。受“京15條”政策影響,消費者購房受限,成交減少明顯。據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計,今年1-2月份,限購出臺前,北京市外地人購房占比約為38%,而從3月份至今,外地人購房占比平均值約為10.6%,約為調控前25%,而且外地人的實(shí)際成交量調控前后相比,大約縮水60%左右,也就是說(shuō),當前外地人購二手房成交量已從原來(lái)月消化3000套左右降至1000套左右!版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張月(微博)認為,外地人購房減少,是促使當前整體市場(chǎng)走低的重要因素之一。而即便是符合政策的一次性購房、改善型買(mǎi)家大多不認為樓市已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)性降價(jià),購房者期盼政策的進(jìn)一步到位,觀(guān)望情緒更加濃厚。
即將到來(lái)的“銀十”樓市供給仍將放量,來(lái)自專(zhuān)業(yè)機構的消息,10月份北京將有31個(gè)項目入市,其中有20個(gè)項目為純新盤(pán)。31個(gè)項目提供的住宅套數將接近萬(wàn)套,這將使北京樓市庫存壓力繼續增大。而根據目前的信息,10月供應的郊區項目數量明顯占比過(guò)大,20個(gè)項目為郊區項目,占供應總量的64.5%。市場(chǎng)供應重點(diǎn)已經(jīng)移出五環(huán)外,集中在房山、大興、順義等熱點(diǎn)新城。
北京樓市的供需狀況明顯在改變,樓市的實(shí)質(zhì)性降價(jià)似在逼近。北京中原市場(chǎng)研究部認為,近三年北京住宅土地供應郊區占80.4%,九成集中于五環(huán)外,其中房山、大興、通州占比達51.3%。但在高房?jì)r(jià)下,大多數買(mǎi)家能接受的位置是五環(huán)路周?chē),五環(huán)內外形成市場(chǎng)供需比的臨界點(diǎn),在5環(huán)外現有及一年之內的潛在供應量大,這些項目為了加快周轉周期,在目前市場(chǎng)情況下,很可能選擇降價(jià)求量。