被稱(chēng)為史上最嚴的“新國五條”自2010年9月29日出臺以來(lái)，限購、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監督問(wèn)責等“五大利器”在樓市調控中發(fā)揮了積極作用。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，一年來(lái)，在這些調控政策影響下，樓市成交急劇萎縮，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭得到遏制，尤其是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)已連續兩月止漲，雖然二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍呈現漲勢，但漲幅不斷收窄。房?jì)r(jià)拐點(diǎn)漸行漸近。
調整 需求銳減房?jì)r(jià)冷熱不均
按照“新國五條”規定，房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的城市，要在一定時(shí)間內限定居民家庭購房套數，其后超過(guò)20個(gè)城市限購。2011年1月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。其后43個(gè)城市限購。
一年來(lái)，在“限購令”影響下，需求銳減，限購城市與非限購城市房?jì)r(jià)呈現冷熱不均的態(tài)勢。
據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數據顯示，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現了明顯的下滑，其中一線(xiàn)城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購范圍內的二線(xiàn)城市也減少了23.3%。
7月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線(xiàn)城市也要采取必要的限購措施。二、三線(xiàn)城市限購令疑云加重市場(chǎng)觀(guān)望情緒，樓市“紅9月”風(fēng)光不再。中國指數研究院統計顯示，近兩周監測的35個(gè)城市中，有20個(gè)以上城市樓市成交量同比下降，12個(gè)以上城市成交量跌幅在30%以上。上周監測的重點(diǎn)城市中，僅武漢同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重慶同比下降幅度皆超過(guò)50%。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)日漸顯現，國家統計局統計顯示，8月份一線(xiàn)城市已經(jīng)連續兩個(gè)月止漲，二三線(xiàn)城市也接近步入止漲區間。其中，一線(xiàn)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格和7月份持平，二線(xiàn)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅為0.02%，三線(xiàn)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅為0.01%。他預計9月份一、二、三線(xiàn)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格均有可能下降。
緊繃 上市房企平均負債高企
“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓。
國家統計局公布的數據顯示，1至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源54738億元，同比增長(cháng)23.4%。國內貸款8889億元，同比增長(cháng)5.1%，利用外資633億元，同比增長(cháng)71.5%，自籌資金22253億元，同比增長(cháng)33.8%。
在資金不斷趨緊的情況下，房企業(yè)績(jì)也在不斷下滑。據Wind統計顯示，按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)，截至9月29日，已發(fā)布三季度業(yè)績(jì)預告的33家上市房企中，有11家三季度業(yè)績(jì)預增，占比為33%。包括陽(yáng)光股份等在內的5家企業(yè)三季度業(yè)績(jì)預減，且凈利潤下降幅度均在60%以上。有7家虧損，其中，鑫茂科技首次出現虧損，虧損幅度達5800萬(wàn)元，其凈利潤同比下滑幅度達1229.81%，位居虧損幅度首位。
廣發(fā)證券此前根據2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績(jì)報告統計指出，今年上半年，我國房企平均資產(chǎn)負債率為75.3%，創(chuàng )下近5年來(lái)的高點(diǎn)，A股上市房企整體負債總額達到了10921.43億元，同比上漲41.29%。另?yè)性禺a(chǎn)統計數據，今年前8個(gè)月我國房企資金杠桿率已是2.46，創(chuàng )近5年來(lái)新低。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，導致眼下高負債局面的一個(gè)主要原因是，相當一部分開(kāi)發(fā)商缺乏相應的政策預期；另一方面，開(kāi)發(fā)商一味追求高回報、高利潤。從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商死扛并非是一個(gè)好的選擇，降價(jià)是促成有效成交的有效途徑之一。未來(lái)一段時(shí)間內，開(kāi)發(fā)商應該加大推盤(pán)及打折促銷(xiāo)的力度。
啟動(dòng) 滬渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革
有媒體29日披露，重慶市市長(cháng)黃奇帆接受采訪(fǎng)時(shí)表示，重慶是大城市中唯一沒(méi)有采取限購的城市，因為房產(chǎn)稅已經(jīng)發(fā)揮作用了，重慶市的房?jì)r(jià)連續很長(cháng)時(shí)間都在全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)的排名中靠后。此時(shí)，距國家有關(guān)部委明確加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴大到全國整整一年。
今年1月27日晚，上海、重慶分別對外宣布將于28日起正式啟動(dòng)對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這令樓市調控再度升級。
中國人民大學(xué)財金學(xué)院教授安體富表示，房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，有助于地方政府擺脫對賣(mài)地收入的過(guò)分依賴(lài)，更為重要的是，改革在一定程度上能對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控產(chǎn)生一定作用，能夠增加購房者的房屋持有成本，有利于打擊投資投機性需求。
相當一部分人期待房產(chǎn)稅改革能夠使房?jì)r(jià)迅速趨于理性回歸，抑制房地產(chǎn)過(guò)熱。不過(guò)，財科所稅收政策研究室研究員孫鋼此前接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，原來(lái)寄希望更多的是與房?jì)r(jià)的關(guān)聯(lián)度，現在來(lái)看，這種希望可能有估計過(guò)高的成分。對房產(chǎn)稅的效應恐怕還需要有新的認識，政策也需要進(jìn)一步完善。安體富也表示，從調節房?jì)r(jià)的角度，房產(chǎn)稅能發(fā)揮作用，但是作用有限。
待解 保障房需完善法律和制度
國家統計數據近日公布的數據顯示，今年1至8月，全國保障房開(kāi)工率達86%，按此進(jìn)度，今年1000萬(wàn)套的保障房開(kāi)工目標不難達成。國家統計局數據顯示，1至8月，全國商品房開(kāi)發(fā)累計投資額同比增長(cháng)33.2%，商品房新開(kāi)工面積同比增長(cháng)25.8%。今年以來(lái)全國房屋新開(kāi)工面積的增速始終維持在高位，保障房建設力度加大成為其最主要的推動(dòng)因素之一。
專(zhuān)家認為，加快保障性住房建設是實(shí)現房屋回歸居住屬性的一個(gè)長(cháng)期解決路徑，包括公租房在內的保障性住房數量的增加，將有利于抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲和改善供需矛盾。事實(shí)上，為加大保障房建設，督促地方政府貫徹落實(shí)政策，鼓勵企業(yè)參與保障房建設，政府出臺了一些涉及土地、融資、稅費優(yōu)惠等方面的政策措施，這些政策出臺及時(shí)、力度不斷加大、措施更加具體，對我國的保障房建設起到一定的積極作用，但是我國的保障房在法律、制度和政策上還需要完善。
中國指數研究院此前發(fā)布的報告認為，這主要表現在幾個(gè)方面：首先，我國保障房建設缺乏法律保障。我國還沒(méi)有實(shí)施住房保障法，各個(gè)地方政府建設保障房沒(méi)有法律約束，再加上行政考核機制不健全，地方政府進(jìn)行保障房建設的動(dòng)力不足。
其次，保障房建設、管理機制不健全。目前，我國的保障房建設沒(méi)有明確的成熟模式，缺乏制度設計，保障房的運營(yíng)、管理機制不健全，涉及這方面的政策內容很少，地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機構等相關(guān)機構的探索積極性不高。
業(yè)內人士同時(shí)指出，保障性住房的質(zhì)量監管在一些地方仍然有不少漏洞，監管工作艱巨而迫切。各地在保障質(zhì)量的方面一定要制訂好有關(guān)政策、明確監管部門(mén)和相關(guān)責任，采取行之有效的監管手段。
提升 問(wèn)責制尚未發(fā)揮明顯作用
“新國五條”出臺時(shí)規定，要嚴格施行問(wèn)責制，對調控政策落實(shí)不到位、工作不得力的相關(guān)負責人要進(jìn)行約談直至追究責任。
這曾經(jīng)被認為是“新國五條”中最嚴厲的一條。但令外界疑惑的是，并沒(méi)有看到因為房?jì)r(jià)高漲而被問(wèn)責的官員。有業(yè)內人士坦言，欲通過(guò)問(wèn)責制度落實(shí)調控政策直到房?jì)r(jià)下行仍有難度。
今年7、8月份，二三線(xiàn)城市因為房?jì)r(jià)上漲過(guò)快催生新一輪“二三線(xiàn)限購令”。住建部曾將部分二三線(xiàn)城市列入限購名單，并有意約談這些城市的負責人。但該名單隨后被住建部證實(shí)“不再出臺”。
高策地產(chǎn)顧問(wèn)董事長(cháng)李國平告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在調控政策落實(shí)過(guò)程中，問(wèn)責機制起到了一些作用，因為一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)基本得到了抑制。但是總體而言，問(wèn)責的作用仍然有限。
李國平認為，除了沒(méi)有明確標準和目標，問(wèn)責制本身也存在一些矛盾的地方�！案鞯氐氖袌�(chǎng)情況不盡相同且相對復雜，所以很難有統一的標準和目標出臺。到了落實(shí)層面，地方政府就擁有很大的自由空間。從近期一些二三線(xiàn)城市在執行新一輪限購政策上的抵觸情緒和博弈態(tài)度，可以看出問(wèn)責制度的無(wú)奈和無(wú)力�！�