在南京市六合區，一個(gè)名為宇揚·雨花石文化園的樓盤(pán)尚未封頂，但該開(kāi)發(fā)商于9月初突然“失蹤”，波及200余名購房人和多家供應商。中國證券報記者調查發(fā)現，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商為南京宇揚置業(yè)有限公司，其為南京市宇揚集團下屬房地產(chǎn)公司。當地傳言，宇揚集團董事長(cháng)楊軍因公司資金鏈斷裂攜款逃逸。
今年以來(lái)樓市調控深化、銀根緊縮，二三線(xiàn)城市中小開(kāi)發(fā)商資金壓力比往年更大，多地出現開(kāi)發(fā)商“失蹤”或停工現象。業(yè)內人士認為，年底二三線(xiàn)城市中小開(kāi)發(fā)商“破產(chǎn)潮”或將出現，部分限購城市有可能出現大批爛尾樓，中小開(kāi)發(fā)商今年冬天會(huì )更艱難。
一夜之間人去樓空
知情人士透露，宇揚·雨花石文化園樓盤(pán)二期項目購房者200多戶(hù)，其中186戶(hù)交了定金，每戶(hù)10萬(wàn)元，約50戶(hù)一次性交清房款，二期款項（包括定金）約3000萬(wàn)元。
項目規劃表顯示，該項目總建筑面積約為23萬(wàn)平方米，總戶(hù)數約為1700戶(hù)，二期共216套。
根據搜房網(wǎng)報價(jià)，該樓盤(pán)均價(jià)3400元/平方米。一位購房者表示，因為銀行貸款難以獲得，聽(tīng)說(shuō)一次性付款能優(yōu)惠，他們拿出全部積蓄，并向親友舉債，付清購房所需的40萬(wàn)元。不料，房子還沒(méi)蓋好，老板卻跑了。
不僅僅是購房者，多家供貨商、工程隊代表聞?dòng)嵹s來(lái)，他們在債務(wù)登記表寫(xiě)上宇揚的欠款。除了供應商的貨款尚未支付，還有1000多萬(wàn)元施工款未結算。
“宇揚遲早會(huì )出問(wèn)題的，他們從來(lái)不會(huì )主動(dòng)去支付款項，拖延供應建材款時(shí)間太長(cháng)，天天打電話(huà)，也拿不到錢(qián)�！币晃还⿷陶f(shuō)。
雖然樓盤(pán)尚未封頂，但六合區房管局產(chǎn)權登記科的相關(guān)工作人員稱(chēng)，他們已給宇揚·雨花石文化園二期銷(xiāo)售頒發(fā)了預售許可證書(shū)。
該樓盤(pán)售樓的廣告宣傳材料號稱(chēng)自己是國家發(fā)改委立項項目，售樓處墻壁懸掛多張楊軍和視察公司的各級領(lǐng)導合影照片，售樓大廳櫥窗處一塊金牌匾特別引人注目，由世界杰出華商協(xié)會(huì )授予江蘇南京市宇揚集團“世界杰出華商協(xié)會(huì )會(huì )員單位”。
楊軍用10年時(shí)間創(chuàng )造的“宇揚神話(huà)”，在一夜之間灰飛煙滅。位于南京六合大廠(chǎng)太子路上的集團總部已人去樓空，公司被法院查封，門(mén)口還貼有一張欠繳10多萬(wàn)元電費的催繳單。當地政府已經(jīng)成立工作組，封存、凍結宇揚集團的所有資產(chǎn)。
9月17日，該樓盤(pán)工地復工，不過(guò)原在建的二期工程已轉由其他開(kāi)發(fā)商處理。
據購房者透露，售樓處開(kāi)始為已支付定金和房款購房者簽訂“維權關(guān)系轉讓合同”的協(xié)議，將購房者所交付的認購定金以及首付所余下的欠款轉移到名為“瓜埠安裝有限責任公司”名下。
中國證券報記者從相關(guān)方面證實(shí)，包括一些國有大銀行和股份制銀行涉及這一項目，貸款總額不少于3億元。此外，宇揚集團通過(guò)民間籌集的資金不少于3億元。中國證券報記者向南京多家銀行求證貸款數額，這些銀行均三緘其口。
快速擴張釀成苦果
公開(kāi)資料顯示，宇揚集團前身是南京宇揚金屬制品有限公司，成立于2001年。宇揚集團擁有六家分公司，涉及金屬制品、進(jìn)出口、腳手架、文化傳播、置業(yè)等領(lǐng)域，主要生產(chǎn)建筑用系統腳手架、腳手架鋼管和腳手架扣件，還有一家宇揚集團（迪拜）貿易公司。
成立初期，宇揚集團靠做腳手架起家，銷(xiāo)售收入不多。伴隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的急速發(fā)展，公司規模開(kāi)始擴大。2005年8月，注冊成立“蘇優(yōu)揚進(jìn)出口有限公司”。同年10月，成立“南京華萃文化貿易傳播中心”，從事文化交流和研究。
之后楊軍頻頻涉足概念性產(chǎn)業(yè)。2007年4月，總投資2億元、占地30多萬(wàn)平方米的雨花石文化產(chǎn)業(yè)園項目開(kāi)工，當時(shí)的口號是“要將雨花石產(chǎn)品做成"國禮"”，同年楊軍榮膺南京十大杰出青年。
相關(guān)人士表示，楊軍曾以礦產(chǎn)投資收益高為由，在今年5月召集的一次當地企業(yè)界人士聯(lián)歡，開(kāi)出高達50%的年利率來(lái)集資，并稱(chēng)“外面遍地是黃金”。
知情人士透露，公司出現問(wèn)題是在2007年以后，以前一直做腳手架?chē)HOEM業(yè)務(wù)，生意很好。2008年遭遇金融危機時(shí)，國外建筑市場(chǎng)萎縮，宇揚集團轉做國內市場(chǎng)，卻遭遇房地產(chǎn)調控，宇揚集團的主業(yè)腳手架業(yè)務(wù)受到很大的沖擊。宇揚置業(yè)的宇揚·雨花石文化園項目在南京郊區，原本設想好的獲利空間遭受打壓，前些年企業(yè)快速擴張導致銀行貸款不斷增加，不斷上漲的銀行利息以及企業(yè)業(yè)務(wù)滑坡是導致資金鏈斷裂的直接原因。
資金壓力日漸凸顯
今年以來(lái)樓市調控加碼、銀根緊縮，二三線(xiàn)城市中小開(kāi)發(fā)商資金壓力比往年更大，多地媒體爆出當地開(kāi)發(fā)商“失蹤”或樓盤(pán)停工現象，而以往樓市調控時(shí)并沒(méi)有出現今年類(lèi)似的情況。業(yè)內人士預計，中小開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂案例在今年下半年還會(huì )出現。
據湖南當地媒體報道，湖南中遠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司老板今年7月借了大筆高利貸款后“失蹤”。當地媒體稱(chēng)，這是央行第五次加息之后，湖南省內出現的第一例因資金問(wèn)題而“跑路”的老板。
同樣據媒體報道，天津新潤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)東北角藝術(shù)公寓，從今年2月起停工長(cháng)達半年，尚未復工。關(guān)于該項目的種種不利消息卻頻頻傳出，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主玩起了“捉迷藏”，售樓處也人去樓空。
還有消息稱(chēng)，今年7月，安徽宣城市爆出“房產(chǎn)局官網(wǎng)首頁(yè)刊登賣(mài)房廣告”的新聞。因資金鏈斷裂，該市樓盤(pán)“山城名居”開(kāi)發(fā)商法人代表“失蹤”，施工人員兩個(gè)半月拿不到工資，房管局不得不在官網(wǎng)上公告賣(mài)房，以此“督促他們盡快籌集資金，盡快向業(yè)主交房”。
而上市房企的資金壓力也不容樂(lè )觀(guān)。今年以來(lái)，ST珠江、萊茵置業(yè)等上市房企紛紛宣布由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不理想，將全面涉足礦產(chǎn)行業(yè)。據Wind資訊統計顯示，泰達股份(000652,股吧)、嘉寶集團(600622,股吧)、綠景房產(chǎn)等近20多家上市房企也都“棄房從礦”，宣布投資礦業(yè)。個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至轉戰餐飲業(yè)和養殖業(yè)。
按照申萬(wàn)二級行業(yè)分類(lèi)，124家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊上市公司今年中報數據顯示，房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負債率為69.73%，而去年同期房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負債率為67.21%。
與此同時(shí)，“招保萬(wàn)金”的平均資產(chǎn)負債率從去年年底的72.37%上升至74.4%。通過(guò)對2002年以來(lái)的年報數據統計，目前“招保萬(wàn)金”的平均資產(chǎn)負債率再一次刷新近10年來(lái)高點(diǎn)。
業(yè)內人士表示，貨幣政策緊縮的基調難以改變，中小房企很難從銀行獲得貸款，民間高利貸無(wú)法解決根本問(wèn)題，隨著(zhù)限價(jià)、限購、限貸及房產(chǎn)稅等樓市政策進(jìn)一步深化實(shí)施，中小房企的銷(xiāo)售一旦不順，資金鏈隨時(shí)有可能破裂。
上海至行投資咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理趙春雷向中國證券報記者表示，由于資金緊張，年底在部分限購城市可能出現大批爛尾樓，中小開(kāi)發(fā)商今年冬天會(huì )更艱難。中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄也表示，銀根收緊令房貸更難以落實(shí)，成交量持續下跌，如果調控政策持續執行下去，年底二三線(xiàn)城市中小開(kāi)發(fā)商將出現“破產(chǎn)潮”。
