從25000元/平米的高點(diǎn)，跌落到14500元/平米上下，通州房?jì)r(jià)的下行可謂登高跌重。這與其2010年年初的飆漲造成房?jì)r(jià)虛高、泡沫加劇有直接關(guān)系。
進(jìn)行時(shí)·降價(jià)三部曲
金秋九月，通州樓市一波未平一波又起。在8月華業(yè)·東方玫瑰因推特價(jià)房出現業(yè)主維權后；9月，京貿國際城出現業(yè)主維權，導火索則是從售樓處傳出的降價(jià)風(fēng)聲：5號樓開(kāi)盤(pán)價(jià)格將從4號樓在售的19800元/平米降到14000元/平米。
業(yè)主維權，都是降價(jià)惹的禍；降價(jià)，則是調控逼出來(lái)的通州樓市變局。從今年春夏之交開(kāi)始，到九月金秋，通州樓市經(jīng)歷了一個(gè)比較明顯的降價(jià)三部曲
領(lǐng)降 珠江拉動(dòng)“探底”
今年5月，新盤(pán)珠江國際公館開(kāi)盤(pán)，打出“14800元/平米起，較周邊樓盤(pán)價(jià)格下調近6000元/平米”的旗號。當時(shí)，通州區域一位開(kāi)發(fā)商就對記者表示，珠江在通州一旦降價(jià)，極有可能產(chǎn)生明顯的聯(lián)動(dòng)效果。
去年年中，北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長(cháng)楊少鋒在博客上撰文，要以京洲世家7.2折的優(yōu)惠打響通州降價(jià)的第一槍。相對于京洲世家，今年珠江降價(jià)的意義更大。有地產(chǎn)機構分析人士認為，珠江地產(chǎn)在通州開(kāi)發(fā)多年，上百萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)體量更容易產(chǎn)生“珠江感冒，整個(gè)通州流鼻涕”的影響。
而在珠江國際公館低價(jià)開(kāi)盤(pán)后，相鄰的珠江拉維小鎮7月也降價(jià)了。7月中，珠江拉維小鎮推出30套均價(jià)14500元/平米的房源。這一價(jià)格相對于去年一度出現的25000元/平米的價(jià)格，降價(jià)萬(wàn)元。珠江地產(chǎn)有關(guān)負責人直言不諱，要帶動(dòng)通州房?jì)r(jià)探底，給購房人釋放一個(gè)“房?jì)r(jià)筑底”的信號，刺激市場(chǎng)成交。
珠江拉維小鎮降價(jià)后，很快開(kāi)始出現連鎖反應。包括新城核心位置的月亮河公園從7月底開(kāi)始計劃推出特價(jià)房網(wǎng)拍。當時(shí)，項目有關(guān)人士也透露，此舉意在試探市場(chǎng)接受度，網(wǎng)拍效果好，則會(huì )推出更多的特價(jià)房源。
自此，通州房?jì)r(jià)下探的大幕緩緩拉開(kāi)。
放大 華業(yè)推特價(jià)房
降價(jià)，需要帶頭大哥；在珠江之后，另一個(gè)百萬(wàn)平米大盤(pán)華業(yè)·東方玫瑰不經(jīng)意成了又一位帶頭大哥。
8月初，華業(yè)·東方玫瑰擬推60套特價(jià)房，起價(jià)14500元/平米，均價(jià)15000元/平米。相對于4月底集中推出800多套房源，不到16000元/平米的簽約均價(jià)，特價(jià)房數量不多；同時(shí)考慮到特價(jià)房所在的9號樓挨著(zhù)市政路，部分房源還是東西向戶(hù)型，在華業(yè)·東方玫瑰有關(guān)人士看來(lái)，15000元/平米的均價(jià)算不上降價(jià)。
與珠江拉維小鎮降價(jià)幅度和降價(jià)的高調相比，華業(yè)·東方玫瑰推特價(jià)房低調許多，但前期業(yè)主，特別是在4月底開(kāi)盤(pán)時(shí)購買(mǎi)了18000元/平米以上房源的業(yè)主，感到了明顯的損失，開(kāi)始尋求“維權”。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰認為，業(yè)主維權受到了各方關(guān)注，隨后通州樓市積壓庫存量見(jiàn)諸報端，通州樓市降價(jià)的壓力被放大了。
與此同時(shí)，華業(yè)地產(chǎn)高層在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，為了回籠資金，需要打折或降價(jià)等保證銷(xiāo)售。機構分析人士認為，開(kāi)發(fā)商高層坦言回籠資金的需求，這加重了市場(chǎng)對通州樓市降價(jià)的預期。華業(yè)·東方玫瑰的降價(jià)，對周邊金隅·花石匠和遠洋東方等樓盤(pán)帶來(lái)直接沖擊。金隅·花石匠開(kāi)始在8月底釋放推出特價(jià)房的消息，價(jià)格也調整到14500元/平米左右，少量特價(jià)房源甚至不到14000元/平米。
擴散 京貿再降
無(wú)論是珠江地產(chǎn)還是華業(yè)·東方玫瑰，都是明確降價(jià)推房之后備受關(guān)注。而在9月初，京貿國際城在還沒(méi)開(kāi)盤(pán)、尚未拿下預售證的時(shí)候，就已經(jīng)開(kāi)始有業(yè)主維權，要求返還差價(jià)。京貿國際城有關(guān)人士表示，在開(kāi)盤(pán)時(shí)間和開(kāi)盤(pán)價(jià)格尚未最終確認的情況下，降價(jià)消息主要是由于售樓員急于蓄客而釋放的。
而在業(yè)主維權發(fā)生后，京貿國際城有關(guān)人士被迫正面回應并提前證實(shí)了降價(jià)傳言。有關(guān)人士表示，在周?chē)鷺潜P(pán)相繼降價(jià)后，京貿國際城面臨著(zhù)成為區域最高價(jià)的壓力，不得不尋求降價(jià)。
至此，珠江拉維小鎮、華業(yè)·東方玫瑰和京貿國際城三個(gè)大體量樓盤(pán)均開(kāi)始下調房?jì)r(jià)。與此同時(shí)，包括遠洋東方、金隅·花石匠、K2·清水灣等多個(gè)項目在內，也不同程度、不同形式地介入優(yōu)惠促銷(xiāo)的行列中�！巴ㄖ輼鞘姓娴娜娼祪r(jià)了�！倍辔煌ㄖ蓍_(kāi)發(fā)商表示。
回眸·飆漲三部曲
從25000元/平米的高點(diǎn)，跌落到14500元/平米上下，通州房?jì)r(jià)的下行可謂登高跌重。而在業(yè)內人士看來(lái)，通州房?jì)r(jià)跌幅之大，和通州房?jì)r(jià)前期上漲特別是2010年年初的飆漲造成房?jì)r(jià)虛高、泡沫加劇有直接關(guān)系。
2003、2007年：從三四千元到破萬(wàn)
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅回憶，2003年底，八通線(xiàn)開(kāi)通。這對于通州樓市堪稱(chēng)直接利好，拉近了通州和CBD的時(shí)間距離，也開(kāi)始為通州樓市帶來(lái)了更多的城區客戶(hù)。通州房?jì)r(jià)出現了一個(gè)比較明顯的上漲，但整體漲幅只在千元左右。資料顯示，2003年，北關(guān)瀾花語(yǔ)岸等樓盤(pán)均價(jià)2900元/平米；2004年，北苑環(huán)島的天賜良緣均價(jià)3800元/平米。到了2005年，包括當代明筑家園、巴克寓所和通典銘居南區等樓盤(pán)均價(jià)普遍達到4500元/平米水平。
第二波上漲則出現在2007年。當年由于供應量偏低，通州樓市處于供不應求的大熱狀態(tài)。同時(shí)，由于遠洋、龍湖等品牌房企在通州拿地，通州房?jì)r(jià)全年成交均價(jià)在7600元/平米，但整體樓市價(jià)格在年底突破萬(wàn)元大關(guān)。
2008年通州樓市也經(jīng)歷了一番降價(jià)，梨園附近部分樓盤(pán)價(jià)格甚至跌破8000元/平米。然而在隨后的2009年底，伴隨著(zhù)整體大市的回暖和通州新城規劃利好的出臺，“通州樓市坐著(zhù)火箭攀高了�！蓖ㄖ輩^一開(kāi)發(fā)商說(shuō)。2009年房企在通州高價(jià)拿地成風(fēng)。尤其是華美地產(chǎn)，它因擊敗眾多知名房企高價(jià)拿地而讓業(yè)界側目。
2010年初：新城規劃成了興奮劑
“2010年1月11日-28日，均價(jià)13800元/平米；3月3日-22日，均價(jià)18000元/平米；4月5日至5月7日，均價(jià)26800元/平米�！痹谀撤康禺a(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上的信息顯示著(zhù)某項目在去年初的漲價(jià)軌跡。3個(gè)月的時(shí)間，某項目?jì)r(jià)格漲幅超過(guò)10000元/平米。
而在當時(shí)，通州樓市唯一的興奮點(diǎn)就是新城規劃消息的釋放，包括北京市在2009年底宣布新城重心將向通州傾斜。實(shí)際上，新城規劃尚未正式出臺。2010年年初早些時(shí)候，通州區有關(guān)領(lǐng)導的表述還是新城規劃“預計會(huì )在上半年制定”。但就是這樣一個(gè)消息，開(kāi)發(fā)商將其定義為重大利好，許多樓盤(pán)銷(xiāo)售員都以斬釘截鐵的表述解釋著(zhù)房?jì)r(jià)必然上漲的趨勢和理由。華美地產(chǎn)此前高價(jià)拿下的地塊也陸續入市，其K2系列：海棠灣、清水灣等曾是區域的“帶頭大哥”。
2009年底，華業(yè)·東方玫瑰一期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)10500元/平米。但到了2010年年初，通州樓市不僅全線(xiàn)在萬(wàn)元的臺階上站穩了，而且迅速沖上兩萬(wàn)大關(guān)，部分樓盤(pán)報價(jià)甚至一度達到30000元/平米。
“失守”探因
對于這一輪通州房?jì)r(jià)的明顯下降，多位業(yè)內人士均表示是多重因素作用的結果。首當其中的就是調控效果的深化。
調控，多方面為通州“撤火”
“房?jì)r(jià)泡沫過(guò)快膨脹后，與調控政策疊加，加速了泡沫破滅的過(guò)程�！眮喓罊C構市場(chǎng)總監郭毅認為，去年以來(lái)的多輪調控政策，一方面從購買(mǎi)資格上直接屏蔽掉大量的市場(chǎng)購買(mǎi)力，造成階段性的供大于求；另一方面，調控帶來(lái)的觀(guān)望情緒越來(lái)越濃。
而從開(kāi)發(fā)商方面看，整體融資環(huán)境對房企的不利，迫使房企通過(guò)降價(jià)尋求資金回籠。華業(yè)地產(chǎn)董事長(cháng)徐紅在此前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，當下房地產(chǎn)上市企業(yè)募集資金的渠道被關(guān)閉，房企只能更多地依賴(lài)自有資金。通過(guò)降價(jià)回款，還可以減少借貸的債務(wù)成本。
庫存壓力，房?jì)r(jià)難以承受之重
據記者了解，京貿國際城目前基本確定新開(kāi)5號樓降價(jià)，房源將超過(guò)400套。目前，京貿國際城已經(jīng)推出4棟樓，后期高層板樓還有9棟待售。在同區域一位開(kāi)發(fā)商看來(lái)，后期庫存壓力大，是京貿國際城目前降價(jià)推盤(pán)的重要考量因素。
同樣，包括百萬(wàn)平米大盤(pán)華業(yè)·東方玫瑰以及金隅·花石匠等樓盤(pán)，后期均有大量待售房源。庫存壓力成為開(kāi)發(fā)商不得不面對的問(wèn)題。
北京中原地產(chǎn)研究總監張大偉表示，最近三年通州出讓的住宅類(lèi)地塊合計為21塊，提供的住宅建筑面積為387萬(wàn)平米。而在上半年銷(xiāo)售萎縮，部分項目延緩了供應的背景下，預計下半年供應很可能上漲，從而使庫存量已經(jīng)上漲到歷史高點(diǎn)的通州很可能繼續面臨沖擊。
樓盤(pán)降價(jià)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應
在通州區開(kāi)發(fā)商看來(lái)，標桿樓盤(pán)降價(jià)也打破了房企的集體觀(guān)望。京貿國際城有關(guān)人士就表示，在周邊樓盤(pán)降價(jià)后，位于新城核心的京貿國際城被凸顯為區域最貴樓盤(pán)，因此尋求降價(jià)。
在地鐵八通線(xiàn)沿線(xiàn)，華業(yè)·東方玫瑰和金隅·花石匠是直接的競爭樓盤(pán)。在前者房?jì)r(jià)下調到15000元/平米上下時(shí)，后者勢必難以保持18000元/平米以上的報價(jià)。
而除了區域內樓盤(pán)相互影響之外，朝陽(yáng)區部分樓盤(pán)的降價(jià)也在一定程度上傳導到通州。從今年年初開(kāi)始，處于朝陽(yáng)管莊區域的遠洋一方不斷降價(jià)，甚至降到16000元/平米的水平。張大偉認為，在某種程度上這直接截流了向東的買(mǎi)房人的同時(shí)，也加重了買(mǎi)房人對通州房?jì)r(jià)下降的預期。在這樣的“內憂(yōu)外患”下，通州開(kāi)發(fā)商只好降價(jià)了。
