經(jīng)濟導報記者近日走訪(fǎng)濟南多家新樓盤(pán)發(fā)現，雖然開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售人員面對購房者依舊表示已經(jīng)銷(xiāo)售過(guò)半或更多，但是私下卻坦承“金九”確實(shí)不太旺，沒(méi)有達到預期銷(xiāo)量，“銀十”也不敢奢望。深感壓力的開(kāi)發(fā)商也欲通過(guò)所謂的“瘋狂折扣”等促銷(xiāo)手段提升銷(xiāo)量，但樓市成交卻依舊慘淡，促銷(xiāo)手段因此顯得蒼白無(wú)力。
濟南信和眾聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理金樹(shù)乾對導報記者表示，在限購政策緊壓、樓市庫存量激增、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的情況下，今年的樓市明顯表現出行情低迷、火爆場(chǎng)面難再的情形。
濟青庫存能賣(mài)15個(gè)月
根據中國山東網(wǎng)房地產(chǎn)數據統計，按照目前濟青樓市的銷(xiāo)售速度，暫忽略不計未來(lái)幾個(gè)月新增的房屋數量，僅現有的新房存量足夠全市銷(xiāo)售15個(gè)月。截至8月底，濟青兩地存量住房累月增加，已達到歷史高點(diǎn)，如何消化這部分住房已經(jīng)成為眾多房企的普遍難題。
導報記者開(kāi)車(chē)沿旅游路從西向東行駛，再從經(jīng)十東路向西返回，一路上大大小小的在建或在售樓盤(pán)令人目不暇接。旅游路上的杰正·嶺寓目前已經(jīng)有4棟商業(yè)住宅建設到了6層以上，對面的逸城山色已經(jīng)拔地而起了近10棟高層住宅，導報記者估算了一下，僅在這一個(gè)區域就有大概至少600套新房源。
數據顯示，今年1月濟南市場(chǎng)存量住宅為3265套，存量面積為40.5萬(wàn)平方米；到5月初，存量住宅已達4026套，存量面積達47.4萬(wàn)平方米；到8月，存量住房飆升到5601套，存量面積突破63萬(wàn)平方米。這其中，6月到7月一個(gè)月的時(shí)間，存量房增加的套數超過(guò)1200套。
是什么原因導致省城存量房驟增呢？業(yè)內人士的觀(guān)點(diǎn)全部指向了限購令。陽(yáng)光100銷(xiāo)售總監陶曉智表示，受限購令的持續深入影響，購房者觀(guān)望情緒更加濃厚，真正出手的購房者隨之減少，這使得樓市供大于求。
面對庫存超量這一現象，南益地產(chǎn)集團山東區域營(yíng)銷(xiāo)總監楊海龍表示，庫存現象還是主要針對中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和本地房企，國內名牌房企會(huì )根據調控政策統一調節，而且受口碑和品牌營(yíng)銷(xiāo)影響，位置好和投資性?xún)r(jià)比高的地產(chǎn)項目依舊能夠吸引剛性需求。
促銷(xiāo)花招不如降價(jià)直售
傳統旺季的樓市銷(xiāo)售量走低令開(kāi)發(fā)商心情不爽，只能用促銷(xiāo)花招引人眼球。
導報記者的手機上每天都能接收3到5條關(guān)于樓市促銷(xiāo)和活動(dòng)的短信�！皥F購買(mǎi)房，史無(wú)前例優(yōu)惠折上折”、“買(mǎi)房送車(chē)位、送院子”、“抽獎送大禮”等各式促銷(xiāo)層出不窮。
剛剛過(guò)去的中秋小長(cháng)假期間，假期最后一天，濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)披露的數據顯示，全市住宅成交僅6套。面對這樣的數字，購房者卻表現得十分淡定，直言華而不實(shí)的促銷(xiāo)不如真實(shí)降價(jià)來(lái)得實(shí)在。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月對導報記者表示，目前市場(chǎng)上降價(jià)才能成交的現象非常明顯，個(gè)別降價(jià)區域整體成交明顯好于其他未降價(jià)的區域。但就全國而言，山東市場(chǎng)價(jià)格整體僅小幅下降，大幅降價(jià)依然是少數現象。
價(jià)跌或在今年底
上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院教授陳湛勻對導報記者表示，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈仍然能夠運轉，如果資金持續受到壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)勢必靠降價(jià)求量。因此，隨著(zhù)庫存的上升，買(mǎi)方市場(chǎng)很可能到來(lái)，市場(chǎng)從量跌到價(jià)跌的變化將在今年底或者明年初呈現出。
金樹(shù)乾也表示，由于“剛需”減少和觀(guān)望增多等原因，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代在一線(xiàn)城市已經(jīng)提前到來(lái)。
陳湛勻表示，面對買(mǎi)方市場(chǎng)，暫且不議購房者需求，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)既是機遇又是挑戰。只有當房?jì)r(jià)下跌至所謂“拐點(diǎn)”，成交量才會(huì )有所提升，市場(chǎng)供求關(guān)系才能達到價(jià)值與價(jià)格的新平衡。所以，降低利潤是開(kāi)發(fā)商們面對買(mǎi)方市場(chǎng)的首要選擇。面對即將到來(lái)的“銀十”，一場(chǎng)大幅度的降價(jià)風(fēng)潮，勢必正在醞釀之中，到時(shí)候答案自見(jiàn)分曉。
