樓市新政下，供需倒掛、成交低迷，正在成為北京等限購城市的樓市新生態(tài)，開(kāi)發(fā)商們就此打起了“降價(jià)牌”，然而此舉也引來(lái)了老業(yè)主的維權潮。
　　業(yè)內人士指出，商品房買(mǎi)賣(mài)作為市場(chǎng)交易范疇，購房者應該學(xué)會(huì )自行承擔房?jì)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險。作為開(kāi)發(fā)商，如果受到業(yè)主壓力就補償和同意退房，不僅不符合契約精神，還將給市場(chǎng)帶來(lái)不好的示范。
  　“房?jì)r(jià)停漲，不代表不反彈，更不代表房?jì)r(jià)拐點(diǎn)�！眮喬�城市發(fā)展研究會(huì )政策研究中心主任謝逸楓在自己的微博上道出了如今樓市的現狀。
　　國家統計局9月18日發(fā)布的“8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，8月，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有30個(gè)。包括上海、北京、廣州等在內的十大城市平均價(jià)格每平方米15773元，與7月份相比略有下滑。雖然降幅僅為0.41%，但卻為去年9月以來(lái)首次下降。
　　“目前樓市均價(jià)的下降，主要與成交結構有關(guān)，其中某些具體樓盤(pán)的價(jià)格波動(dòng)幅度早已遠超平均水平�！狈康禺a(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉對《法治周末》記者表示。
　　這一點(diǎn)在北京周邊的樓市體現得尤為明顯。由于房?jì)r(jià)大幅跳水，甚至引發(fā)當地部分業(yè)主的維權潮。他們寄希望通過(guò)組織“降價(jià)維權”行動(dòng)獲得開(kāi)發(fā)商的補償。然而，就這種維權是否有法律依據，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主存在很大爭議。

　　業(yè)主維權始于樓市降價(jià)

　　步入“金九”時(shí)節，北京樓市卻并未出現往年的盛景。8月住宅成交量創(chuàng )三年新低的陰霾尚未散去，“金秋”小長(cháng)假的表現也不如往年。
　　房地產(chǎn)綜合服務(wù)商亞豪機構數據顯示，去年中秋期間北京共有13個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，今年同期開(kāi)盤(pán)數量?jì)H為5個(gè)，新增供應套數與面積也分別減少47.2%、31.2%。而新建住宅價(jià)格環(huán)比持平。相對于全國，北京的新建住宅價(jià)格不僅已經(jīng)連續3個(gè)月停漲，還連續8個(gè)月出現同比漲幅不斷下降的態(tài)勢。這其中，京郊樓市成了北京樓市停漲的重要原因。
　　以順義區香悅四季樓盤(pán)為例，《法治周末》記者了解到該樓盤(pán)2010年年底開(kāi)盤(pán)時(shí)每平方米均價(jià)高達1.8萬(wàn)元，現在通過(guò)優(yōu)惠活動(dòng)，折后價(jià)格每平方米僅1.2萬(wàn)元，降價(jià)幅度達1/3。
　　然而最具“降勢”的當數一直被認為樓市泡沫重災區的通州。近期，通州兩大樓盤(pán)華業(yè)東方玫瑰與京貿國際城開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，因降幅較大，引發(fā)部分業(yè)主激烈的維權活動(dòng)。業(yè)主的維權行動(dòng)不僅令開(kāi)發(fā)商倍感壓力，而且引起了業(yè)內廣泛關(guān)注。
　　8月初，通州華業(yè)東方玫瑰推出二期A(yíng)9號樓80多套特價(jià)房，均價(jià)為每平方米1.45萬(wàn)元至1.55萬(wàn)元，與今年4月A4號樓每平方米高達1.8萬(wàn)元至1.9萬(wàn)元的開(kāi)盤(pán)價(jià)相比，降價(jià)幅度超過(guò)18%。
　　此番降價(jià)引起了部分前期業(yè)主的不滿(mǎn)，部分業(yè)主聯(lián)合起來(lái)發(fā)表公開(kāi)信對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行譴責。此后，部分老業(yè)主多次來(lái)到華業(yè)東方玫瑰售樓處現場(chǎng)聚集抗議，要求“現金補差額款或退房”，紛爭持續數日。
　　終于，華業(yè)地產(chǎn)于8月17日就此事公布了一份名為《諾亞方舟計劃》的補償方案。該方案中提出，可以按照合同價(jià)的5%返還A4號樓購房業(yè)主購房款，但并非現金返還，而是以沖抵物業(yè)費或車(chē)位租賃費等三種方式進(jìn)行沖抵。如不接受返還方案，還可以選擇無(wú)約束換房，根據需要換至A9號樓；或者無(wú)理由、無(wú)條件退房。
　　不過(guò)，直到8月19日該方案正式實(shí)施，仍有部分老業(yè)主通過(guò)公開(kāi)信等方式表達不滿(mǎn)，譴責開(kāi)發(fā)商“補償力度不夠”、“不返現金沒(méi)誠意”等。這份看似開(kāi)發(fā)商完全妥協(xié)的補償方案仍未能完全緩和業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。

　　降價(jià)維權需有合同約定

　　面對業(yè)主強勢維權，華業(yè)地產(chǎn)董事會(huì )秘書(shū)趙雙燕表示，此前推出的特價(jià)房源完全屬于一種正常的市場(chǎng)行為，而推出補償方案則是為了在開(kāi)發(fā)商面臨市場(chǎng)壓力時(shí)，保護新老業(yè)主雙方的利益。
　　那么，為何業(yè)主對開(kāi)發(fā)商的讓步仍頗多非議呢？某位接受開(kāi)發(fā)商補償方案的業(yè)主對《法治周末》記者透露，此前通州區曾有過(guò)類(lèi)似案例，當時(shí)該小區業(yè)主維權成功后得到了開(kāi)發(fā)商相當程度的補償。因此，有的業(yè)主也可能希望達到類(lèi)似標準。
　　該業(yè)主所說(shuō)案例，就發(fā)生在通州京貿國際城。
　　2010年11月18日，京貿國際城第三批房源預售均價(jià)從此前最高時(shí)的每平方米2.68萬(wàn)元，降至每平方米1.98萬(wàn)元。每平方米一舉下調7000元的做法在彼時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)屬罕見(jiàn)，被媒體稱(chēng)為“京城第一降”。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商為安撫已購買(mǎi)該批房源中369套房子的前期業(yè)主，決定向他們返還價(jià)格差價(jià)，合計返還金額近2億元。
　　然而，該樓盤(pán)今年再次出現降價(jià)行為。9月初京貿國際城推出5號樓，每平方米均價(jià)僅1.4萬(wàn)元，與之前相比每平方米下調近6000元。前期業(yè)主的神經(jīng)再次被刺痛，這一次，業(yè)主們又想到了維權。
　　“之前銷(xiāo)售人員還再三承諾樓盤(pán)不會(huì )降價(jià)，我們要求補償差價(jià)或者退房�！蹦硡⑴c維權的業(yè)主對《法治周末》記者表示。
　　但這一次，前期業(yè)主們卻未能如愿。
　　京貿國際城對此次業(yè)主維權的回應是，之前開(kāi)發(fā)商主動(dòng)返還部分差價(jià)，是企業(yè)行為多過(guò)市場(chǎng)行為。而目前大批項目的降價(jià)完全是由政策調控和市場(chǎng)壓力造成的，開(kāi)發(fā)商對此無(wú)能為力，將不會(huì )對前期業(yè)主進(jìn)行補償。
　　那么，如何區分企業(yè)降價(jià)是企業(yè)行為還是市場(chǎng)行為？業(yè)主能否以開(kāi)發(fā)商降價(jià)涉嫌違約提出補償要求？
　　《法治周末》記者就該問(wèn)題采訪(fǎng)了從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師秦兵。秦兵表示，企業(yè)降價(jià)究竟是屬于企業(yè)行為還是市場(chǎng)行為，在法律上的區分并不明顯，是否需要對業(yè)主進(jìn)行賠償關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商是否存在違約行為。
　　“銷(xiāo)售人員的口頭承諾屬于企業(yè)宣傳行為，很難取證作為違約證據。除非有錄音，證明開(kāi)發(fā)商曾承諾房?jì)r(jià)下降將給予賠償，才可起訴開(kāi)發(fā)商違約。如果沒(méi)有錄音且在合同沒(méi)有約定降價(jià)需退房或賠償差價(jià)，那么開(kāi)發(fā)商無(wú)論遇到哪種情況降價(jià)，都不需要對已經(jīng)購房的業(yè)主進(jìn)行補償�！鼻乇�說(shuō)。
　　然而這一說(shuō)法并不能讓前期業(yè)主們接受。9月11日，維權的業(yè)主們一度與一位疑似開(kāi)發(fā)商管理層的男子發(fā)生沖突。當晚，一則“京貿國際城維權爆發(fā)流血沖突開(kāi)發(fā)商雇兇傷業(yè)主，業(yè)主反被刑拘”的帖子開(kāi)始在論壇及微博廣泛流傳。
　　9月15日，《法治周末》記者以購房者身份前往小區了解情況，當日“誓與開(kāi)發(fā)商血戰到底！不退差價(jià)誓不罷休！”的橫幅已被撤下，爆發(fā)沖突的現場(chǎng)也難以辨認是否有血跡，小區內僅少數業(yè)主偶爾談及此事。
　　在記者的詢(xún)問(wèn)下，其中一名自稱(chēng)是1號樓業(yè)主的男士表示，所謂的沖突是因為當時(shí)開(kāi)發(fā)商的車(chē)被圍住，雖然開(kāi)得很慢但并未剎車(chē)，后看到有人趴在車(chē)上，聲稱(chēng)被蹭到。至于流血事件則是有業(yè)主被警察按到在地，并非網(wǎng)上流傳的那么嚴重。

　　政策變化難認定為情勢變更

　　與通州兩樓盤(pán)降價(jià)后的進(jìn)退維谷相似，北京樓市眾多明折暗降的樓盤(pán)中，已經(jīng)出現多起前期業(yè)主維權糾紛。僅在北京實(shí)行限購政策后，有過(guò)降價(jià)行為的遠洋一方、首開(kāi)常青藤等項目，均有前期業(yè)主與開(kāi)發(fā)商發(fā)生維權紛爭。降價(jià)優(yōu)惠導致維權索賠的現象愈演愈烈。
　　對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對《法治周末》記者指出，商品房也是商品的一種，購房者在簽訂購房合同時(shí)，也意味著(zhù)需要自行承擔價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的沖擊。僅因為樓盤(pán)降價(jià)，老業(yè)主就要求退房或補償差價(jià)，不符合契約精神，同時(shí)也會(huì )對市場(chǎng)帶來(lái)負面的示范效應。
　　“如果業(yè)主欲因樓盤(pán)降價(jià)對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行索賠，必須有明確的合同約定，比如約定如果在一定期限內降價(jià)，開(kāi)發(fā)商就構成違約，違約的后果是賠償××萬(wàn)元，否則業(yè)主要求補償是沒(méi)有法律依據的，不能因為開(kāi)發(fā)商自覺(jué)履行了額外的義務(wù)，就要求他必須再次履行這樣的義務(wù)�！睒墙úㄕJ為。
　　有專(zhuān)業(yè)人士指出，根據合同法的規定，若出現情勢變更，即一些不可歸責于當事人的客觀(guān)變化發(fā)生，履行合同對一方當事人明顯不公，則可變更或解除合同而不承擔違約責任。
　　在京貿國際城走訪(fǎng)中，有業(yè)主對《法治周末》記者提出，因為國家政策與經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了變化，能否以此認定為合同法所規定的情勢變更，從而解除合同、收回房款呢？
　　對此，《法治周末》記者查詢(xún)了合同法司法解釋二相關(guān)內容，其中第二十六條明確規定“客觀(guān)情況無(wú)法預見(jiàn)的，非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化”才適用于情勢變更原則。
　　“房地產(chǎn)價(jià)格受市場(chǎng)或政策影響而波動(dòng)明顯屬于商業(yè)風(fēng)險范疇，不適用于情勢變更。否則，股民也能以股票下跌為由向證券公司提出維權索賠，豈不荒謬？這跟部分業(yè)主法律理性的缺失有一定關(guān)系�！鼻乇鴮Α斗ㄖ沃苣�》記者表示。