近期，關(guān)于存量房貸7折利率即將取消的消息甚囂塵上，牽動(dòng)了不少房奴的神經(jīng)�，F在回過(guò)頭去看看，當時(shí)的7折利率還真是撿了個(gè)大便宜，可要是這個(gè)大便宜說(shuō)沒(méi)了就沒(méi)了，這可真是令人揪心。不過(guò)，7折利率是否取消到底該由誰(shuí)說(shuō)了算？銀行要是單方面提高利率的話(huà)，又能否過(guò)了法律這一關(guān)？連日來(lái)，本報對這一事件展開(kāi)了調查。
7折利率銀行虧本
目前尚無(wú)法證實(shí)“存量房貸7折利率即將取消”這一消息的源頭，不少人推測極有可能是銀行方面對市場(chǎng)的試探。不過(guò)不管怎么說(shuō)，這一消息說(shuō)出了銀行心聲，這倒是假不了。
做一樁虧本買(mǎi)賣(mài)，只要是生意人誰(shuí)都不愿意這么做，銀行也是如此，這樣的心理無(wú)可厚非。說(shuō)到存量房貸7折利率，有銀行人士說(shuō)如今這已成了不折不扣的虧本買(mǎi)賣(mài)。為什么這么說(shuō)呢？原來(lái)，經(jīng)過(guò)多輪加息之后，7折貸款利率已經(jīng)低于同期的存款利率。
目前5年期的存款基準利率已經(jīng)達到5.5%，而5年以上貸款基準利率為7.05%，打7折后的房貸利率僅為4.935%，年利率相差0.565%。也就是說(shuō)，銀行每放出1萬(wàn)元的房貸，可能就得每年倒貼56.5元。
銀行的盈利模式無(wú)非就是賺取存款和貸款之間的差價(jià)，如今差價(jià)已是倒掛，多貸一天就多虧一天。這或許是銀行欲取消存量房貸7折利率的真正原因，從情理上說(shuō)也還令人接受，畢竟銀行是企業(yè)，不是慈善機構。
金融危機時(shí)代產(chǎn)物
不過(guò)，當年銀行主動(dòng)給購房者利率打折的時(shí)候，壓根就沒(méi)想到有這么一天，這些房貸會(huì )成為虧本業(yè)務(wù)。
2008年下半年，全球金融危機爆發(fā)，“救市”成了主基調。中國人民銀行當時(shí)決定，自2008年10月27日起，金融機構對居民首次購買(mǎi)自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。也就是從那時(shí)起，商業(yè)銀行陸續將存量房貸利率調整為基準利率的7折。為了爭搶房貸這塊香餑餑，有的銀行甚至第二套和多套住房貸款也執行7折優(yōu)惠政策。而對于當時(shí)已經(jīng)辦理過(guò)房貸的老客戶(hù)，有的銀行也主動(dòng)提出給予打折優(yōu)惠。
2010年10月，隨著(zhù)經(jīng)濟形勢發(fā)生深刻變化，銀行7折房貸利率壽終正寢，但當時(shí)首套房貸利率仍可享受8.5折優(yōu)惠。今年以來(lái)，銀根進(jìn)一步縮緊，房貸利率優(yōu)惠全部取消，不過(guò)這都是針對新房貸客戶(hù)，之前的老房貸利率則尚未調整。目前各家銀行大多執行的標準為：首套房貸上調10%，二套房貸上調20%。
銀行尚未接到通知
“目前我們尚未接到通知。在接到新的通知之前，我們按過(guò)去的規定辦�！庇浾咧码姽ど�、建設、浦東等多家銀行咨詢(xún)，都聲稱(chēng)未接到相關(guān)通知，暫時(shí)還不會(huì )對存量房貸7折利率進(jìn)行調整。
不過(guò)根據上海當地媒體的報道，上海已有一位客戶(hù)遲先生被取消了7折房貸利率。原來(lái)，2008年遲先生已經(jīng)是一位老客戶(hù)，當時(shí)是銀行主動(dòng)提出給他享受7折利率，于是就重新簽訂了一份合同。不過(guò)當時(shí)還簽訂了一份補充協(xié)議，協(xié)議有效期為2年。因此協(xié)議到期之后，銀行就將利率調到了1.1倍。
大多數享受7折利率優(yōu)惠的客戶(hù)，跟遲先生的這種情況還是有區別的。遲先生與銀行之前簽有協(xié)議，銀行按照協(xié)議調高利率，這還只是個(gè)案。取消當時(shí)新客戶(hù)的利率優(yōu)惠，目前還沒(méi)有一家銀行已經(jīng)采取這樣的行動(dòng)。
房貸合同受法律保護
記者了解到，當年的7折利率房貸合同中，絕大多數并未明確約定享受優(yōu)惠的時(shí)間。
“這兩天我拿出貸款合同仔細看了看，關(guān)于利率是這么約定的，央行基準利率基礎下浮30%，如果變更，需要雙方協(xié)商，協(xié)商期間仍然按照原合同執行�！蓖跸壬枪ば械目蛻�(hù)，2009年3月辦理了房貸。至于優(yōu)惠何時(shí)到期，合同并未約定，當時(shí)也沒(méi)有簽訂補充協(xié)議。
“如果合同沒(méi)有約定優(yōu)惠期限，那就視同貸款到期終止�！闭憬吐蓭熓聞�(wù)所郎立新律師認為，只要貸款合同未約定優(yōu)惠期限，也沒(méi)有其他補充協(xié)議的話(huà)，銀行就不能單方面提高利率，否則就是違約。
“銀行和借貸人簽訂了貸款合同，雙方建立了民事關(guān)系，法律地位上是完全平等的�！崩闪⑿侣蓭煴硎�，如果貸款合同沒(méi)有特別約定，銀行未征得借貸人同意擅自提高利率，就要承擔相應的違約責任，法院對銀行的這種行為也是不予支持的。
不過(guò)由于各家銀行的貸款合同文本不一，而且銀行也會(huì )提出各種各樣的“不可抗力”因素，具體問(wèn)題需要具體分析。
鏈接：郎立新律師解答銀行能否因虧損的理由提出取消7折利率
正如前文所述，當前利率下，銀行7折利率確實(shí)低于同期存款利息，這種倒掛現象必然會(huì )導致一大批客戶(hù)寧可將錢(qián)存銀行吃利息也不愿意提早還貸。不過(guò)從法律關(guān)系上而言，銀行是否虧損與借款人無(wú)關(guān)，借款人不會(huì )因為銀行虧損了，而有義務(wù)將7折利率提高。況且，這種虧損只是暫時(shí)現象。
銀行提出虧損說(shuō)，可能會(huì )博取一部分人的同情。但是以此為由單方面提高利率，這顯然是違約行為。這好比是一家企業(yè)跟人家簽了訂單，定好了產(chǎn)品售價(jià)，結果因為成本漲價(jià)導致售價(jià)反而低于成本價(jià)。這時(shí)候廠(chǎng)家可以單方面重新定價(jià)嗎？重新定價(jià)可以，要把之前的合同履行完畢再說(shuō)，或者找買(mǎi)家商量，是否同意重新定價(jià)得由買(mǎi)家說(shuō)了算。銀行可以找借貸人商量是否提前還貸，但借貸人沒(méi)義務(wù)提早還貸。
貸款合同上附有特別聲明 銀行是否有權取消貸款優(yōu)惠
一些貸款合同的末尾可能會(huì )有一些特別說(shuō)明：如有政策變動(dòng)、客戶(hù)未按時(shí)還款或提供虛假貸款信息等情況，銀行有權取消其貸款優(yōu)惠。
如果有這樣的條款，銀行就有可能以借款人還款逾期為由，取消7折利率優(yōu)惠。由于各種原因，事實(shí)上確實(shí)有不少客戶(hù)出現逾期現象。如果是這樣，借款人相對而言就比較被動(dòng)。但即便如此，銀行也不能單方面調整利率。因為這樣的一些特別說(shuō)明，顯然是有意規避了銀行的責任和義務(wù)，是一種較為典型的格式條款。
如果銀行以此為由調高利率，借款人可以提出上訴，認為這是一種格式條款。不過(guò)起訴的勝算幾何，這個(gè)比較難說(shuō)。
相關(guān)部門(mén)出臺“新政” 銀行能否據此取消利率優(yōu)惠
銀行給客戶(hù)7折利率優(yōu)惠，是根據當時(shí)中國人民銀行的規定。那么，中國人民銀行也完全可以出臺新規定，取消存量房貸7折利率優(yōu)惠。這時(shí)候銀行或許可以找到依據，中國人民銀行是其主管部門(mén)，它出臺的政策要嚴格執行。
銀行的這一理由，依然是不合法的。中國人民銀行出臺這一新規定的可能性有多大姑且不論，即便出臺了這樣的新規定，銀行據此取消利率優(yōu)惠的做法也是行不通的。因為銀行跟借款人簽訂了合同在先，中國人民銀行出新規在后。中國人民銀行的新規只對銀行之后的行為產(chǎn)生作用，事實(shí)上新客戶(hù)的7折利率優(yōu)惠政策早已全面取消。要是中國人民銀行要求存量房貸7折利率優(yōu)惠取消，這種行為本身就是不合法的，銀行據此執行那就是更加錯上加錯了。
