隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控政策深入，銀根不斷緊縮，中小開(kāi)發(fā)商資金緊張日趨明顯。從吉林省長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商正試圖通過(guò)團購、賣(mài)地、打折等方式渡過(guò)難關(guān)。
記者從長(cháng)春市相關(guān)部門(mén)了解到，今年1-8月份，長(cháng)春市房屋銷(xiāo)售交易面積691.9萬(wàn)平方米，同比下降 7%；新房登記銷(xiāo)售面積為441.5平方米，同比下降11.9%。在銷(xiāo)量下降同時(shí)，新建商品房比例不斷上升，8月份供需比達1：0.7，明顯供大于求。進(jìn)入9月以來(lái)，長(cháng)春商品房成交環(huán)比更是連續三周下降。市場(chǎng)陷入膠著(zhù)，未來(lái)走勢不清。面對嚴峻的市場(chǎng)形勢和越來(lái)越緊的資金鏈，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)也在發(fā)生分化，并以不同的形式突圍求存。
“寅吃卯糧”，團購融資
“團購”的主要表現形式就是開(kāi)發(fā)商在建房甚至買(mǎi)地之前，與機關(guān)或者大型企事業(yè)單位合作，面向職工，以較低價(jià)格一次性收取購房款。在長(cháng)春南部新城和八一水庫附近，眼下有不少項目在做團購，價(jià)格在3800元左右，而此間商品房?jì)r(jià)格普遍在7000元以上。有開(kāi)發(fā)商表示，現在很難從銀行貸到錢(qián)，團購主要是為了解決啟動(dòng)資金不足的問(wèn)題。由于團購價(jià)基本等同于成本價(jià)甚至低于成本價(jià)，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是“賣(mài)血”，將來(lái)等房子蓋起來(lái)絕不會(huì )是這個(gè)價(jià)。還有的開(kāi)發(fā)商表示，目前開(kāi)發(fā)商從銀行貸款不僅很難，而且財務(wù)成本很高，可能要超過(guò)10%，通過(guò)團購融資，比從銀行貸款容易，也降低了財務(wù)成本。
值得注意的是，與一些缺乏啟動(dòng)資金的開(kāi)發(fā)商不同，今年出現的團購項目中，一些開(kāi)發(fā)商甚至連買(mǎi)地錢(qián)都沒(méi)有，搞團購是為了籌措買(mǎi)地錢(qián)。有的開(kāi)發(fā)商今年8月初收取團購款，8月末才拿地。
購房網(wǎng)總監王勇認為，以長(cháng)春現在的房?jì)r(jià)市場(chǎng)購買(mǎi)力不足，開(kāi)發(fā)商只好“寅吃卯糧”，用團購的低價(jià)來(lái)維持運轉，期待市場(chǎng)明年能好轉。但是，這種團購現象也蘊藏著(zhù)很大風(fēng)險。業(yè)內人士指出，此種做法違反商品房預售管理辦法，有非法融資之嫌。而且一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，可能會(huì )造成大量爛尾樓，并使團購參與者錢(qián)房?jì)煽铡?/P>
合作入股，賣(mài)地求存
今年8月份，長(cháng)春市“全市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治工作會(huì )議”提出，要重點(diǎn)查處擅自轉讓開(kāi)發(fā)項目。據記者了解，在信貸和土地政策雙重收緊的重壓之下，長(cháng)春一些中小房地產(chǎn)企業(yè)難以為繼，開(kāi)始賣(mài)地求生。吉林省萬(wàn)程房地產(chǎn)有限公司今年取得的長(cháng)春經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區一塊8000平方米土地已轉由恒大長(cháng)春公司開(kāi)發(fā)，長(cháng)春市政建設集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的地塊也轉由長(cháng)春本土最大房企亞泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不過(guò)，由于國有土地并不能私下交易，所以，中小開(kāi)發(fā)商轉讓土地往往以合作、收購、兼并等方式進(jìn)行，大開(kāi)發(fā)商收購重組小開(kāi)發(fā)商后依然以原來(lái)的公司名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
對于長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)當下出現的以中小企業(yè)賣(mài)地為核心的收購重組現象，業(yè)內人士分析認為，一是中小開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，在嚴格的土地和信貸政策打壓下生存艱難；二是今年市場(chǎng)形勢嚴峻，部分開(kāi)發(fā)商看淡后市，所以將公司和土地一起賣(mài)掉規避風(fēng)險。該人士指出，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大的開(kāi)發(fā)商更有實(shí)力、開(kāi)發(fā)更有經(jīng)驗，購房者利益更有保障；但是，隨著(zhù)土地資源逐漸以各種方式被“大佬級”的開(kāi)發(fā)商收購，進(jìn)而將形成隱性壟斷，未來(lái)中小開(kāi)發(fā)企業(yè)生存會(huì )越來(lái)越艱難。
優(yōu)惠升級，加快出貨
由于市場(chǎng)形勢嚴峻，今年長(cháng)春開(kāi)發(fā)商紛紛采取提前“出貨”回籠資金的辦法，從8月份開(kāi)始市場(chǎng)供應不斷放量。進(jìn)入9月樓市更是屢屢上演開(kāi)盤(pán)大戲。據不完全統計，9月前3周，開(kāi)盤(pán)數量多達20余家，上市超過(guò)100萬(wàn)平方米，遠遠高于歷年同期。
隨著(zhù)市場(chǎng)供應井噴，今年長(cháng)春樓市提前進(jìn)入“優(yōu)惠季”。自8月份開(kāi)始，首付分期、特價(jià)房、存2萬(wàn)送10萬(wàn)、折上折……樓市優(yōu)惠政策不斷升級。不久前，還有一家樓盤(pán)推出了“有獎贈房”的強刺激促銷(xiāo)手段，填一張問(wèn)卷，就有可能抽到一套價(jià)值近30萬(wàn)元房子的使用權。業(yè)內人士表示，“目前市場(chǎng)陷入膠著(zhù)，購房者觀(guān)望情緒濃厚，對普通的打折優(yōu)惠已經(jīng)麻木，樓市必須要‘電擊’才有療效”。
但是優(yōu)惠除刺激少部分樓盤(pán)成交增加外，整個(gè)市場(chǎng)形勢并未扭轉。相關(guān)部門(mén)統計，9月前三周，長(cháng)春商品住宅供應環(huán)比持續上升，而成交環(huán)比下持續下降。業(yè)內人士指出，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商能否把握機遇，真正把房?jì)r(jià)降下來(lái)。購房者需要的是真正的實(shí)惠，而不是花樣百出的噱頭。
據了解，盡管優(yōu)惠政策較多，但長(cháng)春商品住宅價(jià)格并未有實(shí)質(zhì)性下降。國家統計局發(fā)布的報告顯示，8月長(cháng)春新建商品住宅價(jià)格指數上升0.3%。據搜房網(wǎng)數據監控中心顯示，9月共有13家樓盤(pán)漲價(jià)，最高漲幅達800元/平方米。中國房產(chǎn)信息集團長(cháng)春分公司公布的上周(9月19至9月25日)數據顯示，長(cháng)春市商品住宅成交均價(jià)為7050元/平方米，環(huán)比上升2.8%。最近購房網(wǎng)針對長(cháng)春房?jì)r(jià)逆勢上揚的情況進(jìn)行了有獎?wù){查問(wèn)卷，其中82%的受訪(fǎng)網(wǎng)友認為長(cháng)春房?jì)r(jià)逆勢上揚的主要原因是開(kāi)發(fā)商死扛房?jì)r(jià)。同時(shí)，85%的人認為這種現象不會(huì )持續下去。
